Nhà đất

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Cái giá của bong bóng bất động sản ở Trung Quốc

13/08/2010 09:19 

Những lựa chọn duy lý lại đóng góp vào một thị trường phi lý kìm hãm những cải cách cần thiết ở Trung Quốc.

Một nghiên cứu của Viện Khoa học xã hội Trung Quốc gần đây đã làm dấy lên những quan ngại về bong bóng nhà đất khi đưa ra số liệu đáng kinh ngạc, có tới 64,5 triệu đơn vị nhà ở trong các thành phố (tức khoảng 1/4 số nhà ở) hoàn toàn để trống. Nghiên cứu này dựa trên việc kiểm tra đồng hồ đo điện. Các cơ quan công quyền địa phương đang nỗ lực phủ nhận những số liệu của Viện Khoa học Xã hội. Nhưng kể cả khi Viện này đúng đi chăng nữa thì nỗ lo sợ bong bóng bất động sản nổ cũng không đích đáng

Hiểm hoạ thật sự với nền kinh tế Trung Quốc không phải là giá bất động sản đổ sụp mà là cách thức thị trường nhà đất trên trời này cản trở quá trình tái cơ cấu kinh tế. Đầu tư quá mức vào bất động sản tạo ra những rào cản đối với cải cách tài chính và nguỵ trang cho sự thiếu hiệu quả dai dẳng trong khi quốc gia cần xác lập lại mô hình tăng trưởng.

Trong thế giới bị bóp méo của chủ nghĩa tư bản nhà nước kiểu Trung Quốc, nhu cầu cho nhà ở “không cần để ở” là hợp lý một cách đáng ngạc nhiên nếu không muốn nói rằng quái đản. Điều đó lý giải tại sao số lượng bất động sản bán ra lại tăng mạnh trở lại sau khi các nhà làm chính sách nói bóng gió vào tháng bảy rằng những hạn chế hành chính trong lĩnh vực này đã tới hạn. Để hiểu lý do tại sao mức cầu bất động sản lại liên tục và lớn như vậy, cần tìm hiểu các lựa chọn tiết kiệm khác đối với các hộ gia đình Trung Quốc.


Trung Quốc: Vườn không, nhà trống, giá trên trời (Ảnh: WSJ)

Đầu tiên cần hiểu đôi chút về nền tảng tài chính. Đảng Cộng sản cầm quyền trong những năm qua đã miễn cưỡng một cách có thể hiểu được khi phải phát triển hệ thống các cá nhân đóng thuế trực tiếp. Một phần, họ dựa trên lý lẽ là nếu như cá nhân phải đóng thuế nhiều thì sớm hay muộn họ cũng đòi hỏi phải có tiếng nói trong việc tiền đóng thuế của tôi đã được chi tiêu thế nào, phát triển không phải lúc nào cũng hoà hợp một cách đơn giản với hệ thống đơn đảng ở Trung Quốc. Cũng với lý do như vậy, các chính quyền địa phương tránh đánh thuế những người sở hữu bất động sản dựa trên giá trị bất động sản họ nắm giữ, thay vào đó dựa chủ yếu vào doanh thu bán đất của những nhà thầu xây dựng.

Đi kèm với điều đó, Bắc Kinh thu hút tiền từ các hộ gia đình thông qua mức lãi suất tiền gửi thấp tại các ngân hàng nhà nước, có một “khoản phí” trợ cấp cho các ngân hàng khi họ cho các doanh nghiêp nhà nước vay dưới dạng thức các khoản vay giá rẻ. Các công ty nhà nước này về sau sẽ đóng thuế cho chính nhà nước. Đó là chính sách tài khóa được ngụy trang dưới hình thức ngân hàng thương mại.

Lãi suất ở Trung Quốc thường ở mức 300 điểm và ít hơn nếu hệ thống tài chính nhạy cảm với thị trường điều chỉnh. Lãi suất 12 tháng hiện chỉ khoảng 2,3%, dưới mức lạm phát, và mặc dù đã được mông má một cách khéo léo qua những chiêu thức điều chỉnh số liệu, mức lãi suất này chuẩn bị tăng lên 3%. Mức này vẫn chẳng tương hợp chút nào với tăng GDP danh nghĩa nửa đầu năm nay lên tới 16,7%. Vì thế để tiền trong ngân hàng đồng nghĩa với mất tiền.

Tình trạng tài chính như vậy buộc hàng triệu hộ gia đình phải bỏ qua ngân hàng để tìm kiếm các hình thức đầu tư khác tốt hơn để ít nhất không bị lỗ do lạm phát. Nhưng với tài khoản vốn bị hạn chế ở Trung Quốc, những người tiết kiệm tiền chỉ còn trông đợi vào những dạng thức đầu tư nội địa thay thế.

Gia nhập thị trường bất động sản dường như là một sự thay thế khó cưỡng lại so với việc gửi ngân hàng, một thị trường bất động sản duy lý là câu trả lời cho cơ cấu lãi suất bất hợp lý và phi thị trường của Trung Quốc. Giá nhà đất trên toàn Trung Quốc cứ tăng đều 10% một năm từ năm 2001 với một sự liên tục hợp lý. Bất động sản đã vượt trội so với loại hình tiết kiệm nội địa lớn khác ở Trung Quốc là chứng khoán, với mức lãi 6 đồng ăn 1 đồng trong suốt cả thập kỷ vừa rồi, nhưng mức độ bấp bênh của nó cũng khiến các nhà đầu tư khiếp vía.

Trong tình huống nào đi nữa, nhân dân Trung Quốc với ý thức về lịch sử dữ dội của những triều đại kế tiếp nhau hỗn loạn của họ, những cuộc xâm lược và bóc lột, đã luôn coi trọng những tài sản hữu hình. Một căn nhà rất vững chắc và thực chất là có giá trị cho dù không thể mang đi đâu được. Ngược lại, người Trung Quốc cou cổ phiếu chứng khoán chỉ đơn giản là hi vọng vào một tương lai xa xôi và không gần gũi với cảm xúc con người họ, một niềm hi vọng khó được hiện thực hóa.

Vì thế, các gia đình có tiền có của ở mức trung lưu của Trung Quốc đều chọn giải pháp có lý là đẩy các khoản tiền tiết kiệm của họ vào những căn nhà dù cứ để trống như thế. Không có thuế bất động sản, chí phí duy trì một căn nhà trống như vậy gần như bằng không. Điều này cũng không mấy khích lệ chủ nhà cho thuê để kiếm lãi suất đắp bù chi phí duy trì. Đó là lý do tại sao các căn nhà trống ở Trung Quốc lại nhiều tới vậy. Mức lãi từ bất động sản dường như làm thỏa mãn mọi nhà đầu tư nhà đất.

Với nhu cầu bị bóp méo như vậy chi phối, và đặt biệt giả định lạm phát luôn là yếu tố quan trọng, Trung Quốc không phải là một thị trường tài sản dư cung. Giá bất động sản giảm đôi chút vào tháng 5 và tháng 6 lại lôi kéo nhà đầu tư ra khỏi các văn phòng công sở của họ trong những tuần gần đây. Công ty Centaline ở Thượng Hải dự đoán rằng thậm chí ở thời điểm này khi khối lượng giao dịch nhà đất đã giảm còn khoảng một nửa so với cuối 2009, dư cung trên thị trường nhà ở mới xây chỉ ở mức 3 đến 4 tháng so với mức trung bình 7 hoặc 8 tháng.

Mức cầu bị bóp méo như vậy cũng tiên liệu trước ít nhất ba thay đổi khoa khăn nhưng rốt cục sẽ phải xảy ra trên thị trường nhà đất ở Trung Quốc trong tương lai không xa: 1) cải cách lãi suất, qua thời gian tăng mức lãi suất gửi ngân hàng và giảm sức hấp dẫn tương đối của bất động sản. 2) tự do hoá tài khoản vốn, mở rộng quyền tiếp cận của hộ gia đình Trung Quốc với các khoản đầu tư xuyên biên giới. 3) đưa ra một hệ thống thu thuế sở hữu dựa trên giá trị bất động sản để giảm sự phụ thuộc của chính quyền địa phương vào doanh thu bán đất, đồng thời tạo gánh nặng chi phí cho những người giữ nhà không.

Những cải cách như trên nếu có thể được xử lý khéo léo đều có thể là trung tâm của quá trình tái cơ cấu nền kinh tế và cải thiện hiệu quả mà Bắc Kinh hi vọng sẽ thực hiện được trong vài năm tới, đồng nghĩa với sẽ có những quyết định rất khó khăn và nhiều đánh đổi đang đợi chờ phía trước. Nhưng hiểm họa thật sự là nếu cứ để thị trường nhà đất treo lơ lửng trên không như thế, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc sẽ tự đẩy mình vào thế bí bởi những cải cách cần thiết như tự do hoá tài chính hay tái cơ cấu tài khóa quá khó khăn dể thực hiện. Nếu thế, Trung Quốc có thể cứ giữ nguyên thị trường bất động sản như bây giờ, tuy vậy cái gía phải trả khi trì hoãn tiến trình cải cách các doanh nghiệp-ngân hàng nhà nước lãng phí, phức tạp, và không phù hợp với tương lai kinh tế sẽ là rất lớn.

(Theo VNR500)

Dành cho người xây nhà

Về đầu trang