Chuyển mục đích sử dụng đất vườn trồng cây lâu năm sang đất ở

23/02/2011 08:04

Hỏi: Tôi có mảnh đất vườn thuộc loại trồng cây lâu năm, diện tích khoảng 330m2. Tôi muốn xin giấy phép xây nhà trọ cho thuê thì có cần phải chuyển mục đích sử dụng đất không và nếu có thì thủ tục ra sao, tiền chuyển mục sử dụng đất như thế nào? - Đặng Tiến Bình (dang72binh@gmail.com)

Trả lời:

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Tại điểm d, khoản 1; khoản 2 Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, thì căn cứ để quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về xác nhận về nhu cầu sử dụng đất, xác nhận về việc hộ gia đình, cá nhân đó chấp hành tốt pháp luật về đất đai.

- Đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với hộ gia đình, cá nhân, gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính gửi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình UBND cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian thực hiện không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.

Nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2, Điều 5 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ sửa bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất như sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệnh giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

Trường hợp ông Bình muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở, ông phải đến Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để nộp hồ sơ.

Sau khi được UBND cấp huyện nơi ông có đất quyết định cho phép được chuyển mục đích sử dụng đất, được cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính, thì ông có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND tỉnh nơi có đất quy định tại thời điểm ông kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Luật sư Trần Văn Toàn
VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

(Theo Chinhphu.vn)