Tôi muốn hỏi về tranh chấp đất chuyển nhượng

Người gửi: nhom_mc (0912224988) |  Thời gian gửi: 09-04-2012 21:50:07 Trong: Tranh chấp  |  Trả lời: 5  |  Lần xem: 1026

Chi tiết câu hỏi

Tôi (Mạnh) mua 1 căn nhà 2 tầng (của vợ chồng Hùng Hoa) với diện tích đất 100m2, số tiền 2 tỷ ở  xã Minh Thành, huyện Yên Hưng, Quảng Ninh . Vợ chồng Hùng Hoa đã làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại phòng công chứng của tỉnh  Quảng Ninh. Theo hợp đồng thì tôi nhận toàn bộ hồ sơ để đi làm sang tên Quyền sử dụng đất. Vợ chồng Hùng Hoa sau khi làm hợp đồng đã đi sang Pháp thăm con.

Tôi mang hồ sơ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, bản sao công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của cả 2 bên mua bán đến nộp tại Phòng ĐK QSDĐ huyện Yên Hưng. Nhưng đến nay đã 20 ngày mà chưa thấy có phản hồi gì. 

Tôi đến hỏi thì ông trưởng phòng nói rằng: Hồ sơ đang chuyển xuống UBND xã Minh Thành để thẩm định thực địa và hình như nhà đất đó đang có tranh chấp.

Tôi đến gặp chủ tịch UBND xã Minh Thành thì được biết: Hiện nay xã đã nhận được 29 lá đơn của bà con trong xã tố cáo vợ chồng Hùng Hoa vay nợ của họ, tổng số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng, trong đó có một số đơn nói Hùng Hoa ghi giấy biên nhận vay tiền để xây ngôi nhà 2 tầng đó. Chủ tịch nói như vậy mảnh đất và ngôi nhà này có tranh chấp nên không xác nhận và yêu cầu vợ chồng Hùng Hoa phải có mặt để viết giấy ủy quyền cho tôi mới là hợp lệ để giải quyết.

Tôi xin hỏi Luật sư: như vậy hợp đồng mua bán nhà của tôi có còn giá trị không? việc khiếu kiện kia là tranh chấp dân sự phải không? và nó có ảnh hưởng đến việc sang tên chuyển nhượng đất của tôi như thế nào? Luật sư chỉ cách tháo gỡ cho tôi với.

Tôi xin chân thành cảm ơn

Trả lời câu hỏi

   

Đặt câu hỏi

Danh sách câu trả lời (5)

Tôi xin chân thành cảm ơn

Ai giúp tôi với.

10-04-2012 18:26 · Trả lời
Tên liên hệ :
Email liên hệ :
Nội dung:
Mã an toàn: renew capcha

vũ tuấn

Chào bạn!

Qua nội dung sự việc bạn đă trình bày khá cụ thể ở trên mình xin phúc đáp lại như sau:

Căn cứ quy định tại Điều 444 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì việc mua bán nhà ngôi nhà trên giữa anh và vợ chồng Hùng Hoa chỉ được xem là hoàn tất khi hai bên đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và bên mua đăng ký quyền sở hữu. Do hai bên chỉ mới tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà (HĐMBN) tại phòng công chứng nên xem như thủ tục mua bán chưa thực hiện xong, Anh Mạnh chưa có quyền sở hữu đối với căn nhà trên. Hiện nay, do UBND xã Minh Thành đang tiếp nhận đơn tố cáo và khiếu kiện của bà con trong xã tố cáo về việc vợ chồng Hùng Hoa vay nợ của họ và điều đáng qaun tâm ở đây là một trong những giấy vay nọ này vợ chồng Hùng Hoa xác nhận vay với mục đích xây nhà (Đây chính là lý do căn cứ để đưa tài sản này vào làm đối tượng tranh chấp). Vì vậy anh Mạnh  phải tạm dừng việc thực hiện thủ tục mua bán nhà để chờ phán quyết có hiệu lực pháp luật của UBND xã Minh Thành hoặc Tòa án cấp có thẩm quyền giải quyết về vấn đề khiếu kiện tố cáo trên (tức là khi việc tranh chấp được giải quyết dứt điểm bằng bản án hay quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án, không còn ai tranh chấp, khiếu kiện).

 Việc hai bên (Anh Minh và vợ chồng Hùng Hoa) ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng đã tuân thủ đúng các quy định tại Điều 443 BLDS về hình thức mua bán nhà ở. Sau khi xem xét các điều kiện về năng lực và hành vi của các bên, quyền sở hữu nhà của bên bán, hiện trạng nhà không bị tranh chấp (xác nhận của UBND xã Minh Thành) và nhận thấy không thuộc trường hợp từ chối công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 điều 38 Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000, công chứng viên đồng ý chứng thực hợp đồng mua bán trên là phù hợp với qui định của pháp luật. Căn cứ vào các thỏa thuận giữa các bên tại hợp đồng mua bán ông Mạnh có quyền yêu cầu bên bán nhà bồi thường thiệt hại do đã không bảo đảm được cam kết của mình về tình trạng pháp lý căn nhà, dẫn đến việc mua bán bị kéo dài. Tuy nhiên, theo quy định tại điều 79 Bộ luật Tố tụng dân sự thì Anh MInh có nghĩa vụ chứng minh những thiệt hại của mình (ví dụ: thiệt hại về lãi suất ngân hàng số tiền ông phải trả cho bên bán phải vay để mua nhà...), nhưng những yêu cầu về bồi thường thiệt hại phải cụ thể, có căn cứ và chứng minh được, để tránh bị mất án phí. Nếu không muốn mua nhà nữa, ông Vân có quyền yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đã ký kết và buộc bên bán bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

 Cũng cần nói thêm trong trường hợp này anh Mạnh rõ ràng là người mua ngay tình và đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Do đó, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, nếu trong trường hợp vụ việc được UBND xã Minh Thành thụ lý giải quyết hay cả khi vụ việc được chuyển ra tòa án cấp có thẩm quyền giải quyết, nếu anh Minh chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc xem xét đưa vào danh sách người tham gia tố tụng vụ kiện đang được tòa án thụ lý, anh nên làm đơn đề nghị bổ xung hoặc độc lập đứng tên đơn khiếu kiện với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (cùng đơn với những người khác) hoặc tư cách là nguyên đơn. Khi tham gia tố tụng anh Minh có quyền yêu cầu Tòa cho tiếp tục thực hiện quyền mua nhà của mình sau khi tòa giải quyết xong việc khiếu kiện, tố cáo giữa bên bán và những người có liên quan ở trên. Từ yêu cầu này Tòa sẽ xem xét, cân nhắc đến quyền lợi hợp pháp của Anh trong quá trình giải quyết vụ việc.

 Theo tôi anh nên liên hệ đến một VPL để được họ tư vấn và hỗ trợ cụ thể vì rất nhiều khả năng vụ việc trên sẽ kéo dài vì liên quan đến nhiều Quan hệ pháp luật.

  Trên đây là quan điểm và nhìn nhận của tôi qua vụ việc được anh trình bày ở trên. Có gì thắc mắc anh có thể liên hệ trực tiếp cho tôi để được tư vấn.

Chúc anh và gia đình sức khỏe, thành công!

Lsu Tuấn - VPL Quốc Tế Thăng Long - 188 Nguyễn Lương Bằng - Đống Đa - HN

ĐT: 0985192607 - 0936271111

Email: tuan.thanglonglaw@gmail.com

Weside: thanglonglaw.com.vn
11-04-2012 12:12 · Trả lời
Tên liên hệ :
Email liên hệ :
Nội dung:
Mã an toàn: renew capcha

Vũ Trường Giang

Theo thông tin anh Mạnh cung cấp chúng tôi xin có ý kiến như sau:

1.Giá trị pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữ nhà ở.

- Hai bên tiến hành việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở quy định của pháp luật, lập hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng có công chứng theo quy định của pháp luật.
- Điều 689 Bộ luật dân sự quy định về Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Điều 6- Luật công chứng quy định: Giá trị pháp lý của văn bản công chứng
Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.
Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.
- Điều 37-Luật công chứng: Thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.
- Như vậy: Về nguyên tắc là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Mạnh và vợ chồng Hồng –Hoa là có giá trị pháp lý. Hai bên hiểu biết và tôn trọng pháp luật.

2. Vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng:

- Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện sau đây(Điều 106 Luật đất đai):
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
-Theo quy định điều 35, điều 36 Luật công chứng có quy định: Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm các đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất, nhân thân của các bên tham gia. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng chưa rõ ràng thì công chứng viên đề nghị làm rõ.
- Vấn đề đặt ra ở đây: Văn Phòng công chứng đã thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng theo quy định hay chưa? Giấy tờ xác định mảnh đất chuyển nhượng không có tranh chấp, và danh giới thực địa phải thông qua Chính quyền cấp xã là cơ quan nhà nước cấp địa phương trực tiếp quản lý đất đai. Chính quyền cấp xã, quản lý thông tin thửa đất, nguồn gốc, hiện trạng pháp lý mảnh đất. Văn phòng công chứng không thể nắm thông tin về mảnh đất tại địa phương, họ cũng không phải là cơ quan quản lý đất đai, không chỉ nắm thông tin trên cơ sở do bên chuyển nhượng cung cấp được. Nếu vi phạm thủ tục này rất có thể bị Hợp đồng bị vô hiệu do lỗi của Văn phòng công chứng, bên chuyển nhượng.
- Vấn đề nữa, trong quá trình đăng ký chuyển nhượng sang tên mình thì anh Mạnh mới biết thực tế vụ việc, vấn đề liên quan đến mảnh đất, hiện trạng mảnh đất. Quyền sử chủ sử dụng đất của anh chưa được đầy đủ, trên thực tế chưa sang tên cho anh được, anh chưa được nhà nước công nhận chính thức.
- Mặt khác Nếu các chủ nợ khởi kiện vợ Chồng Hồng Hoa ra Tòa án, tranh chấp dân sự sẽ sảy ra, liên quan đến mảnh đất. Tòa phong tỏa nhà và đất làm tài sản đảm bảo thi hành án nếu đủ điều kiện. Anh là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Luật sư Vũ Trường Giang
Mail: giangvt09@gmail.com

11-04-2012 15:24 · Trả lời
Tên liên hệ :
Email liên hệ :
Nội dung:
Mã an toàn: renew capcha

Nguyễn Thị Hương

Cho tôi hỏi, tôi mua đất làm nhà. Khi mua đất bên bán có cam kết mở đường dân sinh, nhưng sau này lại không thực hiện, giấy mua đất được hai bên ký nhận, không có công chứng, liệu tôi có yêu cầu bên bán thực hiện mở được dân sinh đó được không? Đưòng dân sinh này tất cả các hộ đều hiến đất, nhưng có 1 hộ duy nhất không chịu hiến và rào đường lại. Rất mong nhận được giải đáp, xin chân thành cảm ơn.

31-05-2012 14:15 · Trả lời
Tên liên hệ :
Email liên hệ :
Nội dung:
Mã an toàn: renew capcha

Minh Hang

Kính gừi Luật sư

Tôi tên Hằng, lúc trước Ba Mẹ tôi có mua 1 miếng đất Thủ Đức 86m2 năm 1999,đất này được bán cho Cán Bộ Công Nhân Viên Cty, nên khi mua Ba Mẹ tôi chỉ ghi Hợp Đồng mua bán giấy tay với người bán, sau đó cty có chủ trương làm sổ đỏ ra tên cho người mua lại, đến nay công ty vẫn chưa ra được sổ đỏ cho Ba tôi, nhưng trên bản vẽ quy hoạch để làm thủ tục ra sổ đứng tên Ba tôi,(trong tay tôi chỉ cầm Hợp Đồng Mua Bán giữa 2 người, và Quyết định tạm giao đất của người bán cho Ba tôi, cùng những phiếu thu nộp tiền cho Cty do ba tôi nộp) tôi đã mua lại miếng đất đó

1./ Nhưng bây giờ làm thủ tục(giấy tờ gì?) để sau này khi cty có chủ trương làm sổ đỏ cho Ba, tôi có thể thay mặt Ba để làm những thủ tục có liên quan.

2./ Tôi phải làm những giấy tờ gì để xác nhận là Ba đã bán cho tôi, để sau này khi ông mất không bị tranh chấp giữa những người còn lại trong gia đình(Chị, Anh)

Ba tôi năm nay 75 tuổi rồi

Mong Luật sư trả lời sớm giúp tôi

Tôi xin chân thành cảm ơn

M.Hằng

28-06-2012 10:35 · Trả lời
Tên liên hệ :
Email liên hệ :
Nội dung:
Mã an toàn: renew capcha
HỎI - ĐÁP
Câu hỏi chờ trả lời