Bán nhà trả nợ vì tính sai phương án tài chính

27/01/2021 08:00

Lãi suất ngân hàng giảm mạnh, giá nhà đất một số khu vực tăng nóng đang thôi thúc nhiều người dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc phương án này vì không ít nhà đầu tư đang chịu áp lực nợ ngân hàng, thậm chí chịu bán lỗ do dòng tiền sụt giảm bởi dịch bệnh.

Với khoản thu nhập "đều như vắt tranh" từ một quán bún chả đông khách trên phố cổ Hà Nội, đầu năm 2019, vợ chồng anh Việt quyết định đầu tư một mảnh đất 1,7 tỷ đồng ở vùng ven. Với số vốn hơn 1 tỷ đồng, nhận thấy lãi suất ngân hàng mấy năm vừa qua khá ổn định nên anh chị mạnh dạn vay ngân hàng 600 triệu. Anh Việt tính toán chỉ khoảng 3-4 năm là anh tất toán xong khoản nợ, mỗi tháng trả ngân hàng 12-15 triệu đồng khá nhẹ nhàng, lại có mảnh đất đẹp có thể tăng giá rất tốt sau này. Tuy nhiên anh không ngờ Covid-19 ập đến, suốt mấy tháng trời quán đóng cửa, vợ chồng anh vô cùng áp lực khi vừa phải trả tiền thuê mặt bằng, vừa trả nợ ngân hàng mỗi tháng ngót 40 triệu. “Tôi cố gắng bám trụ vì quán đã bắt đầu có tiếng, nếu mình bỏ sau này khó tìm được địa điểm tốt hơn, nhưng trước nay thu nhập chính của gia đình trông cả vào quán nên chúng tôi rất vất vả trả nợ.” 

Đến nửa cuối năm 2020, dù dịch bệnh được kiểm soát tốt, quán bún chả của anh Việt đã hoạt động trở lại nhưng doanh thu vẫn chưa hồi phục vì vắng khách du lịch, người dân cũng thắt chặt chi tiêu. Số tiền tích lũy đã cạn, trong khi doanh thu quán không đủ bù tiền thuê và lãi ngân hàng nên đến tháng 10/2020, anh Việt quyết định rao bán mảnh đất trả nợ. Dù mảnh đất đẹp, pháp lý tốt nhưng cũng phải gần 2 tháng sau đó, anh mới bán lại được với giá bằng lúc mua vào. “Tính ra tôi lỗ nặng vì phải trả lãi ngân hàng gần 1 năm trời mà tiền tích lũy không tăng thêm, nếu nâng giá khu đất lên cao hơn đề bù lỗ thì sẽ khó ra hàng nhanh được”.

Nhà đầu tư bất động sản đi xem đất
Thị trường bất động sản không còn phù hợp cho những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để "lướt sóng". Ảnh minh họa

Cứ nghĩ dịch bệnh tại Việt Nam đã được kiểm soát rất tốt, thu nhập từ lương cũng khá ổn định, trước thông tin Thủ Đức lên thành phố anh Tân quyết vay thêm ngân hàng 400 triệu để đầu tư một căn hộ chung cư với suy tính sẽ lướt nhanh sau vài tháng. Tuy nhiên, mọi việc không dễ dàng như anh tưởng khi đến gần cuối năm căn hộ của anh vẫn chưa bán được vì giá cao. Trong khi đó, sau một thời gian bám trụ, công ty về điện máy, điện lạnh nơi anh làm việc bắt đầu cắt giảm lương nhân viên, thu hẹp thị trường do doanh thu sụt giảm. Các khoản thưởng Tết của hai vợ chồng dự tính cũng không còn, tính ra thâm hụt cả trăm triệu so với những năm trước. Cực chẳng đã, vợ chồng anh Tân đành rao bán căn hộ với giá mua vào để có thể sang nhượng nhanh chóng, bởi nếu để lâu anh lo sẽ không đủ bù tiền lãi vay ngân hàng, không xoay được tiền đóng theo tiến độ trong khi cuộc sống chật vật vì thu nhập chính sụt giảm.

Câu chuyện đầu tư bất động sản khi lãi suất ngân hàng xuống thấp nhất 15 năm qua trở nên “hot” hơn trong bối cảnh giá vàng biến động liên tục và nhiều nhà đầu tư chốt lời bắt đầu rút khỏi thị trường chứng khoán. Trong khi đó, giá bất động sản không hề suy chuyển thậm chí còn tăng mạnh ở những nơi có thay đổi lớn về hạ tầng như khu vực Thủ Đức (TP.HCM), Thủy Nguyên (Hải Phòng)... Không ít người sốt ruột khi tiền tích lũy chưa đủ nhưng muốn nhanh chóng hưởng trái ngọt từ việc mua đi bán lại bất động sản nên đang tính tới phương án vay vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, chia sẻ với Batdongsan.com.vn, nhà đầu tư Đỗ Việt Dũng, người từng đi lên từ nghề môi giới và vài lần “trúng đất” vùng ven, tạo dựng cơ ngơi ở Hà Nội cho hay, đây là thời điểm nhạy cảm, nhà đầu tư tuyệt đối không nên chơi “tất tay”. Việc dùng đòn bẩy tài chính sẽ không hiệu quả khi nền kinh tế đang khó khăn bởi ngoài việc các khoản thu nhập chính có thể bị sụt giảm, việc bán lại tài sản cũng không dễ dàng do người dân siết tiêu dùng và thận trọng hơn trong các giao dịch. Khi kinh tế và tâm lý thị trường tốt, việc chốt giao dịch nhà đất có thể diễn ra nhanh chóng trong 1-2 tháng, thậm chí tính theo tuần, nhưng hiện tại, thời gian chốt giao dịch sẽ kéo dài hơn gấp 2-3 lần. Nếu nguồn thu không ổn định, tiền tích lũy chưa nhiều, chưa nên dùng đòn bẩy tài chính thời điểm này dù lãi suất thấp, nhất là nếu phải vay quá 50% giá trị tài sản. Trường hợp thu nhập ổn định, có quỹ dự phòng và chỉ phải vay ngân hàng dưới 30% giá trị tài sản, nhà đầu tư nên cân nhắc chọn những bất động sản có thể tạo ra dòng tiền được ngay, như căn hộ đã hoàn thiện, nhà phố, kho xưởng cho thuê...

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES) 2020 do Batdongsan.com.vn tổ chức, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng thị trường bất động sản đang ở giai đoạn tốt để mua vào nhưng chỉ phù hợp với những khách hàng, nhà đầu tư dày vốn, chủ động tài chính. Dịch bệnh chưa được kiểm soát hoàn toàn, chưa kể giai đoạn “vĩ thanh” có thể kéo dài 1-2 năm nên vẫn có những rủi ro về dòng tiền, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải hết sức thận trọng. 

Ngọc Sương

>> Mách nước mua bất động sản 1-2 tỷ cho nhà đầu tư F0
>> 3 lầm tưởng khiến nhà đầu tư mua đất ven sân bay bị “chôn vốn”

DMCA.com Protection Status

Dành cho người xây nhà