Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Luật Đất đai 2003: Chồng chéo và bất hợp lý

22/03/2011 09:37

Sau gần 7 năm đưa vào thực thi, Luật Đất đai (LĐĐ) 2003 (có hiệu lực từ 1.7.2004) đã bộc lộ không ít vấn đề bất cập.

Theo thống kê của các cơ quan chức năng, đồng hành với LĐĐ 2003 có khoảng 200 nghị định, thông tư và những văn bản pháp quy do từng địa phương ban hành... Những văn bản dưới luật này bị chồng chéo rất nhiều, thậm chí là mâu thuẫn với LĐĐ cần phải rà soát sửa đổi.

Năm 2008, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã tổ chức một loạt hội nghị lấy ý kiến đóng góp sửa đổi. Sau đó, việc sửa đổi bị hoãn lại. Sau gần 2 năm bị hoãn, việc lấy ý kiến đóng góp được nối lại. Tại TPHCM, các nhóm vấn đề được quan tâm đề nghị sửa đổi nhiều trong LĐĐ là việc điều tiết chênh lệch địa tô; tiền sử dụng đất, giảm thiểu chồng chéo, bất hợp lý...

Một loạt các bất hợp lý đã được các đại biểu tham gia hội nghị tổng kết 7 năm thi hành LĐĐ 2003 đưa ra và đề nghị cần phải sửa đổi để LĐĐ có thể theo kịp với thực tế cuộc sống trong thời gian tới.

Chưa theo kịp cuộc sống

Theo số liệu thống kê của TPHCM, kể từ khi Luật Đất đai (LĐĐ) 2003 được thực thi, nguồn thu từ đất đai chiếm một tỉ lệ quan trọng trong tổng nguồn thu của thành phố. Từng năm, nguồn thu từ đất đai chiếm khoảng từ 5 đến 7% tổng nguồn thu. Tuy nhiên, theo đánh giá chung, nguồn thu từ đất đai trong 7 năm qua vẫn chưa thể hiện được đầy đủ tiềm năng mà đất đai mang lại cho ngân sách thành phố nói riêng và những thành phố lớn nói chung. Chỉ tính riêng 22 dự án bất động sản được cấp phép trong năm 2010 đã có tổng nguồn vốn trên 1 tỉ USD, chiếm gần 70% cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp của năm 2010. LĐĐ 2003 được đánh giá đã tạo ra những sức bật kỳ diệu trong lĩnh vực đất đai, bước đầu mang đến sự bình đẳng trong mối quan hệ 3 lợi ích: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân...

Tuy nhiên, theo ông Đào Anh Kiệt - Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM, LĐĐ 2003 vẫn còn những hạn chế, bất cập khi các quy định pháp luật hiện nay chưa theo kịp sự chuyển biến của nền kinh tế thị trường. Ông Đào Anh Kiệt đã liệt kê được 11 điểm hạn chế của LĐĐ 2003. Chẳng hạn, các khái niệm, thuật ngữ chưa được định nghĩa trong luật như “hộ gia đình”, “cộng đồng dân cư” hay “đấu thầu dự án có sử dụng đất” và một số điều luật được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Điều này dẫn đến mỗi nơi hiểu một kiểu và hành xử theo một kiểu theo cách hiểu.

Trong hội nghị tổng kết 7 năm thi hành LĐĐ 2003 tại TPHCM, nhiều đại biểu thống nhất cho rằng vấn đề bức xúc nhất hiện nay là sự thiếu đồng bộ, nhất quán, thậm chí mâu thuẫn giữa LĐĐ với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và có cả các nghị định của Chính phủ. Cùng điều chỉnh một đối tượng là đất đai, các văn bản pháp luật liên quan này được ban hành tại nhiều thời điểm khác nhau đã gây không ít khó khăn khi áp dụng.

Luật Đất đai 2003: Chồng chéo và bất hợp lý | ảnh 1
Sự chồng chéo giữa các văn bản pháp quy đã làm hạn chế nguồn lực từ đất. Ảnh: Quỳnh Mai

Bất hợp lý

Theo ước tính của các đại biểu tham dự hội nghị tổng kết 7 năm thi hành LĐĐ 2003, đến năm 2013 sẽ có khoảng 1,2 triệu hộ gia đình đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hằng năm sẽ hết hạn sử dụng. Hầu hết nông dân đều đã được cấp sổ đỏ sau khi có LĐĐ 1993, thời hạn được cấp là 20 năm theo Nghị định 64. Vì vậy, đến năm 2013 buộc phải cấp lại sổ đỏ mới. Theo một số đại biểu, điều này sẽ gây lãng phí khủng khiếp cho ngân sách của Nhà nước, đồng thời 1,2 triệu hộ nông dân sẽ mất công sức không ít cho việc này.

Hầu hết các ý kiến đều thống nhất nên kéo dài thời gian quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hằng năm cho nông dân, có thể kéo dài lên đến 50 năm bằng với thời gian cho các doanh nghiệp nước ngoài thuê đất. Có như vậy thì mới giúp cho nông dân có thời gian có thể tính việc làm ăn lớn cũng như yên tâm sản xuất, công tác quản lý của Nhà nước cũng nhẹ nhàng hơn. TPHCM cũng có một hướng đề xuất tương tự.

Theo đó, chỉ duy trì hai hình thức là giao đất ổn định lâu dài với tất cả các loại đất và cho thuê đất với thời hạn dựa theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê; chỉ áp dụng hình thức Nhà nước cho thuê đất khi đất đó thuộc quyền quản lý trực tiếp của Nhà nước, thống nhất một loại giá đất. Liên quan đến những bất hợp lý của LĐĐ 2003 và những văn bản pháp quy dưới luật còn có nhiều chuyện vô lý và gây lãng phí vô cùng cho ngân sách. Trong đó, nổi lên việc ban hành bảng giá đất hằng năm.

Theo quy định, ngày 1.1 hằng năm, UBND thành phố cấp tỉnh thành ban hành bảng giá các loại đất. Tuy nhiên, thực tế đang tồn tại đến 3 - 4 loại giá đất khác nhau: Một loại do UBND thành phố ban hành; một loại được gọi là giá thị trường, nhưng đó là giá nào thì không ai trả lời được. Gần đây có thêm một loại nữa loại giá đất được các cơ quan chức năng của thành phố duyệt để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, người dân... trên cơ sở đề xuất của các Cty tư vấn...

Trên thực tế, bảng giá đất do thành phố ban hành hằng năm chủ yếu làm cơ sở để tính thuế, còn để sử dụng vào các mục đích khác buộc phải xây dựng các bảng giá khác. Điều này gây lãng phí vô cùng lớn, đồng thời tạo nên một tâm lý trông ngóng, kéo dài để chờ bảng giá đất mới của những người dân bị giải tỏa trong các dự án. Do đó, UBND TPHCM đã từng đề xuất xây dựng bảng giá đất sử dụng ổn định trong 5 năm để tránh tình trạng trên.
(còn tiếp)

(Theo LDO)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn