Xây nhà sao cho đúng pháp luật?

30/03/2011 14:05

Hỏi: Tôi có mảnh đất diện tích 5x12m=60m2. Mảnh đất này là tôi mua chung sổ đỏ với người chủ đất. Hiện nay tôi muốn xây dựng nhà cấp 4 để ở, không biết thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng thế nào.

Tôi nghe mấy nhà bên cạnh nói họ xây được nhà là do chung chi (tức là bỏ tiền cho mấy ông ở phường) để mấy ông ấy để yên cho xây mà tiền bỏ ra cũng tới hàng chục triệu.

Đất của mấy nhà bên cạnh nhà tôi mua đều là đất thổ vườn, giờ tôi muốn đóng tiền nộp thuế cho Nhà nước để lên đất thổ cư rồi tách sổ đỏ riêng mang tên của mình có được hay không? Nếu được thì tôi cần làm những gì? Nếu không được thì mảnh đất tôi mua như thế liệu có được xây dựng đúng theo pháp luật nhà nước hay không?

(Đinh Xuân Trường, truong kpnb@...)

- Trả lời:

Về việc xây dựng nhà trên đất đã mua nhưng chưa làm thủ tục sang nhượng:

Theo thư trình bày, thửa đất của ông là đất thổ vườn, hiện nay thửa đất này được thể hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ cũ. Vì vậy, về nguyên tắc, nếu ông muốn xây dựng nhà trên thửa đất nêu trên, ông phải tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng.

Do thư không nói rõ ông nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào thời điểm nào và thửa đất thuộc địa phương nào, nên khi lập thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một số trường hợp có thể xảy ra như sau:

1- Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện trước ngày 1-7-2004, thì ông và chủ cũ không phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tên chủ cũ cho ông tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà ông lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 135 hay khoản 1 điều 136 nghị định 181/2004/NĐ - CP.

Song song với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì ông lập thêm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thổ vườn thành đất có mục đích làm nhà ở. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông tiến hành hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà. Sau khi có giấy phép xây dựng ông có thể xây nhà của mình theo nội dung đã được cấp phép.

2- Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện sau ngày 1-7-2004, thì hai bên phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện thủ tục tách thửa. Sau khi thực hiện hai thủ tục trên, thì ông tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng như đã nêu ở trên.

Khi thực hiện thủ tục theo hai trường hợp nêu trên, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét việc đóng tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thổ vườn thành đất xây dựng nhà ở (căn cứ khoản 1 điều 11 nghị định 88/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ).

3- Về thủ tục xin giấy phép xây dựng:

Căn cứ điều 19 nghị định12/2009/NĐ-CP ngày 12-2-2009 của Chính phủ, thì có một số công trình khi xây dựng không phải xin giấy phép xây dựng như nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.

Vì vậy, trước khi tiến hành xin giấy phép xây dựng ông nên đến UBND xã, phường hay UBND quận, huyện để tìm hiểu thêm xem vị trí xây dựng nhà của ông có thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng hay không. Nếu trường hợp của ông phải xin giấy phép xây dựng, thì hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm có:

+ Đơn xin giấy phép xây dựng (theo mẫu)
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Bản vẽ thiết kế thể hiện vị trí mặt bằng, mặt cắt, các mặt đứng chính, mặt bằng móng của công trình, sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình, sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật lắp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải (căn cứ điều 24 nghị định 12/2009/NĐ-CP của Chính phủ).

4- Về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

- Nếu thửa đất của ông thuộc khu vực đô thị thì ông nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại UBND cấp huyện để được giải quyết cấp phép xây dựng.

- Nếu thửa đất của ông thuộc điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, thì ông nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại UBND cấp xã để được giải quyết cấp phép xây dựng.

Để biết được hồ sơ xin giấy phép xây dựng nộp tại đâu và cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép xây dựng, ông có thể liên hệ tại UBND cấp huyện hay UBND cấp xã để được hướng dẫn cụ thể về nơi nộp hồ sơ.

Theo quy định của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng để xây dựng nhà ở, như đã trình bày ở trên, thì những cách làm mà ông trình bày là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Việc tiến hành xây dựng nhà phải được tiến hành theo trình tự và thủ tục mà pháp luật đã quy định, việc tiến hành xây dựng nhà không theo những trình tự và thủ tục nêu trên đều được xem như xây dựng nhà bất hợp pháp. Hậu quả của việc này là không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà đối với nhà đã xây dựng.

Trân trọng,

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Công ty Luật TNHH Quốc An)

(Theo TTO)