Nhà đầu tư cần làm gì để không mất trắng tài sản khi mua farmstay?

12/11/2020 13:14

UBND TP.Hà Nội vừa thành lập tổ công tác liên ngành kiểm tra, rà soát, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai tại các mô hình farmstay. Động thái này khiến nhiều nhà đầu tư lỡ mua farmstay hoang mang.

Dưới góc nhìn về luật, Luật sư Trần Thị Phượng, Thuộc Công ty Luật TNHH Hãng Luật LPVN đã chia sẻ với Batdongsan.com.vn về pháp lý của loại hình này. 

- Thưa Luật sư, bà đánh giá thế nào về sự xuất hiện của loại hình Farmstay và tính pháp lý của loại hình này?

Luật sư Trần Thị Phượng: Farmstay là loại hình BĐS nói mới không mới vì nó đã xuất hiện từ rất lâu, chỉ là mới bùng nổ ở Việt Nam trong thời gian gần đây. Farmstay là mô hình du lịch kết hợp hai từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương). Sản phẩm được bên bán giải thích là mô hình đầu tư sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Tùy vào mức độ đầu tư, khách hàng sẽ hưởng lợi ích từ mô hình trồng rau sạch có chuyển giao công nghệ hiện đại, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại đó.

Hiện nay, mô hình này đang nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh. Trong khi đó, phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Chính bởi vì chưa có khung pháp lý nên Farmstay có thể vi phạm một số quy định của pháp luật, chứa đựng rất nhiều nguy cơ cho nhà đầu tư tham gia vào thị phần này.

Hình ảnh luật sư Trần Thị Phượng
Luật sư Trần Thị Phượng, Luật sư thành viên, Trưởng phòng dự án tư vấn chiến lược pháp lý Công ty Luật  TNHH Hãng luật LPVN

- Theo Luật sư, mô hình farmstay đang vi phạm các quy định nào của pháp luật?

Thứ nhất, bản chất farmstay là loại hình bất động sản lưu trú (có mục đích nghỉ dưỡng), phải được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Việc xây dựng trên đất nông nghiệp hoặc đất rừng có thể bị xác định là sử dụng đất không đúng mục đích được giao đất.

Thứ hai, khi làm farmstay, có chủ đầu tư thực hiện theo hình thức chia lô để bán cho khách xây dựng công trình và kinh doanh nghỉ dưỡng trên phần đất đó. Việc tự ý phân lô đất nông nghiệp (hoặc đất rừng) để bán là vi phạm, vì trường hợp này chỉ được áp dụng cho đất ở khi đáp ứng điều kiện quy định về đất đai.

Thứ ba, đất sử dụng kinh doanh farmstay là đất nông nghiệp (hoặc lâm nghiệp), do đó việc chủ đầu tư xây dựng các cơ sở lưu trú du lịch trên loại đất này là vi phạm do xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng, có thể bị buộc tháo dỡ công trình. Công trình đó bị xem là công trình xây dựng không phép.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Du lịch, chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú khi đáp ứng đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, môi trường, có cơ sở vật chất kỹ thuật để phục vụ khách. Việc đầu tư mô hình farmstay tự phát thường không đáp ứng điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú.

- Vậy nếu tham gia vào loại hình này, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những rủi ro nào?

Như tôi đã phân tích ở trên, farmstay tuy có những đặc thù riêng, nhưng bản chất là loại hình bất động sản lưu trú, do đó các nhà đầu tư cần quan tâm đến hành lang pháp lý khi tiến hành đầu tư sản phẩm bất động sản này.

Chủ đầu tư muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng để làm farmstay thì phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ thì mới đảm bảo tính pháp lý của dự án. Trong trường hợp pháp lý dự án không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì việc đầu tư có thể xem là bất hợp pháp và nhà đầu tư có nguy cơ mất trắng.

Thực tế giao dịch do không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, chủ đầu tư áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn với nhà đầu tư. Thường thì chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận cao, đồng thời các rủi ro pháp lý về cho phía người mua. Các bên cần cân nhắc thiệt hơn về con số lợi nhuận và rủi ro pháp lý khi hợp tác như vậy.

- Hiện nay có nhiều nhà đầu tư đã lỡ tham gia vào thị phần này, liệu có giải pháp nào cho các nhà đầu tư farmstay để không bị mất trắng tài sản?

Về việc đầu tư kinh doanh, khi mô hình chưa được công nhận và chưa có khung pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư cần cân nhắc cẩn trọng, chú trọng vào hoạt động kinh doanh trang trại (farm), sinh thái hơn là lưu trú. Đối với hoạt động lưu trú, có thể xem xét các hình thức lưu trú linh hoạt hơn là đầu tư công trình xây dựng bền vững để giảm thiểu rủi ro trong trường hợp đất bị thu hồi hoặc hợp đồng mua bán/ hợp đồng hợp tác bị tuyên vô hiệu. Đồng thời dịch vụ lưu trú được xem là một dịch vụ “cộng thêm” đối với khách sử dụng dịch vụ farmtour ở trang trại.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần rà soát lại toàn bộ các văn bản ký kết với chủ trang trại, tham vấn ý kiến chuyên môn để đánh giá rủi ro, thương lượng với chủ đầu tư điều chỉnh điều kiện tại Hợp đồng nhằm hạn chế rủi ro và thiệt hại có thể xảy ra.

Xin cảm ơn luật sư!

Phương Uyên (ghi)

>> Farmstay là gì? Cơ hội và thách thức khi đầu tư dự án farmstay?
>> Xu thế phát triển farmstay, tiềm năng hay bẫy lợi nhuận?
>> Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu rà soát, kiểm tra mô hình kinh doanh farmstay

DMCA.com Protection Status

Dành cho người xây nhà