Bất động sản
Interaktive Story
  • Giới thiệu Interaktive Story

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN 2019

BATDONGSAN.COM.VN

NỘI DUNG CHÍNH

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tổng quan Biệt thự, liền kề Đất nền Chung cư Nhà riêng, nhà mặt phố Đất động sản nghỉ dưỡng

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG 2020

I - TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chứng kiến những diễn biến phức tạp đến từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, nền kinh tế Việt Nam vẫn đang có những dấu hiệu hết sức lạc quan. Tốc độ tăng trưởng GDP cả năm 2019 đạt 7,02%. Đây là năm thứ 2 liên tiếp, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng trên 7% và mức tăng trưởng này cũng vượt mục tiêu 6,6-6,8% do Quốc hội đề ra. Động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế đến từ ngành công nghiệp chế biến và chế tạo (tăng 11%). Bên cạnh tốc độ tăng trưởng ấn tượng năm 2019, chỉ số giá tiêu dùng CPI cũng được kiềm chế ở mức trung bình 2,79%, thấp nhất trong vòng 3 năm qua.

Năm 2019, tổng lượng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 38 tỷ USD, tăng 7,2% so với năm 2018. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo có số lượng vốn đăng ký nhiều nhất chiếm 64,6%, đứng thứ 2 là ngành hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 10,2%.

Bên cạnh những điều kiện thuận lợi từ nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 cũng đón nhận nhiều thách thức từ những diễn biến bất ổn của thị trường. Từ đầu năm, hàng loạt tỉnh thành đã ra công văn rà soát, chấn chỉnh trước những diễn biến này.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

Tại TP.HCM, đã có hơn 90 dự án bị thanh tra từ đầu năm 2019. UBND tỉnh Bình Thuận trong tháng 5 và tháng 6/2019 cũng ra văn bản chấn chỉnh thị trường bất động sản. Gần đây nhất, trong T11/2019, chủ tịch thành phố Hà Nội cũng yêu cầu không giao dự án mới đối với các nhà đầu tư vi phạm xây dựng. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản cũng đem lại cho thị trường nhiều thách thức. Thông tư số 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

II - THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản được cấu thành với 3 thành tố chính là nguồn cung, nguồn cầu và giá bán. Để đo lường nguồn cung, Batdongsan.com.vn tạo ra chỉ số tin đăng, với hơn 90% thông tin dự án và 80% số lượng tin đăng trên toàn thị trường. Để đo lường nhu cầu nhà ở, Batdongsan.com.vn có chỉ số mức độ quan tâm, thể hiện sự quan tâm của người mua nhà tiềm năng đối với các loại hình bất động sản trên thị trường. Chỉ số này dựa trên hơn 4 triệu người lên trang và 70 triệu lượt xem hàng tháng. Đặc biệt, dựa vào kho dữ liệu đa dạng với hơn 4 nghìn dự án trải dài trên 9 loại hình BĐS, Batdongsan.com.vn xây dựng các chỉ số giá bình quân cho từng loại hình và từng khu vực cụ thể, cũng như chỉ số giá chung cho cả thị trường.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

1 - TỔNG QUAN

Năm 2019, tổng lượng tin đăng toàn trang Batdongsan.com.vn tăng 42% trong khi mức độ quan tâm chỉ tăng 2,8% so với 2018. Điều này phản ánh phần nào nguồn cung sơ cấp và thứ cấp của toàn thị trường đang khá dồi dào, trong khi mức độ quan tâm của người mua nhà tiềm năng chỉ tăng nhẹ trong năm 2019.

Chung cư, nhà riêng và đất nền hiện tại là 3 loại hình có nhiều tin đăng nhất trên website Batdongsan.com.vn. Nếu như năm 2019, chung cư chỉ có tốc độ tăng trưởng tin đăng là 27% so với năm 2018 thì đất nền và nhà riêng lần lượt tăng 56% và 35%. Điều này phản ánh thực trạng sốt đất nền diễn ra tại nhiều địa phương từ đầu năm, khiến cho lượng tin đăng tăng trưởng mạnh mẽ.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

Ở 2 thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM, chung cư và nhà riêng là 2 loại hình BĐS được quan tâm nhất, chiếm trên 60% tổng lượng quan tâm BĐS ở 2 thành phố này.

Còn ở các tỉnh thành khác trên cả nước, lượng quan tâm chủ yếu tập trung vào đất nền và đất nền dự án. Cụ thể, đất nền chiếm 43% lượng quan tâm của các tỉnh thành miền Bắc (không bao gồm Hà Nội), 46% lượng quan tâm của các tỉnh thành miền Trung và 50% lượng quan tâm của các tỉnh thành miền Nam (không bao gồm TP.HCM).

MỨC ĐÔ QUAN TÂM THEO KHU VỰC & LOẠI HÌNH
BẤT ĐỘNG SẢN

Nguồn: Batdongsan.com.vn

2 - CHUNG CƯ

Chung cư tập trung chủ yếu ở 2 thành phố chính là Hà Nội và TP.HCM. Do tốc độ phát triển kinh tế cao, cũng như nhu cầu nhà ở lớn cho người nhập cư, thị trường chung cư tại TP.HCM có mức độ quan tâm cũng như lượng tin đăng lớn hơn thị trường Hà Nội.

Tại 2 thị trường, lượng tin đăng và mức độ quan tâm chủ yếu tập trung vào phân khúc bình dân. Đây cũng là phân khúc dễ tiếp cận nhất đối với đại đa số người dân tại Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể tại Hà Nội, 59% lượng tin đăng chung cư đến từ các chung cư bình dân, trong khi 67% mức độ quan tâm tập trung vào phân khúc này. Tương tự, tại TP.HCM, 59% lượng tin đăng và 69% mức độ quan tâm thuộc về phân khúc bình dân.

Nếu như ở phân khúc bình dân, tỷ lệ quan tâm luôn cao hơn tỉ lệ tin đăng, thì đối với phân khúc cao cấp, tỷ lệ này có xu hướng ngược lại. Thị trường Hà Nội có 18% lượng tin đăng là các căn chung cư cao cấp, trong khi đó mức độ quan tâm chỉ chiếm 13%. Tương tự, với thị trường TP.HCM, 24% lượng tin đăng chung cư cao cấp chỉ thu hút 17% mức độ quan tâm.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

Giá chung cư tại Hà Nội thấp hơn tại TP.HCM ở cả khu vực trung tâm cũng như ngoài trung tâm. Cụ thể, trong năm 2019, giá rao bán căn hộ chung cư trung bình tại các quận trung tâm tại Hà Nội như Ba Đình, Tây Hồ, Hai Bà Trưng là 40 triệu VND/m2, còn ở các quận trung tâm TP.HCM như Quận 4, Quận 10, Phú Nhuận là 46 triệu VND/m2. Tại các quận ngoài trung tâm, giá rao bán trung bình tại TP.HCM là 26 triệu VND/m2, cao hơn 8% so với mức giá trung bình tại Hà Nội.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

3 - BIỆT THỰ, LIỀN KỀ

Tình trạng khan hiếm nguồn cung không chỉ xảy ra đối với các dự án chung cư, mà còn đối với cả các dự án biệt thự, liền kề tại Hà Nội và TP.HCM. Năm 2018, Hà Nội và TP.HCM có 19 dự án và 22 dự án biệt thự, liền kề mới đăng tin trên Batdongsan.com.vn. Tuy nhiên sang năm 2019, con số này giảm 47% và 59% ở cả Hà Nội và TP.HCM. 10 dự án mới đăng tin năm 2019 ở Hà Nội tập trung chủ yếu ở quận Long Biên và Hà Đông, còn 9 dự án mới đăng tin ở TP.HCM tập trung ở Quận 7 và Quận 9.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

Mẫu biệt thự, liền kề được quan tâm nhất tại Hà Nội và TP.HCM tương đối khác biệt. Nếu như ở Hà Nội, người tìm kiếm chủ yếu tập trung vào các căn liền kề trị giá khoảng 50-100 triệu VND/m2 thì tại TP.HCM, khoảng giá được nhiều lượt tìm kiếm nhất là 50-75 triệu VND/m2. Các căn liền kề có diện tích sàn từ 50-100m2 và cao 4 tầng được quan tâm nhất tại Hà Nội, còn ở TP.HCM, người tìm kiếm ưa chuộng diện tích sàn lớn hơn trong khoảng 100-150m2 với số tầng cao ít hơn (3 tầng).

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

4 - NHÀ RIÊNG, NHÀ MẶT PHỐ

Tại Hà Nội, khu vực có nhà riêng và nhà mặt phố được nhiều lượt tìm kiếm nhất ở phía Tây thành phố, nơi tập trung phần lớn dân cư. Các căn nhà riêng được quan tâm nhất tập trung ở quận Hà Đông, tiếp theo là Hoàng Mai và Đống Đa. Quận Hà Đông, cũng là quận có mức giá rao bán nhà riêng tăng trưởng 10% theo năm, đạt mức khoảng 66 triệu VND/m2. Đối với nhà mặt phố, các quận được quan tâm nhất nằm bao quanh khu vực trung tâm Hà Nội, trong đó Đống Đa có lượng quan tâm cao nhất. Những căn nhà mặt phố tại quận Đống Đa cũng ghi nhận sự tăng giá trung bình 3% trong năm 2019.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TP.HCM có thị trường nhà riêng, nhà mặt phố sôi động hơn, khi cả lượng tin đăng, mức độ quan tâm và biến động giá ở thành phố này đều cao hơn thị trường Hà Nội. Các căn nhà riêng được quan tâm nhất tập trung chủ yếu ở Quận 12, Thủ Đức, Gò Vấp, với lượt truy cập tập trung chủ yếu vào khoảng giá 50-75 triệu VND/m2 và khoảng diện tích 40-50 m2. Đối với thị trường nhà mặt phố, đứng đầu về mức độ quan tâm là Quận 1, sau đó đến quận Tân Bình và Bình Thạnh. Các căn nhà mặt phố ở các quận này trong năm 2019 có giá tăng lên 10% - 20% so với năm 2018.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

5 - ĐẤT NỀN

Mỗi khi các địa phương có xảy ra sốt đất, mức độ quan tâm loại hình đất nền trên Batdongsan.com.vn thường tăng cao. Đầu năm 2018, khi dự thảo luật đặc khu được đưa ra, lượng truy cập đất nền tại Phú Quốc đã tăng gấp 5 lần và Vân Đồn tăng gấp 7 lần. Đầu năm 2019, khi có thông tin 4 huyện của Hà Nội lên quận, lượng truy cập tại huyện Đông Anh cũng tăng lên 60%.

Trong năm 2019, lượng truy cập đất nền tăng trung bình 20% tại các tỉnh Đông Nam Bộ, trong đó đặc biệt tăng mạnh tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với mức tăng 48%. Bên cạnh đó, các tỉnh thành như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bình Thuận cũng có sự tăng trưởng mức độ quan tâm ấn tượng, đạt lần lượt 52%, 104%, 164% nhờ có các thông tin quy hoạch cũng như thông tin các dự án của các chủ đầu tư lớn sắp triển khai.

Giá rao bán đất nền phụ thuộc chủ yếu vào đặc điểm, vị trí, cũng như thông tin quy hoạch của từng khu vực cụ thể. Theo nguồn dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình đất nền năm 2019 tại quận Hà Đông, Hà Nội đạt 48 triệu VND/m2, gấp đôi so với huyện Đông Anh. Tại TP.HCM, giá rao bán trung bình đất nền đạt trên 30 triệu ở quận Thủ Đức và Quận 9, đắt hơn khoảng 3 lần so với các khu vực huyện Bình Chánh và huyện Củ Chi. Giá rao bán đất nền trung bình tại Đà Nẵng vào khoảng 48 triệu VND/m2.

BIẾN ĐỘNG MỨC ĐỘ QUAN TÂM ĐẤT NỀN
TẠI CÁC TỈNH THÀNH NĂM 2019

Nguồn: Batdongsan.com.vn

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

6 - BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

Bất động sản nghỉ dưỡng đã trải qua một năm đầy biến động trong năm 2019 với nhiều thông tin trái chiều. Mặc dù lượng khách quốc tế đến Việt Nam vẫn tăng 16%, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng giảm sức hút rõ rệt vào cuối năm do lo ngại về khả năng chi trả lợi nhuận theo cam kết của chủ đầu tư. So với năm 2018, giá rao bán condotel trung bình trên cả nước đã giảm 8%. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượng quan tâm bất động sản nghỉ dưỡng tập trung vào loại hình condotel nhiều hơn loại hình biệt thự nghỉ dưỡng ven biển. Các tỉnh thành có các dự án condotel, biệt thự biển được quan tâm nhất vẫn tập trung tại Đà Nẵng và Nha Trang. Bên cạnh đó, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Thuận cũng có lượng quan tâm bất động sản nghỉ dưỡng tăng đáng kể trong năm 2019 nhờ sự ra mắt của nhiều dự án mới.

Cũng theo quan sát của Batdongsan.com.vn, người tìm kiếm bất động sản nghỉ dưỡng đến chủ yếu từ Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, đối với loại hình condotel, 38% người tìm kiếm đến từ Hà Nội và 21% người tìm kiếm đến từ TP.HCM. Còn đối với các căn biệt thự nghỉ dưỡng, 53% người tìm kiếm đến từ Hà Nội và 7.5% người tìm kiếm đến từ TP.HCM

BIẾN ĐỘNG MỨC ĐỘ QUAN TÂM
LOẠI HÌNH BĐS NGHỈ DƯỠNG
TẠI CÁC TỈNH THÀNH/KHU VỰC NĂM 2019

Nguồn: Batdongsan.com.vn

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

III - TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG 2020

Mặc dù trải qua một năm đầy biến động với cả những thông tin tiêu cực và tích cực, triển vọng thị trường bất động sản năm 2020 vẫn được đánh giá là có nhiều điểm sáng. Không những nền kinh tế Việt Nam vẫn đang duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định dựa vào nội lực của nền kinh tế và các ngành chế tạo, nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM còn rất lớn. Theo các kết quả sơ bộ của Tổng điều tra Dân số và nhà ở 2019 của tổng cục thống kê, với tốc độ tăng dân số hiện tại, mỗi năm Hà Nội sẽ cần thêm 4,7 triệu m2 nhà ở tương đương, 67.333 căn hộ 70 m2, còn TP.HCM sẽ cần thêm 4 triệu m2 nhà ở, tương đương 57.363 căn hộ 70 m2.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

Bên cạnh đó, đầu tư bất động sản tại Việt Nam đang có lợi thế hơn so với các sản phẩm tài chính khác. Nhà đất tại TP.HCM có tốc độ tăng giá trung bình là 12% trong năm 2019 trong khi vẫn có tỉ suất lợi nhuận nếu cho thuê hàng năm là 5%. Trong khi đó, nếu cùng số tiền đó gửi ngân hàng thì chỉ được hưởng trung bình 8%. Các sản phẩm tài chính khác như VN-Index và vàng tăng trưởng 9% và 14% nhưng đều có mức độ giao động lớn trong năm, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ