Mua bán căn hộ bằng giấy tờ viết tay

14/03/2011 07:50

Hỏi: 5 hộ gia đình chúng tôi mua nhà của 1 chủ đất (mỗi hộ 1 căn nhỏ). Vì mua với diện tích nhỏ nên chúng tôi đều mua bán bằng giấy tờ tay với chủ đất thông qua khu phố.

Chủ nhà vẫn giữ sổ đỏ mặc dù diên tích đã được lần lượt bán hết cho chúng tôi. Gần đây, có 4 người lạ mặt đến đòi lấy nhà và nói bà Trinh đã bán 5 căn này cho họ vào cuối 2009 và cũng đã chuyển tên qua công chứng. Trong khi đó bà Trinh đang lẩn trốn.

Trong trường hợp này, chúng tôi phải làm sao? Tôi có tường trình cho phòng giải quyết tranh chấp phường nhưng họ nói nếu bên mua có công chứng làm đơn khởi kiện họ sẽ triệu tập 3 bên giải quyết và buộc bà Trinh trả lại tiền cho chúng tôi. Tôi xin hỏi nếu không triệu tập được bà Trinh thì sẽ xử như thế nào? Hoặc bà ta không có khả năng chi trả và chấp nhận hình phạt khác thì chúng tôi được xử ra sao? (Thanh Tho)

- Trả lời:

Về việc giải quyết tranh chấp nhà - đất đã bán cho nhiều người

1. Về việc xác định hành vi mua bán nhà của chủ cũ

Theo thư trình bày, thì có 4 người đến thông báo đòi lấy nhà của ông bà. Để giải quyết tranh chấp quan hệ mua bán giữa các bên, ông/bà cần yêu cầu 4 người nêu trên cung cấp bản sao hợp lệ các giấy tờ liên quan đến việc mua bán, bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà - đất do Phòng Công chứng chứng nhận, Giấy chủ quyền nhà - đất đã cấp cho bên mua. Sau khi xem xét các giấy tờ nêu trên, lúc đó, mới có thể kết luận việc chủ cũ đã chuyển nhượng toàn bộ nhà - đất trước đây đã bán cho ông/bà nay lại bán cho người khác.

2. Cách thức giải quyết tranh chấp

Sau khi xác định được việc chủ cũ đã bán 5 căn nhà trên cho người khác, thì ông/bà có thể làm đơn khởi kiện chủ cũ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi căn nhà tọa lạc để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Khi Tòa án thụ lý sẽ mời các bên liên quan đến để giải quyết bao gồm 5 hộ gia đình, chủ cũ, và người mới nhận sang nhượng nhà đất. Trong trường hợp chủ cũ vắng mặt có 2 trường hợp có thể giải quyết như sau:

* Trường hợp Tòa án xác định được địa chỉ nơi ở của chủ cũ, Tòa án đã có thư mời hợp lệ, nhưng chủ cũ cố tình không đến, thì Tòa án sẽ giải quyết vụ kiện vắng mặt chủ cũ theo Khoản 3 Điều 202 Bộ Luật Tố tụng Dân sự.

* Trường hợp không xác định được địa chỉ nơi ở của chủ cũ, không tống đạt được thư mời cho chủ cũ thì Tòa án cũng sẽ giải quyết vụ kiện vắng mặt chủ cũ theo Khoản 3 Điều 202 Bộ Luật Tố tụng Dân sự, sau khi Tòa án có thẩm quyền ra quyết định Thông báo tìm kiếm người vắng mặt nơi cư trú cuối cùng của chủ cũ căn cứ theo Điều 328 Bộ Luật Tố tụng Dân sự.

3. Nguyên tắc giải quyết vụ kiện

Nếu Tòa án tuyên bố xác định Hợp đồng mua bán nhà đất giữa chủ cũ và 5 hộ gia đình là vô hiệu, thì hậu quả là 5 hộ gia đình phải trả lại nhà - đất và chủ cũ phải trả lại tiền mua bán nhà đã nhận theo điều137 Bộ Luật Dân sự.

Đồng thời Tòa án xác định lỗi của các bên làm cho Hợp đồng bị vô hiệu phải bồi thường thiệt hại, nếu bên chủ cũ bị Tòa án xác định là bên có lỗi, thì ngoài số tiền phải trả nêu trên, chủ cũ còn phải bồi thường thiệt hại cho 5 hộ gia đình với số tiền được xác định trên sự chênh lệch giữa số tiền mua bán nhà trước đây với giá mua bán nhà - đất trên thị trường tại thời điểm giải quyết vụ kiện, giá này do Hội đồng định giá do Tòa án lập xác định.

4. Về câu hỏi trong trường hợp chủ cũ không có khả năng chỉ trả và chấp nhận hình phạt thì ông/bà được giải quyết ra sao?

Hiện nay, pháp luật hình sự không cho phép chịu hình phạt để thay cho việc không phải thực hiện nghĩa vụ dân sự là phải trả một khoản tiền cho một người nào đó. Vì vậy, nếu hành vi nêu trên của chủ cũ bị quy vào một tội nào đó theo quy định của Bộ Luật Hình sự thì việc này không làm miễn đi trách nhiệm trả tiền và bồi thường thiệt hại cho ông/bà, nếu chủ cũ bị Tòa án buộc các trách nhiệm trên.

Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ kiện, Tòa án chỉ xác định về trách nhiệm của các bên căn cứ theo các quy định của pháp luật, chứ không xem xét chủ cũ còn tiền để trả cho 5 hộ gia đình hay không. Vấn đề trên sẽ được xem trong giai đoạn thi hành án, sau khi Bản án đã có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người có quyền yêu cầu thi hành án.

Nghĩa vụ chứng minh khả năng thi hành án sẽ do người có quyền yêu cầu thi hành án là 5 hộ gia đình, nếu 5 hộ gia đình không xác minh được, thì có thể yêu cầu cơ quan Thi hành án xác minh khả năng thi hành án. Chỉ khi nào xác minh được chủ cũ có tài sản để thi hành án, thì lúc đó mới thực hiện được việc trả tiền cho 5 hộ gia đình căn cứ theo Điều 44 Luật Thi hành án Dân sự.


Luật Sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Theo TTO)