Nhà đất

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

8 lý do để tiếp tục lo ngại về thị trường nhà đất Mỹ

05/10/2009 09:28 

Giá nhà đất Mỹ đã phục hồi nhẹ, nhưng vẫn còn ít nhất 8 lý do để lo ngại về thị trường này.

Trong suốt mùa hè vừa qua, sự hồi phục yếu ớt của thị trường nhà đất đã trở thành một trong những điểm sáng của nền kinh tế. Giá nhà tại Mỹ quay đầu nhẹ sau ba năm liền không ngừng đi xuống.

Có vẻ như ngay cả những người lạc quan nhất về tình trạng việc làm cũng đã quá bi quan với thị trường bất động sản.

Những số liệu khả quan vẫn đang tiếp tục được công bố. Theo chỉ số Case-Shiller tháng 6, giá nhà đã giảm 15,4% so với năm ngoái, nhưng vào hôm thứ ba, kết quả cập nhật nhất của chỉ số này cho thấy mức giảm chỉ còn là 13,3% và đã tăng 1,2% so với tháng trước.

Tuy nhiên vẫn còn 8 lý do khiến người ta phải lo lắng cho thị trường nhà đất khi bước vào mùa thu:

Chính sách giảm thuế hết hiệu lực

Khoản miễn thuế 8.000 USD dành cho những người mua nhà lần đầu đã giúp cải thiện doanh số bán nhà trong thời gian qua. Nhưng thật khó có thể xác định được bao nhiêu phần trăm trong đó là đóng góp của việc giảm thuế, bởi rất nhiều người cũng sẽ mua nhà dù không được hỗ trợ gì.

Chính sách này sẽ hết hiệu lực vào ngày 1/12 tới, và Quốc hội vẫn đang tranh luận về việc có nên kéo dài cách hỗ trợ trên hay không, nhưng các nhà kinh tế đều đồng thuận rằng cái giá phải trả cho việc tiếp tục chương trình là quá đắt.

Fed chấm dứt hỗ trợ

Trong suốt thời kỳ hoảng loạn vừa qua, Fed đã âm thầm chống đỡ cho thị trường thế chấp. Chỉ tính trong vòng 1 năm trở lại đây, Fed đã chi 840 tỷ USD để mua lại các loại chứng khoán bắt nguồn từ những khoản vay thế chấp.

Chương trình cứu trợ lặng lẽ này khiến cho lãi suất cho vay có đảm bảo hạ xuống, tạo thuận lợi cho những người mua nhà. Nhưng trong cuộc họp tuần trước, Fed thông báo sẽ kết thúc chương trình trên vào tháng 3/2010, điều đó có nghĩa là lãi suất sẽ lại tăng lên.

Thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay

Một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính là bất cứ người nào, chỉ với một chữ ký, cũng có thể nhận được khoản thế chấp trị giá hàng trăm ngàn USD.

Nhưng điều đó đã trở thành quá khứ xa xưa, các ngân hàng cũng như những nhà điều tiết kinh tế giờ đây đã nâng tiêu chuẩn cho vay lên.

Đó là một hành động đúng đắn, nhưng khi các tiêu chuẩn ngặt nghèo hơn thì dân chúng cũng khó vay tiền hơn, và ít vay hơn cũng có nghĩa là doanh số bán nhà thấp hơn.

Giá vẫn ở mức cao

Mặc dù giá nhà hiện nay đã sụt giảm mạnh kể từ năm 2005-2006 nhưng vẫn nằm trên mặt bằng chung trong lịch sử. Một bằng chứng là chỉ số Case-Shiller cho thấy giá nhà tại 20 thành phố lớn của Mỹ vẫn đang cao hơn 41% so với tháng 1/2000.

Một báo cáo gần đây của Cục thống kê dân số đã chỉ ra rằng thu nhập của người dân không hề tăng trong thập kỷ này. Vây làm cách nào người Mỹ có thể gánh được thêm 41% tiền nhà trong khi thu nhập vẫn giữ nguyên?

Tâm lý khủng hoảng

Sau sự tụt dốc của thị trường nhà đất, cần một khoảng thời gian dài mới có thể cải thiện tâm lý của người dân. Mua nhà là một quyết định quan trọng và mang nặng cảm tính hơn rất nhiều so với mua cổ phiếu.

Robert Shiller - kinh tế gia thuộc đại học Yale, người đồng sáng lập chỉ số Case-Shiller – cho rằng nhiều người vẫn mua nhà theo tâm lý bầy đàn.

Ông cũng dẫn chứng sau vụ bong bóng nhà đất nhỏ hơn trong những năm 1990-1991, giá nhà cũng không thể tăng lại trong 6 năm sau đó.

Mùa hè kết thúc

Doanh số bán nhà thường tăng lên trong mùa hè và giảm vào mùa đông kéo theo giá cả dao động.

Tuy tất cả các chỉ số giá nhà đều được điều chỉnh để loại trừ yếu tố mùa vụ, nhưng sau 3 năm chìm sâu, không ai có thể biết được cách thức đó có còn thích hợp hay không. Nếu mức điều chỉnh quá ít, những chỉ số này có thể giảm rất mạnh.

Làn sóng thu hồi nhà thế chấp

Hội liên hiệp các ngân hàng cho vay thế chấp dự tính rằng con số tài sản bị tịch biên sẽ tiếp tục tăng cho đến năm 2010 bởi còn rất nhiều người đang chật vật để trang trải nợ.

Điều này đồng nghĩa với việc làn sóng thu hồi nhà sẽ còn mạnh hơn nữa rồi mới lắng dần xuống, làm giá tiếp tục giảm và gây khó khăn cho những người muốn bán nhà vì mục đích khác.

Nguy cơ bị thu hồi nơi ở lớn nhất thuộc về nhóm khách hàng chịu lãi suất có thể điều chỉnh, những khoản nợ hàng tháng của họ dồn lại ngày càng nhiều.

Tới một lúc nào đó, các ngân hàng sẽ buộc phải niêm phong căn hộ của những khách hàng này để thanh lý. Cho đến nay, vẫn còn 88% trong 189 tỷ USD các khoản nợ điều chỉnh lãi suất chưa được thanh toán.

Áp lực từ lượng nhà tồn đọng

Các ngân hàng đã thu hồi quá nhiều nhà để trừ nợ khiến cho việc thanh lý bị ách tắc khi thị trường tràn ngập nhà giá rẻ. Hơn nữa, các hãng xây dựng nhà ở cũng đang phải chôn vốn ở nhiều khu đất lớn và cũng đang tìm mọi cách chào mời khách hàng.

Vì vậy, mỗi lần thị trường có dấu hiệu hồi phục thì ngay lập tức lại bị nhấn chìm bởi lượng nhà tồn đọng quá lớn này.

Tuy nhiên vẫn còn nhiều lý do để lạc quan

Khi niềm tin vào nền kinh tế đã trở lại, những người đang phải thuê nhà sẽ tự tin hơn và có thể bắt đầu tìm kiếm một ngôi nhà riêng cho mình.

Nếu thị trường chứng khoán tiếp tục tăng điểm, hiệu ứng của cải sẽ kích thích nhiều người mua nhà hơn. Thêm vào đó, dân số đến tuổi trưởng thành đang tăng lên, những thanh niên tuổi 20 sẽ phải sống tự lập và việc tìm kiếm nơi ăn chốn ở là điều thiết yếu.

Theo Forbes (Dẫn theo CafeF)

Dành cho người xây nhà

Về đầu trang