Giá trị pháp lý của giấy ủy quyền có công chứng

04/05/2011 11:16

Hỏi: Tôi đang muốn mua căn hộ chung cư ở Kim Liên. Dãy nhà chung cư mới được xây dựng lại và bàn giao năm 2009.

Chủ căn hộ có trình cho tôi xem hợp đồng gốc của chủ thứ nhất, người bán cho tôi là chủ thứ hai nên có giấy ủy quyền mua nhà đã có công chứng với chủ thứ nhất và thanh lý hợp đồng.

Nếu vậy các thủ tục giấy tờ đã được coi là đầy đủ và hợp pháp chưa? Chân thành cám ơn! Th. Linh

Trả lời

Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành: Điều 91, Luật Nhà ở quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật (“GCN”);

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, Khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở quy định: hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn, hoặc phải giao dịch qua sàn trong trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở.

Đối chiếu với dữ kiện bạn trình bày, chúng tôi thấy rằng mặc dù người chủ thứ nhất (“Bên nhận ủy quyền”) đã lập giấy ủy quyền với chủ nhà để nhân danh, thay mặt chủ nhà quyết định các vấn đề có liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, xét về giá trị pháp lý thì việc lập giấy ủy quyền đã không thể hiện đúng bản chất của giao dịch mà pháp luật quy định các bên bắt buộc phải tuân thủ. Vì vậy, chúng tôi liệt kê các trường hợp rủi ro có thể xảy ra về sau để bạn xem xét:

- Người tham gia ủy quyền chết;

- Bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự;

- Chủ nhà đơn phương chấm dứt việc ủy quyền, hoặc người chủ thứ nhất đơn phương chấm dứt giao dịch với bạn;

- Giao dịch giữa chủ nhà và người chủ thứ nhất bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu;

- Không thực hiện các cam kết mà lẽ ra chủ nhà hoặc người chủ thứ nhất phải thực hiện (ví dụ: từ chối tiến hành thủ tục xin cấp GCN, gây cản trở phiền hà để trục lợi…); hoặc

- Chủ đầu tư từ chối tiến hành thủ tục xin công nhận quyền sở hữu nhà vì lý do bạn không phải là đối tượng được sở hữu nhà theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

Chúng tôi khuyên bạn nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định, trừ khi chủ đầu tư chung cư Kim Liên cho phép và công nhận các bên được quyền chuyển nhượng/chuyển giao căn hộ khi chưa được cấp GCN.

Công ty Luật Thiên Bình
(Theo landtoday)