Nói về sự phát triển của thị trường 10 năm qua, có thể gói gọn trong 3 giai đoạn chính là: khủng hoảng, thăng hoa và trầm lắng.

Giai đoạn khủng hoảng là từ 2011-2013, doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm kiếm sự hồi phục sau khi bong bóng BĐS đổ bể vào năm 2009-2010. Thời điểm này thị trường gần như đóng băng, ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay BĐS, coi BĐS là lĩnh vực phi sản xuất. Đây là giai đoạn mà cả giá nhà và giao dịch đều suy giảm rất mạnh.

Đến thời kỳ 2014-2018, Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường “ấm dần”, giao dịch BĐS tăng mạnh, nguồn cung bùng nổ. Dòng tiền vào BĐS dồi dào hơn, dần ra khỏi các đô thị lớn, hướng về loạt thị trường mới có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Thanh Hóa.

Từ cuối 2019 đến 2020 là điểm cuối chu kỳ, thị trường rơi vào trầm lắng. Sự mất cân đối cung cầu và room tín dụng cho BĐS bị siết chặt khiến nhà đất chững lại. Đầu 2020, sự tàn phá của đại dịch Covid-19 gần như đẩy thị trường rơi vào đáy của chu kỳ phát triển.

Theo tôi Covid-19 chỉ là một cú đấm bồi thêm vào sự khó khăn của thị trường. Do sự tàn phá của Covid-19 quá kinh khủng nên nhiều người quên mất rằng, thị trường từ trước đó vốn đã phát sinh rất nhiều vấn đề và đã xuất hiện dấu hiệu giảm nhiệt.

Sự suy giảm của thị trường BĐS năm 2020 được nhìn nhận là có tính chu kỳ và khó tránh. Trong giai đoạn 2017-2018 nhà đất phát triển quá nóng, vì vậy thị trường cần một khoảng lặng để nghỉ ngơi và điều tiết để tránh phát sinh những đợt khủng hoảng mới. Dù Covid-19 có xuất hiện hay không thì BĐS vẫn sẽ phải trải qua một khoảng lặng nhất định trong năm 2020. Tuy nhiên dịch bệnh làm mức độ ảnh hưởng của thị trường sâu hơn, khiến khoảng lặng này kéo dài và làm trầm trọng thêm các vấn đề nội tại trước đó.

Theo tôi Covid-19 chỉ là một cú đấm bồi thêm vào sự khó khăn của thị trường. Do sự tàn phá của Covid-19 quá kinh khủng nên nhiều người quên mất rằng, thị trường từ trước đó vốn đã phát sinh rất nhiều vấn đề và đã xuất hiện dấu hiệu giảm nhiệt.

Sự suy giảm của thị trường BĐS năm 2020 được nhìn nhận là có tính chu kỳ và khó tránh. Trong giai đoạn 2017-2018 nhà đất phát triển quá nóng, vì vậy thị trường cần một khoảng lặng để nghỉ ngơi và điều tiết để tránh phát sinh những đợt khủng hoảng mới. Dù Covid-19 có xuất hiện hay không thì BĐS vẫn sẽ phải trải qua một khoảng lặng nhất định trong năm 2020. Tuy nhiên dịch bệnh làm mức độ ảnh hưởng của thị trường sâu hơn, khiến khoảng lặng này kéo dài và làm trầm trọng thêm các vấn đề nội tại trước đó.

BĐS là lĩnh vực hút vốn đầu tư lớn nên chịu ảnh hưởng mạnh mẽ về cả thị trường kinh doanh cũng như trong khía cạnh vốn. Covid-19 đến quá đột ngột khiến nhiều doanh nghiệp BĐS gần như không trở tay kịp. Việc kinh doanh gián đoạn, nhu cầu mua, nguồn cung nhà đất rơi xuống mức thấp nhất 5 năm trở lại đây.

Do trước đó nhà nước đã siết room tín dụng vào BĐS, việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng cực kỳ khó khăn. Chuyện huy động vốn từ khách hàng càng khó khăn hơn trong bối cảnh thất nghiệp gia tăng, tiền lương và thu nhập giảm vì Covid-19. Có thể thấy quý 2 và quý 3 thị trường phải trải qua thời điểm khủng hoảng, nhiều đơn vị môi giới lớn giảm từ 40-70% lợi nhuận so với cùng kỳ. Gần 1.000 doanh nghiệp môi giới nhà đất phải đóng cửa, tạm ngưng hoạt động. Với những doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, việc phải chuyển nhượng, bán bớt tài sản để có thể duy trì kinh doanh là khó tránh.

Thị trường sẽ cần thời gian để phục hồi, ít nhất phải đến năm 2022. Năm 2021 thị trường có thể sẽ vẫn nhiều khó khăn. Trong kịch bản có vacxin thì cũng phải mất ít nhất 6 tháng đến 1 năm để hoạt động đầu tư, du lịch khôi phục lại. Dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, tôi cho rằng, năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động, linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp BĐS.

Bản thân các doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc BĐS có tiềm năng lớn như BĐS công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển của ngành BĐS sẽ dồn về các địa phương giáp ranh các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội.

Tôi cho rằng điều này chắc chắn sẽ xảy ra. Cứ nhìn vào chu kỳ tăng giá của BĐS trong 10 đến 15 năm gần đây là có thể thấy rõ xu hướng này. Trong suốt 10 năm qua, có nhiều nhận định rằng thị trường địa ốc Trung Quốc đang hình thành bong bóng và sẽ phát nổ sớm hay muộn. Tuy nhiên thực tế cho thấy, thị trường vẫn phát triển ổn định, giá nhà Thượng Hải liên tục tăng qua các năm, đắt đến mức “trúng xổ số mới mua nổi", điều tương tự cũng sẽ diễn ra tại Việt Nam. Trong vòng 10 năm nữa việc sở hữu được nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội sẽ khó khăn không kém Thượng Hải, Bắc Kinh lúc này.

Xét trên tầm khu vực, giá nhà Việt Nam vẫn được xem là thấp so với mức 8.000-29.000 USD/m2 của Singapore, Hong Kong, Thượng Hải. Việt Nam lại ngày càng thu hút đầu tư và là thị trường được nhiều nhà đầu tư quốc tế hướng đến, nên biên độ tăng giá BĐS có thể sẽ rất mạnh trong các năm tới đây. Quan trọng nhất vẫn là việc biến động giá nhà ở phụ thuộc vào nhu cầu của người tiêu dùng, nếu cầu tăng mà cung giảm thì giá sẽ tăng. Cung tăng mà cầu giảm thì giá sẽ giảm. Xét về việc quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhất là ở khu vực nội đô, trong khi dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cũng sẽ tăng theo thời gian. Người tăng, đất không tăng nên giá nhà khó đứng yên.

Nhìn chung hoạt động của thị trường trong năm 2021 phải phụ thuộc nhiều vào tình hình kiểm soát dịch bệnh trên toàn thế giới. Như đã trao đổi trước đó, ngay trong bối cảnh vacxin khai thác thành công thì để sản xuất và đến được tay người dân cũng sẽ mất khoảng thời gian dài. Thị trường khó tăng mạnh trở lại ngay trong năm 2021, vậy nên nửa đầu năm sau không phải là thời của BĐS đầu cơ. Nhà đầu tư có thể xuống tiền mua BĐS ngay trong giai đoạn này để đón làn sóng hồi phục năm 2022, nhưng hãy đầu tư dài hạn và cẩn trọng với đòn bẩy tài chính; theo dõi kỹ biến động của từng loại hình để đưa ra lựa chọn. Rất có thể trong năm 2021, trái ngược với xu hướng thị trường năm 2020, nhà đầu tư Hà Nội sẽ hướng đến loại hình căn hộ và TP.HCM lại tập trung vào sản phẩm nhà liền thổ và đất nền.

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang rất hấp dẫn, thị trường từng bước phục hồi, để thu hút người mua, các chính sách bán hàng từ CĐT sẽ ngày càng linh hoạt và nhiều hỗ trợ trong gói vay cũng như phương thức thanh toán. Người mua nhà ở thực có thể cân nhắc chọn sản phẩm phù hợp trong giai đoạn này sẽ rất có lợi.