Đất 5%: 5 điều cần biết trước khi sử dụng để không hối tiếc

17/03/2020 08:00

Thị trường bất động sản có một thuật ngữ được rất nhiều người sử dụng nhưng vẫn còn mơ hồ về nghĩa, đó là đất 5%. Vậy đất 5% là gì, mục đích sử dụng như thế nào, có được xây nhà và sổ đỏ cho loại đất này hay không?

  1. 1. Đất 5% là đất gì?

Đất 5% là thuật ngữ do người dân tự đặt tên, còn trong luật định không có khái niệm đó. Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 có nêu: “Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương”. Như vậy, đất 5% trên thực tế là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Cụ thể, quỹ đất 5% thường được sử dụng vào những mục đích sau:

  • Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn
  • Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng công trình công cộng
  • Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương

Trường hợp đất 5% chưa sử dụng vào những mục đích trên, thì UBND cấp xã có thể cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 5 năm. Tiền thu được từ việc cho thuê đất này phải nộp vào ngân sách nhà nước do UBND cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của địa phương theo quy định của pháp luật.

một người đang đứng xem và chỉ tay về một khu đất trống
Đất 5% là một thuật ngữ do người dân tự đặt tên, còn trong luật định
không có khái niệm này. Ảnh minh họa

  1. 2. Đất 5% có được cấp sổ đỏ không?

Theo Luật Đất đai năm 2013, trường hợp đất trích từ quỹ nông nghiệp của xã từ sau năm 1993 thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và đất này không được sử dụng vào mục đích ở, xây dựng hay kinh doanh.

Trường hợp đất được trích từ quỹ nông nghiệp của xã trước ngày 15/10/1993, từ đó đến nay xã không thu hồi, cá nhân/ hộ gia đình sử dụng đất ổn định và không tranh chấp thì đất đó có thể được cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất cần phải có một trong các giấy tờ tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013 để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ví dụ như: Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

  1. 3. Có được xây nhà trên đất 5%?

Theo Khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai năm 2013, đất công ích (bao gồm đất 5%) thuộc quỹ đất nông nghiệp do UBND cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo kế hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Mặt khác, Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, ví dụ đất nông nghiệp chỉ được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nếu muốn xây nhà phải chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Tuy nhiên, không phải trường hợp đất nông nghiệp nào cũng đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng.

Như vậy, việc xây nhà trên đất 5% là hành vi vi phạm pháp luật do không sử dụng đất đúng mục đích. Nếu cố tình vi phạm, việc xây nhà trên đất 5% sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật, mức phạt tiền sẽ tùy thuộc vào diện tích đất tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép (từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp).

1 ngôi nhà bị khoanh đỏ
Việc xây nhà trên đất 5% là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt theo quy định. Ảnh minh họa

  1. 4. Thu hồi đất 5% có được bồi thường không?

Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, khi nhà nước thu hồi đất, có 5 trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất, bao gồm:

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Xét theo trường hợp thứ 4 (Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn) thì có thể khẳng định, đất 5% khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất (chi phí san lấp mặt bằng, cải tạo độ màu mỡ của đất, chi phí gia cố khả năng chịu lực, sụt lún đất…)

  1. 5. Đất 5% có được chuyển nhượng không?

Vì là quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, nên đất 5% thuộc thẩm quyền quản lý của xã, phường, thị trấn nơi có đất. Cá nhân/ hộ gia đình chỉ được thuê đất thuộc quỹ đất công ích để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoa màu theo hình thức đấu giá đất để thuê. Người thuê đất 5% chỉ được sử dụng đất đúng với mục đích đã thuê, hết thời hạn thuê phải trả lại đất chứ không được phép chuyển nhượng.

Linh Phương (TH)

>> Tất tần tật những điều cần biết về đất xen kẹt

Dành cho người xây nhà