Quy trình xây nhà
Giới thiệu tới các bạn 8 bước cơ bản trong quy trình xây nhà.
Xây nhà là một trong ba việc trọng đại trong cuộc đời mỗi người, bởi ngôi nhà không chỉ đơn giản là nơi che mưa, che nắng mà nó còn phải đạt được những yêu cầu về công năng, tính thẩm mỹ, tính bền vững và tính kinh thế, để đạt được cả 4 yếu tố trên không phải là chuyện đơn giản, nhất là với những người không phải trong nghề.

Những lưu ý đầu tiên khi chuẩn bị xây dựng nhà:

* Trước hết bạn cần hiểu được những yêu cầu cơ bản về nhu cầu cho ngôi nhà mơ ước của mình cụ thể: số lượng phòng, diện tích và vị trí các phòng, phong cách và vật dụng trang trí nội thất, không gian dự trữ, phòng thờ, phòng kho, sân phơi, bồn chứa nước.

* Lưu ý về những thay đổi trong tương lai,ví dụ như gia đình có thêm người, cần thêm phòng ở.

* Nên tham khảo tất cả các thành viên trong gia đình trước khi thông qua kế hoạch lần cuối.

* Sắp sếp theo thứ tự ưu tiên tất cả các thông tin được đề cập ở trên.

* Tập hợp và ghi lại các thông tin trên khi thiết kế cho ngôi nhà của bạn để sau ngày làm việc với kiến trúc sư.

Để giúp mọi người có cái nhìn tổng thể và giải quyết được những khó khăn ấy, chúng tôi xin liệt kê chi tiết các bước từ khi chuẩn bị đến khi hoàn thiện một ngôi nhà như sau:
Bước 1: Lập kế hoạch xây nhà
I - Tìm mua đất xây dựng
- Đây là một bước khá quan trọng, nhất là đối với một đất nước phương Đông ảnh hưởng nhiều bởi văn hoá Trung Quốc, là cái nôi của nghệ thuật phong thuỷ. Một khu đất đẹp, đúng hướng, rất có tác dụng trong việc nâng cao giá trị sống, tăng cường tuổi thọ.
Quy trình xây nhà - Bước 1 | Batdongsan.com.vn


- Trong phong thuỷ, người ta quan niệm "Trạch mệnh phải tương phối". Trạch ở đây là đất, mệnh là người, trạch mệnh tương phối nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc. Trong trạch có hai loại là Đông tứ trạch và Tây tứ trạch. Người cũng gồm hai nhóm là Đông tứ mệnh và Tây tứ mệnh. Quan niệm phong thuỷ cho rằng, người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch. Mệnh của người phụ thuộc vào tuổi, trạch của đất phụ thuộc vào hướng.

- Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải "tựa sơn", mặt phải "hướng thuỷ". Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được.

- Ngoài yếu tố phong thuỷ, việc mua đất còn cần cân nhắc đến nhiều yếu tố nữa: khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được, ... Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.

- Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan trọng là các yếu tố pháp lý. Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước…

- Một vấn đề tác giả cũng gặp nhiều trong quá trình hành nghề của mình, đó là các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất. Chi phí ép cọc bê tông cốt thép (là biện pháp gia cố phổ biến nhất hiện nay) Chi phí tùy theo địa chất và quy mô công trình.
II - Kế hoạch tài chính
Vấn đề rất quan trọng trước khi dự định xây là chính là Tiền ($) để xây nhà, nếu bạn xem nhẹ việc lập kế hoạch chi tiêu cho xây nhà, có thể bạn sẽ gặp khó khăn lớn khhi đối diện với phát sinh hoặc nó có thể ảnh hưởng tới tài chính hiện tại của gia đình bạn. Không nên để trường hợp bạn bị cạn kiện tiền khi công trình đang xây dựng dở dang, cách tốt nhất là đầu tiên bạn nên dự trù trước chi phí, thông thường có 2 loại chi phí chính cần ước tính:
Quy trình xây nhà - Bước 1 | Batdongsan.com.vn


a/ Ước tính chi phí xây dựng cơ bản:

Đây là chi phí bạn cần để xây dựng ngôi nhà đến mức độ hoàn thiện phần kiên cố và có thể đã bao gồm phần gạch lát trang trí, trần Thạch cao, kệ bếp và sơn nước trong ngoài.

Chi phí loại này gồm: Chi phí tư vấn thiết kế (để có được bản vẽ kỹ thuật thi công) + Chi phí thi công xây dựng + Chi phí giám sát ( hoặc chủ nhà tự giám sát).

Về chi phí thi công xây dựng là chi phí lớn nhất, cách tính phổ biến hiện nay là mọi người thường lấy m2 sàn xây dựng nhân với đơn giá 1m2, cách tính này chỉ tương đối, cách tính chính xác nhất là bạn nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập đơn giá theo dự toán chi tiết các hạng mục.

b/ Ước tính chi phí phát sinh:

Thực tế khi xây nhà luôn có chi phí phát sinh, vì vậy ngoài số tiền chi phí xây dựng cơ bản bạn nên dự trù 10 -30% số tiền gọi là dự phòng phí, với khoản dự phòng đó bạn có thể yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư và nhà thầu thi công.

c/ Ước tính chi phí trang trí nội thất:

Bạn có thể tính chi phí này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện, máy lạnh, bàn ghế, đèn trang trí, và các thiết bị gia dụng khác,... Lý do chúng tôi khuyên bạn nên tách riêng chi phí này vì đây là phần dời và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành. Thời gian trang bị thêm những đồ này không phụ thuộc vào thời gian xây nhà.

* Phương án tài chính: Hầu hết gia chủ khi quyết định xây nhà đã dự trù trước phương án tài chính. Tuy vậy, trong phần này chúng tôi cũng muốn bổ sung thông tin theo tình hình hiện nay nhằm giúp các bạn có thêm phương án lựa chọn có lợi nhất cho mình. Ngoài cách truyền thống vay từ gia đình, người thân và bạn bè, bạn có thể vay tài chính từ bên ngoài để xây nhà. Đúng vậy, với sự phát triển của hệ thống tài chính và ngân hàng tại Việt Nam hiện nay, bạn hoàn toàn có thể vay số tiền mà bạn cần để xây nhà bằng hình thức tín chấp hoặc có thể tín chấp căn nhà đó. Chúng tôi khuyến khích bạn chọn phương án này nếu số tiền đó của bạn đang phục vụ việc kinh doanh, bạn sẽ thu lãi nhiều hơn số lãi vay. Nếu bạn quan tâm, hãy liên hệ trụ sở các ngân hàng gần nhất để biết thêm chi tiết trước khi bạn bắt đầu.
III - Chuẩn bị thủ tục pháp lý
- Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và được cấp phép xây dựng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

- Các thủ tục hành chính, pháp lý để thực hiện việc xây dựng trên thực tế là khá phức tạp. Chủ nhà có thể nhờ một đơn vị chuyên trách thực hiện giùm để làm giảm thiểu thời gian chờ đợi.

- Thực tế thì việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Chủ nhà không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị giùm.

- Đối với nhà xây trên 3 tầng và diện tích xây dựng trên 300m2, nên tổ chức khảo sát địa chất công trình trước khi thi công với mục đích là thu thập tài liệu về các lớp đất, các đặc trưng kết cấu để làm cơ sở tính toán cấu tạo móng cho phù hợp và lựa chọn các biện pháp thi công. Việc khảo sát địa chất công trình được thực hiện thông qua quy trình khoan thăm dò. Đơn vị chuyên môn sẽ sử dụng máy khoan thăm dò khoan sâu vào lòng đất, khoảng từ 12-20m, sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết như tạo mẫu thử, nén thử, … rồi lập ra một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng. Bộ hồ sơ này là cơ sở quan trọng để các đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng tính toán chính xác được hệ khung kết cấu của căn nhà.
Bước 2: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng
Sau khi đã tiến hành các bước trên, giờ là lúc bạn phải tiến hành làm việc với một đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng

Quy trình xây nhà - Bước 2 | Batdongsan.com.vn

Những lợi ích khi bạn chọn được một đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng chuyên nghiệp, nhiều năm kinh nghiệp cho căn nhà của mình. Chủ nhà được gì?

Trước tiên, họ sẽ có một mặt bằng cơ cấu toàn bộ nhà được tổ chức chặt chẽ và mạch lạc, phù hợp với công năng và yêu cầu sử dụng của tất cả các thành viên trong gia đình. Mặt bằng đó sẽ tận dụng được tối đa diện tích để ở, sinh hoạt, giao thông đi lại, có các giếng trời, khoảng thông tầng để lấy ánh sáng và thông thoáng cho các khu vực bí, thiếu sáng. Mặt bằng đó sẽ tạo ra các không gian ở rộng rãi, vuông vắn, biến các khoảng lồi lõm, xấu xí của tường, cột thành các khoảng âm tường để tủ quần áo, tủ đồ, tủ trang trí một cách hợp lý. Mặt bằng đó được đan xen vào những khoảng xanh của cây cảnh, làm mềm mại hơn các đường nét kiến trúc khô khan,…

Họ còn được một hình thức mặt ngoài nhà đẹp, độc đáo, phù hợp với sở thích và yêu cầu cá nhân, phù hợp với cảnh quan môi trường đô thị xung quanh, phù hợp với những công nghệ về xây dựng và vật liệu xây dựng tiên tiến nhất, khẳng định được phong cách của riêng chủ nhà.

Ngay từ khi ngôi nhà chưa thành hình, họ đã có thể nhìn thấy bằng trực giác, cảm nhận được không gian của căn nhà để có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi ngôi nhà đã thực sự được xây dựng nên, và rất khó để thay đổi những điểm không phù hợp đó. Chủ nhà còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng , đảm bảo đúng tiến độ .

Ngoài ra, đến với một số đơn vị tư vấn có nghiên cứu về phong thuỷ, chủ nhà còn được tính toán các không gian, bố trí cửa, cầu thang , vị trí bếp , hướng bếp và các đồ đạc hợp với phong thuỷ, để khi ở trong nhà cảm thấy yên tâm, thoải mái, công việc làm ăn gặp nhiều may mắn , là đòn bẩy cho sự nghiệp và sức khoẻ.

Với những lợi ích trên chủ nhà tìm đến kiến trúc sư mô tả chi tiết nhu cầu của bạn và gia đình. Trình bày với KTS về ý tưởng thẩm mỹ.

Trình bày những băn khoăn hay thắc mắc của bạn liên quan đến mảnh đất và nhu cầu sở thích sử dụng của các thành viên trong gia đình như cần xây nhà mấy tầng, có gara xe hơi hay không , phòng khách diện tích bao nhiêu, có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp hay không và cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người, cần có mấy phòng ngủ, có làm thêm phòng trẻ em không?, các phòng ngủ có toilette riêng hay chung… Bảng liệt kê càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra điều kiện sinh hoạt của chủ nhà để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp.

Việc thiết kế nội thất trong căn nhà (bao gồm việc thiết kế trang trí trần, tường, sàn, thiết kế ánh sáng, thiết kế mẫu và kiểu dáng đồ đạc…) thực tế chưa cần thiết ngay ở giai đoạn này, nhưng nếu bắt đầu ngay việc thiết kế sớm có thể giúp căn nhà hoàn thiện hơn. Vì nếu sau khi xây dựng xong phần thô căn nhà mới bắt đầu thiết kế nội thất, chuyên gia nội thất cho rằng cần phải phá bỏ mảng tường này, xây thêm mảng tường kia… khi đó chi phí để thay đổi sẽ tốn kém nhiều hơn và kéo dài thời gian thi công.

Ngôi nhà hoàn hảo trước hết phải vừa ý của cả chủ nhân lẫn KTS để cùng thể hiện ý tưởng, sở thích của mình sau đó mới góp phần làm thú vị, phong phú hơn cho cái nhìn thưởng ngoạn của những người xung quanh.

Lưu ý: Hiện nay có nhiều công ty thiết kế sau khi ký hợp đồng với khách hàng xong, họ không trực tiếp thiết kế mà khóan lại (bán thầu thiết kế) cho một nhóm thiết kế nhỏ khác (gọi là B phẩy), họ giữ lại 40% đến 60% giá trị hợp đồng. Như vậy bên nhận lại (B phẩy) chỉ còn 40% - 60% giá trị hợp đồng và B phẩy thường là các KTS mới ra trường, Kỹ Sư mới ra trường (chưa có kinh nghiệm), thậm chí là các sinh viên đang học việc thực hiện. Vì vậy chất lượng thiết kế kém, nhiều thiếu sót, không thực tế và khi đem ra thi công sẽ không hợp lý nhiều điều và việc đập đi để sửa lại là điều tất nhiên. Khi điều này xảy ra, quý khách là người chịu thiệt thòi nhất: thẩm mỹ kém, chất lượng kém, kéo dài thời gian thi công và kinh phí tăng lên nhiều, hiệu quả sử dụng kém. Khi bán thầu thiết kế, thì bên B phẩy nhận được tiền thù lao ít ỏi cộng với năng lực yếu, chưa có kinh nghiệm nên thời gian thiết kế kéo dài lên gấp đôi, từ 03 tháng - 05 tháng cho việc thiết kế một căn nhà phố hay biệt thự.

Một thiết kế có chất lượng hoàn hảo cần các yếu tố sau đây:

* Công ty thiết kế: Phải trực tiếp thiết kế (không bán thầu thiết kế), Kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng phải có nhiều năm kinh nghiệm thiết kế ở văn phòng và nhiều năm đi thi công ngòai công trình, có đạo đức nghề nghiệp tốt.

* Phần kiến trúc: Thiết kế bên ngoài đẹp, đặc biệt mặt tiền phải đẹp và phù hợp với cảnh quan xung quanh, bố trí mặt bằng các tầng hợp lý, thông thoáng gió, ánh sáng tự nhiên được khai thác một cách triệt để, đưa ánh sáng tự nhiên đến tất cả các phòng. Trần và tường cần thiết kế chi tiết tạo các ô trang trí, đồng thời lấp các phần cột bê tông nhô ra khỏi tường, trong trần cần thể hiện một số đèn trang trí, màu sắc các tường, trần, thiết kế hệ thống thóat hơi nhà bếp. Cần thiết chú ý phong thủy: Hướng bếp, vị trí đặt bếp, hướng cầu thang, số bậc cầu thang cho mỗi tầng nằm trong cung Sinh (4N + 1) hoặc Lão (4N +2) trong đó N thuộc tập hợp các số tự nhiên…

* Phần kết cấu: Trước khi thiết kế các Kỹ Sư phải biết rõ địa chất ở địa điểm cần xây dựng nhằm thiết kế móng cho phù hợp (Nếu không nắm rõ địa chất có thể dẫn đến móng không đảm bảo chịu lực hoặc có thể dẫn đến sự lãng phí lớn cho chủ đầu tư). Phải đảm bảo vững chắc cho toàn công trình gồm móng, đà kiềng, cột , dầm, sàn, giằng, tường… Hiện nay có một số kỹ sư kết cấu còn yếu, chưa am hiểu về kiến trúc nên bố trí đà, cột nhô ra khỏi tường rất nhiều làm chật hẹp bên trong nhà, mất diện tích, lấn chiếm không gian, mất thẩm mỹ. Vì vậy thiết kế kết cấu cần thiết bảo đảm chịu lực tốt đồng thời đảm bảo tính thẩm mỹ.

*Phần hệ thống điện: Cần thiết kế các ống bọc và dây cáp điện có chất lượng tốt , cần chú ý mỗi phòng có bao nhiêu ổ cắm, bao nhiêu đèn, máy lạnh… để thiết kế dây đủ tiết diện, không bị quá tải. Đường dây chính từ đồng hồ vào phải là cáp có tiết diện lớn. Nên thiết kế có dây tiếp đất, nên thiết kế cầu dao chống giật cho mỗi tầng . Và cũng nên thiết kế vị trí đặt máy phát điện dự phòng và đường dây đi kèm.

* Phần hệ thống ống nhựa cấp thoát nước: Cần thiết kế các ống lọai tốt (có tuổi thọ cao). Hiện nay có một số công ty thiết kế đường ống thoát nước nằm ngay trong cột. Đây là một lỗi hết sức nghiêm trọng, bởi vì ống nhựa thoát nước nằm trong cột sẽ làm giảm yếu tiết diện bê tông cột làm giảm khả năng chịu lực, chưa kể trong quá trình thi công ống nước có thể bị nứt làm nước thấm ra dẫn đến mục sắt cột, nguy hiểm cho công trình. Sau thời gian sử dụng, ống nước sẽ bị lão hóa và nước xì ra cột gây tác hại lớn cho công trình. Các ống nhựa thoát nước ra hố ga cần có con thỏ giữ nước, nhằm không cho mùi hôi từ cống rãnh theo vào nhà.

*Phần hệ thống viễn thông: Đường dây cáp truyền hình, ADSL hoặc WiFi, Dây điện thoại, camera quan sát, chuông cửa màn hình,… cần thể hiện rõ trong thiết kế.

* Phần chống sét: Nếu công trình của quý khách cao hơn hoặc bằng công trình sát bên cạnh, cần thiết phải thiết kế hệ thống chống sét, bao gồm kim thu sét (kim thu sét có bán kính thu sét 51m, 41m, 20m, 10m…), dây cáp đồng dẫn từ kim thu sét xuống các cọc tiếp địa và đi sâu vào lòng đất.
* Phòng cháy chữa cháy và báo cháy nếu cần. Phần này thường dùng cho công trình khách sạn, nhà hàng, văn phòng, nhà xưởng,…

Để hoàn thành tốt một thiết kế hoàn hảo nêu trên thì những người thực hiện phải là các Kiến Trúc Sư giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế và các Kỹ Sư xây dựng giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngoài công trường.
Bước 3: Chọn vật liệu xây dựng
Nếu chủ đầu tư chọn được nhà thầu chuyên nghiệp, nhà thầu tốt thì nên giao cho nhà thầu bao luôn vật tư, bởi vì nhà thầu tốt thường mua với số lượng lớn vật tư cho nhiều công trình, nên được các nhà cung cấp vật liệu bán với giá rẻ hơn chủ nhà tự mua và nhà thầu tốt là khách hàng…

Quy trình xây nhà - Bước 3 | Batdongsan.com.vn

- Thực hiện xong bước 2, chủ nhà đã có trong tay các thành phần như sau: một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công chi tiết hoàn chỉnh, một bộ dự toán thi công, giấy cấp phép xây dựng. Đây là cơ sở để tiếp tục tiến hành bước thứ 4 này. Tuy nhiên, nếu còn cảm thấy chưa yên tâm hoàn toàn về chất lượng của các hồ sơ kể trên, chủ nhà có thể tiến hành thủ tục kiểm định, kiểm tra lại các hồ sơ tại các đơn vị chuyên môn.

- Công việc tiếp theo là phải lựa chọn được một nhà thầu xây dựng hợp lý. Hợp lý có nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động. Thực tế không phải dễ dàng để lựa chọn được một nhà thầu ưng ý, mặc dù số lượng nhà thầu xây dựng nhà ở tư nhân hiện tại là rất nhiều. Đối với phần lớn chủ nhà, biện pháp thông thường là hay hỏi người quen thân, nhờ họ giới thiệu cho các đội thầu đã được biết tiếng. Biện pháp này khá an toàn, mặc dù không phải lúc nào cũng thành công. Tất nhiên còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt, nó tuỳ thuộc vào tầm hiểu biết, mối quan hệ và cách làm của mỗi chủ nhà.

- Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ nhà cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu xem để họ hiểu về căn nhà, góp ý vào một số chỗ bất hợp lý (nếu có). Nên có một cuộc gặp ba người giữa chủ nhà, nhà thầu và nhà tư vấn thiết kế để có thể trao đổi mạch lạc, dễ hiểu, tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.

- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho chủ nhà, dựa vào đó, chủ nhà có thể so sánh với bảng dự toán mà đơn vị tư vấn thiết kế lập để so sánh, tránh những hiện tượng bị nâng giá đột biến, gian dối về khối lượng, ...

- Sau khi thống nhất được về báo giá thi công, chủ nhà bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu. Độc giả có thể tham khảo mẫu hợp đồng thi công xây dựng theo thông tư số 2507/BXD-VP ngày 26/11/2007.

- Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ nhà và nhà thầu:

Hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay), có nghĩa là chủ nhà bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z. Hình thức này được các nhà thầu ưng ý nhất, cũng làm chủ nhà giản tiện được công sức, không phải lo lắng nhiều về công trình của mình.

Hình thức thứ hai, là chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn bả, thiết bị điện, v.v... Hình thức này được khá nhiều người lựa chọn, với ưu điểm là chủ nhà có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư mà hình thức là yếu tố chi phối lớn nhất, tránh tình trạng nhà thầu mua không ưng ý, ở hình thức này, chủ nhà cũng đỡ tốn kém chi phí chênh lệch hơn phương thức thứ nhất, tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn.

Hình thức thứ ba, chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công. Hình thức này thường chỉ được sử dụng khi chủ nhà có nhiều thời gian rảnh rỗi, và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng. Ưu điểm đương nhiên là chi phí xây dựng sẽ được chủ nhà kiểm soát và khống chế ở mức thấp nhất, nhưng thời gian và công sức phải bỏ ra thì nhiều hơn. Ngoài ra, nếu không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng có thể làm chi phí phát sinh nhiều hơn cả chi phí chênh lệch so với việc thuê nhà thầu mua giúp.

- Khi mua vật tư, chủ nhà nên tham khảo bạn bè, người quen, học hỏi kinh nghiệm những người đã từng xây dựng nhà, chọn cho mình một nơi mua vật liệu đáng tin cậy, tránh mua phải hàng kém chất lượng. Trước khi mua nên tham khảo giá cả ở một vài đại lý vật liệu xây dựng và phải thoả thuận cung ứng vật liệu đúng tiến độ, đúng chủng loại, đúng chất lượng. Một ngôi nhà khi xây dựng cần vật liệu xây thô như cát, đá, sỏi, xi măng... trong quá trình bắt đầu xây cho đến khi xây xong phần thô và vật liệu hoàn thiện sử dụng khi hoàn thiện xong ngôi nhà.

- Đối với vật liệu xây thô, yêu cầu kỹ thuật là hơn hết nên không quá cần thiết chọn vật liệu vừa chất lượng lại vừa có hình thức đẹp vì như thế sẽ tốn kém không cần thiết. Ví dụ xây móng nhà thì không nhất thiết phải chọn gạch xây dựng loại A, mà nên chọn gạch loại C vì gạch nung chín quá già, từng phần bị hoá sành, chịu nén tốt lại rất thích hợp cho móng của những ngôi nhà trên mảnh đất trũng. Còn đối với vật liệu hoàn thiện thì bên cạnh việc xem xét chất lượng cũng đừng bỏ qua hình thức của nó vì lớp vật liệu hoàn thiện này sẽ là "bộ mặt" cho ngôi nhà sau này. Gạch ốp, lát nền và tường có nhiều chủng loại và kiểu dáng khác nhau.

- Thêm một vấn đề nữa là chủ nhà nên tìm cho mình một người giám sát công trình. Đây là người sẽ trực tiếp quản lý về tiến độ và chất lượng của nhà thầu, tránh tình trạng làm gian dối, ăn bớt, chất lượng kém. Người giám sát này hoặc là người thân trong gia đình, nhưng phải có kinh nghiệm về xây dựng, hoặc là một công ty chuyên môn về xây dựng.

- Cũng trong giai đoạn này, chủ nhà cần làm một số công tác đối với hàng xóm, dân cư trong khu vực. Cụ thể nên sang nói chuỵên, xin phép về việc khởi công sắp tới, nhờ họ tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình xây dựng. Đồng thời cũng nên thẳng thắn đề nghị kiểm tra hiện trạng của các căn nhà trong khu vực xung quanh, để khi xây dựng, nếu làm ảnh hưởng đến nhà họ (rạn nứt kết cấu, lún sụt nhà…) thì có cơ sở cụ thể để thương lượng đền bù, cũng tránh được tình trạng "đục nước béo cò", có thể tình hình xuống cấp, hư hỏng nhà họ xảy ra trước khi nhà của mình được xây, nhưng mình vẫn phải chịu trách nhiệm…

Bước 4: Xây dựng phần thô
Một hệ khung nhà bao giờ cũng bao gồm 5 thành phần chính: cột nhà (để truyền lực xuống đất), dầm nhà (hay đà, dùng để kết nối và truyền lực xuống các đầu cột), bản sàn (hay tấm, được đổ gối lên các hệ dầm, là nơi nâng đỡ các vật thể trong nhà) …

Quy trình xây nhà - Bước 4 | Batdongsan.com.vn

- Thời điểm kết thúc phần nền móng cũng là thời điểm bắt đầu việc xây dựng phần khung nhà. Khung nhà được hiểu là bao gồm toàn bộ hệ khung kết cấu bê tông cốt thép và hệ thống tường bao, tường ngăn chia của nhà. Hiện nay, mặc dù công nghệ xây dựng đã đi khá xa, nhiều loại vật liệu mới ra đời, nhưng bê tông, cốt thép và gạch vẫn là những vật liệu xây dựng chủ yếu và phổ dụng nhất.

- Một hệ khung nhà bao giờ cũng bao gồm 5 thành phần chính: cột nhà (để truyền lực xuống đất), dầm nhà (hay đà, dùng để kết nối và truyền lực xuống các đầu cột), bản sàn (hay tấm, được đổ gối lên các hệ dầm, là nơi nâng đỡ các vật thể trong nhà), tường nhà (gồm tường bao và tường ngăn chia, được xây bằng gạch), và cầu thang, là bộ phận kết nối giữa các tầng nhà.

- Việc thực hiện xây dựng phần khung nhà cũng như khi làm móng bao gồm các công việc chính là: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường. Công việc này không đơn giản nhưng cũng chẳng phức tạp, chỉ cần lưu ý một số điểm chính như sau:

- Việc đan thép phải theo đúng chỉ định của bản vẽ kết cấu, đúng chủng loại và độ dài của các cấu kiện thép. Khi đan cần lưu ý tránh dẫm lên thép làm xô lệch thép làm giảm sức chịu tải. Nên có các cầu thép đặt lên trên kết cấu khi tiến hành đổ bê tông tránh làm xô lệch thép đan.

- Việc ghép cốp pha cần thực hiện theo đúng quy chuẩn xây dựng, gỗ cốp pha không được lựa chọn loại gỗ quá kém phẩm chất, có thể bị bục vỡ trong quá trình đổ đầm bê tông. Kết nối các cốp pha thật chặt và gọn gàng.

- Việc đổ đầm bê tông có thể thực hiện thủ công bằng máy trộn bê tông, cũng có thể thực hiện bằng xe trộn bê tông chuyên dụng, bơm bê tông bằng vòi bơm. Quá trình trộn cần lưu ý đúng tỷ lệ giữa cốt liệu và chất kết dính, sao cho hỗn hợp bê tông đảm bảo đúng tiêu chuẩn. Khi đầm bê tông lưu ý phải đầm đều tay, không được bỏ sót bất kỳ chỗ nào.

- Việc rút cốp pha cần lưu ý sao cho thời gian ngưng kết của bê tông phải đủ ngày, không nên vì tiến độ gấp gáp mà rút cốp pha sớm, gây ra nhiều tai nạn sập bê tông đáng tiếc.

- Việc xây tường cần lưu ý xây làm sao cho thẳng, mạch đều. Trong quá trình xây cần liên tục kiểm tra độ thẳng bằng quả dọi. Vữa xây cần trộn đúng tỷ lệ, đảm bảo độ kết dính và chống nước thẩm thấu qua.

Bước 5: Xây dựng phần hoàn thiện
Kết thúc phần khung nhà (phần thô), là coi như đã đi được 70% cuộc hành trình. Tiếp theo là giai đoạn hoàn thiện, tuy nhẹ nhàng hơn nhưng lại đòi hỏi nhiều hơn về mặt kỹ thuật, thẩm mỹ.

Quy trình xây nhà - Bước 5 | Batdongsan.com.vn

Giai đoạn hoàn thiện bao gồm các công đoạn: trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, ... Đây cũng là công việc của các nhà thầu, tuy nhiên cần lưu ý một số điểm như sau:

- Công tác trát tường, láng sàn: cần trộn vữa theo đúng tỷ lệ quy định trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật. Ở các diện tường, trần, sàn tiếp xúc nhiều với nước, không khí ẩm như tường bao ngoài trời, tường giáp vệ sinh, bếp, tiểu cảnh, sàn nhà tầng 1, ... có thể cần phải trộn vào trong vữa một hỗn hợp chống thấm nhất định. Sau khi trát, láng vữa xong cần cán thẳng. Chủ nhà phải kiểm tra độ phẳng cũng như chất lượng vữa trước khi bắt đầu các công tác sơn bả.

- Việc ốp lát gạch thì phải theo đúng tiêu chuẩn quy định của nhà sản xuất. Mạch gạch cần đều, các viên gạch thẳng nhau, không được xô xệch, nghiêng ngả.

- Công tác sơn bả là một công tác đơn giản, nhưng không phải ai cũng làm được một cách hoàn hảo. Hiện nay trên thị trường có nhiều chủng loại, nhãn hiệu sơn trang trí khác nhau, xét về tính dung môi có thể chia làm hai loại: sơn gốc nước và sơn gốc dầu. Sơn nước được sủ dụng phổ biến hơn với ưu điểm tiện dụng và không gây độc hại cho sức khoẻ và môi trường, màng sơn cho phép lượng hơi ẩm nhất định bên trong tường thoát ra ngoài mà không gây phồng rộp. Trong khi đó sơn dầu chủ yếu dùng cho bề mặt gỗ và kim loại. Xét về chức năng sủ dụng chia làm hai loại: sơn trong nhà có đặc tính khả năng chùi rủa, vệ sinh, bề mặt nhà mịn còn sơn ngoài trời có đặc tính chống rêu mốc, bám bụi, chống thấm và bền màu. Hệ thống sơn trang trí bao gồm 03 lớp: lớp ma-tít làm phẳng bề mặt cần sơn, cần lưu ý chọn loại bột bả tường tốt có độ bám dính cao vì chất lượng sơn sẽ phụ thuộc rất nhiều vào lớp này. Thứ hai là lớp sơn lót giúp ngăn chất kiềm trong tường thoát ra ngoài làm hỏng màng sơn, cuối cùng là lớp sơn phủ có tác dụng bảo vệ và trang trí

- Công tác lắp đặt điện, nước và các hệ thống kỹ thuật: cần tuân thủ theo đúng bản vẽ kỹ thuật và hệ thống tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Nên chú trọng vào độ bền vững và an toàn của các hệ thống này, ví dụ như hệ thống cấp điện cần cầu dao an toàn, các đường dây chờ cho máy phát điện sau này, độ dốc của các đường ống thoát nước phải đủ tiêu chuẩn, hệ thống chống sét an toàn, các đường dây cần đi trong ống bảo vệ tránh bị ẩm chập điện, ...

Lưu ý: Công tác lắp đặt điện nước phải được thực hiên song song trong quá trình thi công phần thô và phẩn hoàn thiện. Hiện nay đa phần điện nước được lắp đặt âm tường vì vậy bạn nên chọn những sản phẩm có thương hiệu, có uy tín để sử dụng. không nên chọn các sản phẩm trôi nổi trên thị trường.

Kinh nghiệm chia sẻ: Khi bạn mua thiết bị điện gia dụng, cần đảm bảo tính tiết kiệm điện năng tiêu thụ, điều đó sẽ giúp cho bạn tiết kiệm được chi phí hằng tháng rất đáng kể:

 •    Nghĩ kỹ lưỡng trước khi mua các thiết bị mới.
 •    Lựa chọn thiết bị thích hợp nhất cho mục đích của bạn.
 •    Có thể kiểm soát theo nhu cầu sử dụng.
 •    Có thể bật lên khi cần và tắt đi khi không sử dụng đến.
 •    Không tiêu tốn năng lượng ở trạng thái chờ.
 •    Luôn tìm những thiết bị có hiệu suất tiết kiệm điện năng (hoặc ít nhất có thông số năng lượng).
 •    Luôn lựa chọn thiết bị có hiệu suất tiết kiệm điện năng cao hoặc có nhãn tiết kiệm năng lượng.
 •    Đảm bảo bạn biết cách thức sử dụng và đọc hướng dẫn để vận hành thiết bị một cách tốt nhất.
 •    Yêu cầu và thảo luận về tiết kiệm năng lượng với người bán hàng và công ty lắp đặt thiết bị.
 •    Bảo quản để thiết bị luôn ở tình trạng tốt (ví dụ: thay và làm sạch bộ lọc máy điều hòa,…)
Bước 6: Kiểm tra nghiệm thu
I - Kiểm tra
Việc kiểm tra phải được thực hiện từ trong quá trình xây nhà, giám sát viên hoặc chủ nhà nên thường xuyên kiểmtra khối lượng, chất lượng, quy cách, kiểu dáng.
Quy trình xây nhà - Bước 6 | Batdongsan.com.vn

Khi công trình hoàn thành và trước khi bàn giao, chủ nhà nên cùng giám sát và chủ thầu kiểm tra đối chiếu lại cùng bản vẽ và những nội dung phát sinh thật chi tiết.
Kiểm tra theo từng hạng mục thi công.

Ví dụ:

 •    Kiểm tra thép đã đúng thiết kế chưa trước khi đổ bê tông. Kiểm tra Mác bê tông vào lúc đổ bê tông.
 •    Kiểm tra công tác xây tô có đúng thiết kế hay không.
 •    Kiểm tra công tác lắp đặt hệ thống kỹ thuật.
 •    Kiểm tra công tác hoàn thiện.
II - Nghiệm thu
Việc nghiệm thu phải được thực hiện đối với từng công việc, từng bộ phận, từng hạng mục công trình, nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng theo quy định của pháp luật. Các bộ phận bị che khuất của công trình phải được nghiệm thu và vẽ bản vẽ hoàn công trước khi tiến hành các công việc tiếp theo. Những giấy tờ này cũng là cơ sở pháp lý để xin hoàn công sau đó. Hãy căn cứ vào thỏa thuận và hợp đồng của các bên để tiến hành nghiệm thu một cách cẩn trọng và chi tiết.

Nghiệm thu các hạng mục thi công, từ bê tông, xây tô, hệ thống kỹ thuật, hoàn thiện, xem đúng yêu cầu thực tế hay không và được tiến hành bởi chủ nhà, đơn vị giám sát, đơn vị thi công.
III - Hoàn công
Thủ tục hoàn công hay thủ tục hoàn tất thi công là một phần quan trọng nhất để có sổ hồng. Hồ sơ hoàn công sẽ được làm theo quy định và nộp tại cơ quan thẩm quyền.

Hồ sơ hoàn công được trình nộp tại Phòng Quản Lý Đô Thị Quận, Huyện hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.

Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công (thủ tục hoàn công):

  •    Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu (1 bản chính).
  •    Giấy phép xây dựng nhà ở (1 bản sao y có chứng thực sao y), kèm theo bản vẽ thiết kế xây dựng - nhà (1 bản sao không cần chứng thực sao y).
  •    Bản vẽ hiện trạng hoàn công (2 bản chính).
  •    Bản hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề (1 bản sao) kèm 1 bản sao giấy phép - hành nghề của đơn vị thi công (có thị thực sao y). Hoặc biên lai thu xây dựng.

Lưu ý: Nhà thầu thi công có trách nhiệm thay mặt chủ đầu tư làm tất cả các công việc này.
IV - Nhật ký thi công
Nhật ký thi công là một cơ sở pháp lý quan trọng vừa để theo dõi ký nhận các phát sinh tại công trường hàng ngày và hàng kỳ. Nhật ký sẽ giúp bạn bám sát các diễn biến và các nội dung, chứng kiến và xử lý từ các bên. Nên tập hợp thói quen tuân thủ đầy đủ việc ghi nhật ký có sự ký nhận của các bên.

Dưới đây, bạn sẽ được cung cấp tổng quan về những cái mà bạn nên làm và những cái bạn nên tránh, liên quan đến thích ứng khí hậu và tiết kiệm năng lượng cho nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh.

Một số yếu tố được đề x đến có thể không thuộc trách nhiệm của bạn mà của cơ quan hành chính địa phương hoặc các công ty phát triển nhà.

Nếu bạn nhận thấy hiện tượng đang làm sai, đừng chần chừ trong việc trao đổi với các cơ sở có liên quan. Các chuyên gia có uy tín từ Sở xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã xác nhận nội dung của chương này.