Thị trường bất động sản 2009: Một bức tranh lạ

Đó là nhận định của ông Lê Xuân Trường, Giám đốc Công ty Cổ phần Bất Động Sản B.D.S, khi đưa ra một cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản năm 2009.

Sau một thời gian dài ảm đạm suốt từ giữa quý 1.2008 đến hết năm, bước sang đầu năm 2009, cụ thể là vào khoảng từ giữa tháng 2.2009 trở đi, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu hồi phục nhẹ trên cả hai miền Nam – Bắc, đặc biệt là thị trường Hà Nội. Giá cả và giao dịch nhà đất tại các dự án mới nổi tăng khoảng 10% so với cuối năm 2008.

Sang cuối quý 2, đầu quý 3.2009, khi có thông tin khủng hoảng kinh tế thế giới đã chạm đáy, nền kinh tế vĩ mô chuyển biến tốt, sắc xanh bao trùm thị trường chứng khoán… thì thị trường bất động sản - một lĩnh vực được đánh giá là rất nhạy cảm đối với sự biến chuyển của nền kinh tế - cũng theo đà trỗi dậy.

Giá nhà đất thời điểm này tăng khoảng 30-40%, thậm chí có những nhà đất trong dự án hàng top tăng lên tới 60% so với giá đầu năm 2009. Tiêu biểu là các dự án lớn tại quận 2, 9, khu Nam và khu Đông Sài Gòn; hay các dự án mới như Dương Nội, Mỗ Lao, Văn Khê, Xa La… tại khu vực phía Tây Hà Nội.

Một điểm đặc biệt của thị trường bất động sản năm 2009 là diễn biến trái ngược của hai khu vực lớn là Hà Nội và TP.HCM vào giai đoạn cuối quý 3 và đầu quý 4.

Tại TP.HCM, sau khi tăng nóng vào khoảng tháng 4-6, thị trường bất động sản lại nhanh chóng rớt giá thảm hại, trở lại gần mốc giá của đầu năm 2009. Thậm chí sự kiện thông xe cầu Phú Mỹ nối liền quận 7 và quận 2 cũng không thể khuấy động được sự “băng giá” của thị trường bất động sản khu Đông Sài Gòn. Ở khu Nam Sài Gòn, những lô đất đắc địa giá giảm tới 30-40%.

Khác với thị trường đất dự án, thị trường căn hộ chung cư ảm đạm từ đầu đến cuối năm, ngoại trừ một số dự án có vị trí đắc địa hút được khách hàng. Phải có đến trên 95% dự án căn hộ chung cư rơi vào cảnh ế ẩm, buộc phải điều chỉnh giá liên tục.

Các chuyên gia cho rằng những chính sách từ thị trường tài chính, thuế làm cho thị trường bất động sản TP.HCM nguội lạnh. Tháng 7.2009 xuất hiện thông tin dư nợ tín dụng bất động sản tăng trên 10% và khả năng ngân hàng sẽ siết hầu bao dành cho bất động sản đã làm đứt đà tăng giá đất dự án sau 3 tháng tăng liên tiếp. Đến tháng 9.2009, thông tin về việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản đã thực sự khiến thị trường trở lên khốn đốn.

Trong nhiều tháng liền, thậm chí đến thời điểm cuối năm, giá cả nhà đất vẫn tiếp tục giảm, số lượng giao dịch của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố hầu như không đáng kể.

Ngược lại với thị trường bất động sản TP.HCM, thị trường nhà đất tại Hà Nội luôn giữ vững chiều hướng đi lên suốt từ tháng 5 đến khoảng đầu tháng 11.2009 trên cả phân khúc đất nền cũng như nhà chung cư.

Vào khoảng trung tuần tháng 10.2009, thị trường nhà chung cư trở nên “sốt nóng” bất thường, giá cả và giao dịch đều tăng rất mạnh, thậm chí vượt đỉnh “sốt” của năm 2007. Tiêu biểu là hiện tượng nhà đầu cơ, môi giới chen chúc mua dự án tại Dương Nội của Nam Cường; tiền chênh mua suất biệt thự, liền kề tại dự án Bắc An Khánh từ vài trăm lên tới gần 3 tỷ đồng/suất... Nhiều dự án giá tăng tới 40-50%, giao dịch tăng 30-50% so với đầu tháng 9, “bong bóng” nhà đất xuất hiện.

Tuy nhiên, bước sang nửa cuối tháng 11.2009, “bong bóng” bất động sản Hà Nội bắt đầu xì hơi, giá giảm mạnh tại các dự án mới (20-30%), giao dịch thưa thớt.

Lý do được một số nhà phân tích đưa ra là sau một thời điểm đầu cơ, cuối năm các "nhà đầu tư" bắt đầu xả hàng, số khác lướt sóng, buộc phải bán tháo khi đến kỳ hạn góp vốn. Tuy nhiên do giá đất bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người nên khách hàng buộc phải nghe ngóng, chờ giá đất giảm mới đầu tư. Đồng thời, thông tin Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay chứng khoán, bất động sản... gây ra hiện tượng hãm cung tiền, vốn đổ vào bất động sản bị hạn chế làm tâm lý nhà đầu tư xao động.

Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường chung cư tại các dự án mới thời điểm giữa và cuối tháng 10.2009 "sốt nóng" là do tính chất đầu cơ quá mạnh. Khi đạt được lợi nhuận kỳ vọng, các nhà đầu tư rút lui, thị trường sẽ nhanh chóng mất nhiệt.

Còn khu vực dự án đã đi vào hoạt động ổn định, nhà riêng lẻ hoặc đất thổ cư vẫn luôn trong xu hướng tăng giá đều từ đầu năm cho đến cuối năm. Bởi khách hàng của những phân khúc này phần nhiều là người có nhu cầu thực nên ít biến động. Tiêu biểu là các dự án tại Mỹ Đình, Trung Hòa Nhân Chính, Minh Khai, Lò Đúc, Nguyễn Chí Thanh... Giá căn hộ tại khu vực Mỹ Đình thời điểm đầu năm 2009 vào khoảng 20 triệu đồng/m2, đến cuối năm giá lên khoảng 29 triệu đồng/m2

Như vậy, rất khác so với những năm trước (trừ năm 2008), khi mà thị trường bất động sản luôn sôi động và nhộn nhịp vào thời điểm cuối năm thì năm 2009, thị trường lại rơi vào tình cảnh ảm đạm, đi ngược lại niềm tin của các nhà đầu tư, rằng thị trường bất động sản sớm hồi phục từ khi có tín hiệu tốt vào thời điểm giữa năm.

Về thị trường bất động sản cho thuê, nguồn cung tăng mạnh trong khi nguồn cầu ít ỏi dẫn tới tình trạng “khủng hoảng thừa” khiến cho giá thuê sụt giảm mạnh suốt 2 quý đầu năm 2009. Giá văn phòng cho thuê từ hạng A cho đến hạng C đều giảm tới 20-40% so với đỉnh của năm 2008. Đa số khách hàng đều chỉ có nhu cầu thuê văn phòng diện tích nhỏ hoặc xa trung tâm với giá rẻ.

Bước sang đầu quý 3, với những dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế, thị trường có chút khởi sắc, tuy nhiên chỉ tập trung chủ yếu ở phân khúc mặt bằng bán lẻ cho thuê, còn mảng văn phòng cũng như căn hộ cao cấp cho thuê vẫn tiếp tục ảm đạm suốt quý 3 và quý 4, thị trường không có sóng.

Công văn chấn chỉnh và tiến tới thực hiện triệt để việc không cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng của Bộ Xây Dựng trong tháng 11.2009 mặc dù có tác động khá lớn tới tâm lý của các doanh nghiệp, nhưng hầu như vẫn chưa có nhiều ảnh hưởng tới diễn biến của thị trường này.