Thị trường bất động sản 2020: Khi đất nền bị bỏ quên

2020 là năm khó khăn với tất cả các loại hình nhà đất, nhưng “thê thảm” nhất chính là phân khúc đất nền. Dòng sản phẩm này bị thị trường hoàn toàn quay lưng khi mà doanh nghiệp có nguồn cung mới nhưng không dám mở bán còn người mua thì bỏ qua loại hình này trong việc lựa chọn kênh đầu tư an toàn thời Covid-19.

Tích lũy quỹ đất từ năm 2018, chạy pháp lý ổn thỏa với hi vọng nhanh chóng phân lô và chào bán ra thị trường trong năm 2020, ông P.V.Trường, lãnh đạo một công ty BĐS tại quận 12 không thể ngờ, nguyên cả năm bán ra không đến 50% nguồn hàng. Hầu hết các sàn phân phối cho biết rất khó để tiêu thụ một khối lượng sản phẩm lớn trong khi sức mua gần như “tắt ngấm”. “Tuy đã lường trước khó khăn nhưng tôi không ngờ thị trường lại “xuống” đến mức đó vì Covid 19”, ông Trường cho hay.

Khi bàn đến việc có nên đầu tư đất nền trong thời gian này không, anh Đinh Mạnh Hùng, một nhà đầu tư tại TP.HCM chia sẻ, trong bối cảnh thị trường đang giảm nhiệt, đến cả những phân khúc thu hút nhiều nhu cầu mua ở thực như căn hộ còn không mấy ai dám mạnh tay lướt sóng thì dân đầu tư sẽ không liều lĩnh lao vào phân khúc đất nền. “Đầu tư đất nền vốn là đầu tư theo hình thức mua đi bán lại, sang tay kiếm lời. Đất nền sôi động nhất là khi thị trường nóng, nhu cầu mua cao, tài chính dư dả. Trong tình trạng thị trường ảm đạm như hiện nay, việc nhà đầu tư bỏ rơi phân khúc này là điều dễ hiểu”, anh Hùng cho biết. Không chỉ ngoảnh mặt với đất nền, anh Hùng cũng rút vốn ra khỏi các kênh đầu tư khác như ngoại tệ và vàng. Riêng với chứng khoán, anh không còn mạnh tay lướt sóng mà chuyển về trạng thái phòng ngự.

Nguồn cung thấp kỷ lục, giao dịch giảm mạnh, nhu cầu mua gần như đứng yên khiến đất nền, phân khúc một thời là vua của các kênh đầu tư hoàn toàn mất đi vị thế trong năm 2020. Theo ghi nhận từ Batdongsan.com.vn, đất nền vùng ven TP.HCM từng được xem là kênh đầu tư "hái ra tiền" của giới địa ốc trong giai đoạn 2017 - 2019. Đến khoảng giữa năm 2019 phân khúc này bắt đầu có dấu hiệu chững lại và có xu hướng đi xuống. Đặc biệt, từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường đất nền lộ rõ những dấu hiệu "lao dốc" khi lượng giao dịch liên tục giảm mạnh. Nếu quý 4/2019, toàn thị trường phía Nam có khoảng 677 lô đất nền thì qua quý 1/2020, nguồn hàng này chỉ còn lại 175 nền và quý 3 vừa qua chỉ có 170 nền được bán, mức thấp nhất 5 năm gần đây. Không chỉ cung giảm, giao dịch thành công chỉ luôn ở mức khoảng 35-40% lượng hàng chào bán, cao nhất cũng chỉ đạt 55%, mức giao dịch thấp nhất trong 3 năm trở lại đây.

Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, liên tục trong 10 tháng đầu năm 2020, lượng tin đăng đất nền sụt giảm từ 25-40% so với cùng kỳ. Mức độ quan tâm đất nền TP.HCM giảm 3,5 lần so với thời điểm 2018, hầu hết các quận huyện nổi bật về đất nền như Củ Chi, Bình Chánh, Thủ Đức, quận 9 có nhu cầu mua giảm từ 21-42% so với quý 4/2019.

Không chỉ đất nền TP.HCM gặp khó, các thị trường tỉnh như Bình Phước, Lâm Đồng, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và nhiều tỉnh miền Tây từng tạo ra làn sóng đầu tư đất nền sôi động năm 2018-2019 cũng “nguội lạnh” hoàn toàn trong năm 2020.

Cụ thể, ở một thị trường mới với sức mua tăng đột biến năm 2019 là Bình Phước nhưng cả năm 2020 chỉ có một vài giao dịch mua bán của nhà đầu tư trên địa bàn, hầu hết nhà đầu tư từ TP.HCM và các tỉnh lân cận đã rút lui. Ông Đỗ Thanh Phong, Giám đốc Công ty BĐS Thanh Phong tại TP. Đồng Xoài cho biết, so với năm 2019, nhu cầu mua đất đầu tư tại Đồng Xoài, Chơn Thành giảm gần 60-70%, lượng sản phẩm rao bán cũng giảm 70% so với năm 2019. “Không phải thị trường không có hàng để bán mà là doanh nghiệp không dám tung ra dự án trong thời điểm này. Người mua không có, nếu mở bán các chi phí cho marketing, bán hàng rất tốn kém, nên nhiều doanh nghiệp chọn cách bán lẻ để duy trì hoạt động”, ông Phong cho hay.

Thực trạng tương tự cũng diễn ra ở những thị trường khác, tiêu biểu là Bà Rịa - Vũng Tàu. Thời điểm đầu tháng 2/2020, đất nền Bà Rịa nóng lên nhờ cơn sốt ăn theo dự án của Vingroup. Tuy nhiên chỉ 1 tháng sau đó, làn sóng này nhanh chóng bị dập tắt kéo theo hệ lụy là lượng giao dịch nhà đất tại đây giảm mạnh, giá bán chững lại và nhu cầu mua giảm. Cụ thể, theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua đất nền Bà Rịa - Vũng Tàu quý 1/2020 giảm 19% so với quý 4/2019, con số này tiếp tục giảm gần 10% trong quý 3/2020. Đến tháng 11/2020, nhu cầu mua đất nền tại Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục giảm 3%. Tương tự tại hai thị trường Long An và Đồng Nai, mức độ quan tâm của nhà đầu tư giảm 1,5-4 lần so với năm 2019. Cụ thể, những tháng đầu năm 2020, nhu cầu mua đất nền dự án tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai giảm lần lượt 3,5 lần; 4 lần và 1,5 lần. Lượng sản phẩm giao dịch thành công giảm từ 3-5 lần so với năm 2019. Kênh đầu tư vua giờ đây trở thành khoản nợ của nhiều nhà đầu tư.

Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận, mức giá đất nền tại thị trường tỉnh đã giảm khoảng 5-15% tùy từng khu vực. Dù vậy tỷ lệ hấp thụ vẫn không có dấu hiệu được cải thiện. Đơn cử, Bình Dương có đến 9 dự án đất nền mở bán, cao nhất trong các tỉnh nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 45%. Bà Rịa - Vũng Tàu có thêm 5 dự án đất nền mở bán nhưng chỉ có 35% trong số đó được tiêu thụ. Tương tự, tại Đồng Nai dù nguồn cung hạn chế ở mức 2 dự án nhưng cũng chỉ tiêu thụ được khoảng 55%. Long An là thị trường có sức mua thấp nhất, không đến 11% sản phẩm rao bán được giao dịch. Những thị trường mới như Bình Phước, Lâm Đồng, Kiên Giang, mức giảm còn rơi xuống 50-60% so với 2019. Xu hướng giảm giá này được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong những tháng cuối năm 2020.

Dịch Covid-19 đã ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, ảnh hưởng nặng nề nhất là bất động sản du lịch, còn phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng không nhiều. Việc thị trường hạ nhiệt chủ yếu là do không có khách mua. Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, ít nhất 50% người mua đất nền là với mục đích đầu tư. Như vậy, sau 2-3 năm, số lượng nhà đầu tư cứ tăng lên, đến một lúc nào đó sẽ phải bão hoà, đưa thị trường về lại giá trị thật vốn có.

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, phần lớn dự án đất nền thuộc khu vực lân cận TP.HCM đều có hiện tượng bị thổi giá, nhu cầu ở thực ít, chủ yếu là đầu tư nên khi thị trường khó khăn, sức mua sẽ giảm. Dù ưu thế giá vừa túi tiền, mua để dành tốt nhưng khi dòng vốn không có nhiều thì người mua lại không dành ưu tiên cho đất nền. Ngoài ra, dòng sản phẩm chủ đạo của đất nền hiện nay là dự án bình dân, rao bán tại vùng ven TP.HCM – nơi gần đây đang xuất hiện những lùm xùm về pháp lý khiến nhà đầu tư nghi ngại và thận trọng hơn. Đáng chú ý là sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn đầu tư. Hai tiêu chí từng được khách hàng quan tâm nhất là vị trí và hạ tầng hiện phải xếp sau vấn đề pháp lý.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh TP.HCM, bên cạnh yếu tố pháp lý, giá đất nền TP.HCM và một vài khu vực đang quá cao cũng là lý do khiến loại hình này bị người mua quay lưng. Ông Tuấn cho rằng, thông thường khi kinh tế khó khăn, bất động sản trầm lắng thì phân khúc đất nền dự án sẽ “ế ẩm” nhất. Với đất nền TP.HCM, nhu cầu vẫn có nhưng do giá bán vượt tầm người mua thực nên khó thanh khoản.

Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, những khu vực như quận 2, 9, 12, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, nguồn cung đất nền đưa ra thị trường vẫn có, dù không nhiều. Tuy nhiên do mức giá bán khá cao, trung bình từ 3-10 tỷ đồng/nền nên không được người mua đón nhận. “Vẫn có nhiều trường hợp nhà đầu tư vì cần tiền mà chấp nhận giảm giá để ra hàng, dù nói “bán tháo” giá vẫn rất cao, khó tiếp cận người mua ở thực. Với tâm lý thận trọng, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những sản phẩm BĐS có thể khai thác thương mại, dòng sản phẩm không khai thác được giá trị thương mại, lại có giá bán cao như đất nền tất yếu bị loại khỏi kênh đầu tư an toàn khi thị trường bấp bênh”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Với một số thị trường tỉnh, xu hướng ăn theo các dự án lớn làm giá đất của nhiều nơi bị thổi “vô tội vạ” khiến người mua quay lưng. Năm 2018-2019 thị trường từng bùng nổ xu hướng ông lớn BĐS TP.HCM đổ về các thị trường vệ tinh phát triển dự án. Bình Phước, Kiên Giang, Tây Ninh, Đồng Nai... trở thành tên tuổi nóng với nhiều khu đô thị quy mô được triển khai, đi kèm với đó là các chiến lược truyền thông nâng tầm giá trị cho nhà đất khu vực. Có thể kể đến như thị trường Đồng Xoài, Chơn Thành (Bình Phước), năm 2019 một đại đô thị quy mô được xây dựng tại đây khiến giá đất từ mức 3-6 triệu/m2 tăng mạnh lên 6-15 triệu/m2, khu vực gần kề trung tâm có giá 18-22 triệu/m2. Nếu dự án lớn tự tin đưa ra giá bán cao vì có hệ thống tiện ích và dịch vụ cao cấp đi kèm, những dự án nhỏ rải rác quanh đó chỉ dựa vào “ăn theo” quảng bá thị trường mà đội giá vô tội vạ. Một khi dự án lớn bán xong, không còn dựa vào sức nóng tạo sóng từ doanh nghiệp lớn, kết hợp sự “càn quét” của Covid-19, nhà đầu tư rời đi, người mua thực e dè giá cao... thị trường sẽ trở về trầm lắng.

Dù năm 2020 gặp nhiều khó khăn nhưng dưới góc nhìn của các chuyên gia trong ngành, đất nền vẫn sẽ khởi sắc hơn trong năm 2021.

Bàn về các yếu tố giúp đất nền duy trì sức nóng trong năm tới đây, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, trong trung và dài hạn, bất động sản vẫn là kênh sinh lời tốt. Thị trường bất động sản năm 2021 sẽ có những dự án được đầu tư có quy mô, hạ tầng tốt và khắc phục được yếu tố pháp lý thiếu minh bạch. Thời gian qua, phân khúc đất nền tồn tại nhiều bất cập đến từ những doanh nghiệp hoạt động thiếu minh bạch, không đủ tiêu chuẩn, làm nhiễu thị trường. Khi thị trường quá nhiễu loạn sẽ càng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc và sẽ sớm minh bạch để lấy lại niềm tin khách hàng. “Đất nền luôn là kênh đầu tư được ưu ái, tâm lý chuộng nhà gắn với đất cùng ưu thế tích lũy tài sản bền vững khiến loại hình này khó mất đi sức hút. Niềm tin về thị trường trở lại cùng với sự đa dạng hơn trong nguồn cung sẽ giúp đất nền sớm thu hút người mua”, ông Thanh nhìn nhận.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhận định, nhu cầu mua đất của người Việt luôn rất lớn, tâm lý tích lũy tài sản dài hạn cũng như niềm tin về việc giá đất chỉ có tăng chứ không giảm khiến người mua ưu tiên loại hình này trong các sản phẩm tích trữ tài chính. Tuy nhiên thay vì đầu tư theo phong trào, ăn xổi, xu hướng của năm 2021 sẽ là chậm và chắc. Đối với việc lựa chọn sản phẩm, tính pháp lý của dự án, điều kiện hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật mới là yếu tố được đề cao thay vì vị trí.

Nhận định các thị trường đất nền tiềm năng trong năm 2021, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, đất dự án vùng ven vẫn sẽ giữ vai trò chủ đạo trong xu hướng đầu tư. Tại các thị trường tỉnh, dự án được phê duyệt sẽ nhiều hơn. Việc sở hữu các yếu tố như dư địa giá thấp, tiềm năng tăng giá cao, cùng với tốc độ đô thị hóa giúp đất nền vùng ven sẽ tiếp tục là một “miếng bánh ngon” của các dòng vốn đầu tư trong năm 2021.

Tuy nhiên, P.TGĐ Batdongsan.com.vn cũng nhấn mạnh, không nên kỳ vọng vào việc thị trường đất nền vùng ven sẽ xuất hiện “sóng” trong năm 2021. Chưa bàn đến yếu tố Covid-19 có hoàn toàn được khống chế hay không, chỉ xét về nguồn cung, đất nền vùng ven cũng rất khó có “sóng” bởi sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn từ các dự án trong nội thành TP.HCM. Hiện tại TP.HCM có gần 400 dự án bị “đóng băng” và nhiều tín hiệu tích cực cho thấy các chính sách sẽ giúp “rã băng” trong năm 2021. Hiển nhiên các dự án tại thành phố với các chủ đầu tư uy tín, an toàn sẽ được nhà đầu tư ưu ái hơn, điều này cũng sẽ buộc các dự án vùng ven phải chuẩn chỉnh hơn trong vấn đề pháp lý.