Bất động sản
Interaktive Story
  • Giới thiệu Interaktive Story

Các cuộc khủng hoảng tài chính trong 3 thập kỷ và những tác động tới thị trường bất động sản


Trong khoảng 3 thập kỷ trở lại đây, nền kinh tế thế giới đã trải qua 2 cuộc khủng hoảng tài chính lớn, tác động sâu rộng tới kinh tế của nhiều quốc gia. Là một thành tố quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) tại nhiều nước cũng không nằm ngoài tầm ảnh hưởng của các cuộc khủng hoảng này. Đáng chú ý, ngoài sự lũng đoạn của những nền kinh tế lớn, dịch bệnh cũng là một nguyên nhân góp phần làm khởi phát các đợt suy thoái và khủng hoảng tài chính. Trong bối cảnh SARS-Covy-2 đã lan rộng toàn cầu như hiện nay, liệu thế giới có phải đón thêm một cuộc đại khủng hoảng mới?

Để có cái nhìn toàn cảnh về tác động của các cuộc khủng hoảng kinh tế đến thị trường bất động sản và dự báo nguy cơ khủng hoảng do dịch Covid-19 trong thời gian tới, cùng nhìn lại 2 cuộc khủng hoảng trong giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2017 như sau:

GIAI ĐOẠN SỐ 1 (1997-2007)Khủng hoảng tài chính tiền tệ 1997 đánh sập thị trường bất động sản, sau 10 năm thị trường mới về lại điểm xuất phát


Khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á, khởi phát từ Thái Lan

Cuộc khủng hoảng tài chính đầu tiên trong vòng 25 năm qua là cuộc khủng hoảng Tài chính tiền tệ châu Á – 1997, khởi nguồn từ nước láng giềng Thái Lan. Trong đó, có sự góp sức không nhỏ của thiên tài đầu cơ tiền tệ George Soros – tỷ phú người Mỹ gốc Do Thái.

Khoảng thời gian từ 1994-1997 bắt đầu xuất hiện các thuật ngữ “Con rồng châu Á”, trong đó nhắc tới sự phát triển thần kỳ của các nước ở Đông Á, bao gồm Singapore, Thái Lan, Philippines, Hàn Quốc… Mức tăng trưởng kinh tế khi đó lên tới 8-10%/năm, thị trường chứng khoán phát triển mạnh mẽ, nhu cầu tiêu dùng vượt trội... trở thành miếng bánh màu mỡ cho các nhà đầu tư trên toàn thế giới. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh mẽ này lại dính tới 2 mối nguy hiểm tiềm ẩn mà rất ít nhà đầu tư trên thế giới nhận ra: Thứ nhất, gắn chặt đồng tiền nội địa vào đồng USD (vì chủ yếu tập trung xuất khẩu vào thị trường Mỹ); Thứ hai, bỏ quên thị trường nội địa. Cũng chính vì lý do này, Soros đã bắt đầu làm một điều tưởng chừng chỉ có trên lý thuyết.

Soros’s Game

Soros’s Game

Quay lại với câu chuyện của các nước Đông Á, trong đó, Thái Lan được nhắm tới như miếng mồi ngon khi mà đồng baht gắn chặt với đồng USD. Khi đó dòng vốn vào ra tùy thuộc vào cơ chế “tăng giảm lãi suất của” Mỹ và Thái. Vào những năm 1994, cục dự trữ liên Bang Mỹ đã thực hiện tăng lãi suất đồng USD để kìm hãm lạm phát, dẫn tới nguồn vốn có khả năng rút về nước. Khi đồng USD khan hiếm, lập tức đồng baht sẽ mất giá (giảm đồng USD và tăng đồng baht). Để giữ nguyên năng lực cạnh tranh xuất khẩu (chủ yếu là Mỹ), lập tức chính phủ Thái Lan tăng lãi suất (vốn đã quá cao) để giữ nguyên tỷ giá. Cơ hội xuất hiện, quỹ Quantum (Soros) đã ký hàng loạt hợp đồng mua bán ngoại tệ - ước tính hơn 15 tỷ USD (mua đồng USD và bán đồng baht). Lúc này trên thị trường, đồng USD càng khan hiếm – đổi lại đồng baht lại lưu thông rất nhiều.

Để tránh nguy cơ đồng baht mất giá, chính phủ Thái Lan lập tức xuất quỹ ngoại tệ để mua vào. Tuy nhiên, quỹ ngoại tệ USD không đủ lớn và chuyện gì cần đến cũng đã đến: đồng baht tuyên bố mất giá 50% sau một đêm kinh hoàng. Khủng hoảng này sau đó đã lan ra các nước có tình hình tương tự như: Philippines, Malaysia, Indonesia, Singapore, Hàn Quốc…. và tạo ra cuộc khủng hoảng tiền tệ lớn nhất từ trước tới nay. Đây không phải là tình trạng ngẫu nhiên mà là cuộc tấn công các nền kinh tế mới nổi từ các bộ óc thiên tài về tiền tệ. Sau sự kiện này, Soros kiếm được hàng tỷ USD và cũng là tội đồ lớn nhất của nền kinh tế thế giới. Thị trường chứng khoán Thái giảm tụt từ mốc 1.200 điểm về còn hơn 350 điểm, tức là mức vốn hóa bốc hơi gần 70% giảm xuống còn 24 tỷ USD.

Ảnh hưởng khủng hoảng tài chính 1997 đối với ngành Bất động sản

Một thập kỷ sau cuộc khủng hoảng châu Á nổ ra, hầu hết các thị trường bất động sản ở các nước Đông Á mới bắt đầu trên đường phục hồi. Cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh sau khủng hoảng, giá bất động sản bắt đầu tăng lên từ 10% cho tới 15%, ngoại trừ một vài Quốc gia chịu ảnh hưởng trực tiếp như Thái Lan, Malaysia, Hong Kong

TĂNG TRƯỞNG GIÁ NHÀ ĐẤT MỘT SỐ NƯỚC CHÂU Á

Chỉ số giá bất động sản ở hầu hết các quốc gia Đông Á đều chưa quay trở lại mốc của năm 1995. Các quốc gia ảnh hưởng nặng nề nhất là Indonesia, Philippines với sự sụt giảm gần 50%. Trong khi đó, chỉ số giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia gần như quay lại mốc ban đầu.

Các khoản nợ xấu

Có thể thấy, nguyên nhân dẫn tới suy thoái bất động sản chính là các khoản nợ xấu. Đây là con virus trong ngành tài chính, sẽ làm cho sức khỏe của ngân hàng giảm xuống, giảm khả năng cho vay, chủ đầu tư không thể tiếp cận các nguồn vốn, dẫn tới trì trệ việc triển khai đúng kế hoạch và kết cục thanh khoản giảm sút. Để xử lý con virus này, Chính phủ Thái Lan đã lập ra công ty đứng ra mua lại các khoản nợ xấu, tái cấu trúc lại các tổ chức tín dụng, các dự án cao cấp sẽ được chuyển hướng sang trung cấp và nhắm tới nhu cầu thực. Nhờ những chính sách quyết liệt này, ngành bất động sản Thái Lan đã dần vực lại và đi vào quỹ đạo phát triển mạnh mẽ từ sau 2007

Bài học thị trường BĐS Hong Kong qua đại dịch SARS

Sau thời kỳ khủng hoảng tài chính tiền tệ, ngoài Thái Lan thì Hong Kong là đơn vị chịu ảnh hưởng nặng nề tiếp theo và thị trường bất động sản nước này cũng bắt đầu quay trở lại quỹ đạo từ những năm đầu của thế kỷ 21. Trong giai đoạn suy thoái này lại xuất hiện một đại dịch còn gọi là Dịch SARS – một loạt dịch bệnh dễ lây lan, tỷ lệ tử vong cao từ 10-15%, càn quét qua thị trường Hong Kong khiến thị trường này tiếp tục suy giảm trong 3 quý liên tiếp. Giao dịch bất động sản giảm từ 35-70%. Tuy nhiên, một trong những điều khá bất ngờ là sau đại dịch, giá bất động sản tiếp tục tăng và không có dấu hiệu chậm lại.

GDP Hong Kong giai đoạn 2001-2004

transactions Real Estate Prices

Dịch SARS xuất hiện ở Quảng Đông vào tháng 10/2002 và có ca đầu tiên ở Hong Kong vào tháng 2/2003. Dịch kết thúc vào tháng 6/2003 (4 tháng).

Sau khi xuất hiện dịch SARS, nền kinh tế Hong Kong suy giảm trong 3 quý. Số lượng giao dịch BĐS giảm 33 - 72% trong thời kỳ dịch. Giá cả không thấy có dấu hiệu suy giảm. Khi hết dịch thì giao dịch trở lại bình thường.

Nguồn:https://www.zillow.com/research/pandemic-literature-review-26643/

Việt Nam đang ở đâu trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ 1997?

Mặc dù nằm ở tâm chấn nhưng Việt Nam là nước gần như ít chịu ảnh hưởng nhất trong cuộc khủng hoảng này. Nguyên nhân chủ yếu là Việt Nam chưa gia nhập sâu với kinh tế thế giới, chưa có đầu tư nước ngoài và chưa có thị trường chứng khoán. Ảnh hưởng duy nhất thời điểm đó là giảm nhập khẩu từ các nước trong khu vực tới Việt Nam.

Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn này như đứa trẻ vừa mới ra đời. Trong bối cảnh luật đất đai 1993 mới ban hành, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn, thời điểm này tăng trưởng kinh tế VN đang ở con số cao ngất ngưởng từ 8-9%. Điều này thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam (sau thời điểm bình thường hóa quan hệ Việt Mỹ và gia nhập ASEAN năm 1995). Thị trường bất động sản bắt đầu có sốt đất, kéo dài từ 1993-1998, là giai đoạn các đại gia Khu công nghiệp khai thác nhu cầu đầu tư từ nước ngoài. Giai đoạn tăng trưởng này không kéo dài vì ảnh hưởng từ khủng hoảng tiền tệ 1997, cơn sốt đất có dấu hiệu chậm lại cho tới đầu năm 2000.

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu xuất hiện các tòa nhà hạng A và các chủ đầu tư nước ngoài như: Tòa nhà Sunwah (1995), Metropolitan (1996), Phú Mỹ Hưng (1995)...

Tóm lại, cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ 1997 ảnh hưởng mạnh mẽ tới thị trường bất động sản, hầu hết các quốc gia trong khu vực đều bị suy thoái, bất động sản đóng băng trì trệ. Riêng Việt Nam xét trên các phương diện chỉ ảnh hưởng gián tiếp và gần như không đáng kể.

Đinh Minh Tuấn

Đinh Minh Tuấn

GIAI ĐOẠN SỐ 2 (2008-2017)Khủng hoảng tín dụng - nhà đất 2008 Thị trường bất động sản và chứng khoán lên đỉnh


Khủng hoảng 2008 xuất phát từ gã khổng lồ Mỹ. Khủng hoảng nợ dưới chuẩn (Subprime) đã gây thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế Mỹ và sau đó kéo hàng loạt các quốc gia khác lâm vào trình trạng khủng hoảng tài chính nặng nề. Nợ dưới chuẩn thực chất là các khoản vay cho các đối tượng có tín nhiệm thấp, rủi ro cao và xuất phát từ nhu cầu này một sản phẩm chứng khoán hóa cho các khoản vay thế chấp mua nhà….

Chứng khoán hóa các khoản vay mua nhà

Chứng khoán hóa các khoản vay mua nhà được thực hiện một cách đơn giản: đầu tiên Ngân hàng cấp vốn cho các Tổ chức tài chính chuyên về cho vay thế chấp. Dựa vào tình trạng từng khách hàng, các tổ chức này sẽ duyệt các khoản vay. Sau khi làm xong thủ tục sẽ thế chấp các căn nhà và tiến hành giải ngân, gom các khoản vay thành một gói nợ tín dụng và bán lại cho Ngân hàng. Từ đây ngân hàng sẽ chia nhỏ các khoản này thành các chứng khoán nợ cho các nhà đầu tư. Bản chất dẫn đến khủng hoảng là do “nhà chưa hình thành” nhưng phát sinh các khoản nợ và huy động chứng khoán, dẫn đến sản phẩm này được ưa chuộng vì nhanh và “ăn” được lãi suất cao kèm theo lãi từ việc phát hành các chứng khoán. Khủng hoảng bắt đầu nổ ra trong lúc giá dầu đạt mức đỉnh lịch sử 147 USD/thùng, Lehman Brothers tuyên bố phá sản là một trong những vụ phá sản lớn nhất lúc bấy giờ. Dow Jones giảm 700 điểm (25%), phố Wall mất 1.200 tỷ USD; Nhật, EU, Mỹ… tuyên bố rơi vào tình trạng suy thoái.

Cuộc khủng hoảng 2008 tại Mỹ đánh vào niềm tự hào về các sản phẩm tín dụng dựa trên các căn nhà đang nằm trên giấy dẫn tới hệ quả làm cho BĐS rơi tự do vào năm 2008 và cho tới gần 5 năm sau mới quay trở lại giai đoạn bắt đầu có sự ổn định tăng trở lại. Bong bóng bất động sản nổ ra ở Mỹ và kéo theo sự đóng băng bất động sản ở nhiều quốc gia khác trên thế giới.

BĐS Việt Nam nằm ở đâu trong cuộc khủng hoảng 2008-2012?

Giai đoạn 2006-2008 là khoảng thời gian vàng son của thị trường chứng khoán Việt Nam, khi mà người người, nhà nhà đều tham gia bất động sản. Sự lưu thông dòng tiền qua thị trường chứng khoán mang tới một nguồn vốn khổng lồ được huy động thông qua kênh này. Chứng khoán bắt đầu đạt đỉnh vào năm 2007, lúc này xuất hiện những bất ổn từ việc phát triển quá nhanh và các cá mập tới lúc chốt lời, nhất là sau thời điểm Lehman Brothers tuyên bố phá sản.

Bong bóng bất động sản bắt đầu vỡ chủ yếu từ 3 vấn đề chính:

- Giai đoạn 2006-2008 thị trường bất động sản bắt đầu đạt đỉnh, các nhà đầu cơ bắt đầu nhảy vào cùng với chính sách nới lỏng tín dụng cho vay bất động sản, người người nhà nhà kiếm lời thông qua kênh này. Khi nguồn vốn từ chứng khoán giảm, các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất. Lúc này các nhà đầu cơ không chịu nổi sức nóng bắt đầu bán ra bất chấp giảm giá.

- Đây cũng là giai đoạn một ngành nghề mới xuất hiện và cho tới nay đây là thành phần giúp cho thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ- NHÓM MÔI GIỚI THỨ CẤP. Riêng nhóm này cũng góp phần thổi giá BĐS làm cho giá trị thực thấp hơn so với giá rao bán.

- Cuối cùng là nợ xấu xuất hiện, hàng tồn kho bán được vốn đầu vào cho các chủ đầu tư phát triển dự án chậm lại, bong bóng bắt đầu nổ ra – giá nhà đất sau 3 lần sốt đất đã tăng lên 100 lần.

Bong bóng bất động sản nổ ra kéo theo sự đóng băng của hàng loạt dự án bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp rơi vào tình trạng phá sản. Tuy nhiên đây cũng là giai đoạn sơ khởi và phát triển của 1 loại hình bất động sản rất được ưa chuộng hiện nay, đó chính là chung cư (căn hộ). Vào thời điểm bắt đầu có luật bất động sản, hàng loạt những chung cư có tính biểu trưng xuất hiện như: The Manor (2004), An Phú, Hoàng Anh Q7…

Sau gần 5 năm suy thoái, thị trường bất động sản lại quay trở lại đà tăng trưởng của mình và bắt đầu rơi vào quỹ đạo sốt đất lần tiếp theo vào giai đoạn 2014-2017. Đây là khoảng thời gian có sự phát triển một cách toàn diện và đồng đều ở hầu hết các phân khúc. Sự xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới: Shophouse, Condotel, Biệt thự nghỉ dưỡng, Officetel giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam trở thành một điểm đến lý tưởng của hàng loạt quỹ đầu tư lớn trên thế giới. Bên cạnh đó thì thị trường chứng khoán sau 10 năm bắt đầu lại đạt đỉnh vào cuối năm 2017.

Sau cơn mưa trời lại sáng, khác với cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, cuộc khủng hoảng 2008 các nước có phương án đối phó và xử lý kịp thời, trong nguy có cơ. Hầu hết các nước, trong đó có Việt Nam đã xây lại nhanh hơn và đạt được những kết quả tăng trưởng ấn tượng liên tục.