Hà Nội: Các mô hình quản lý chung cư chưa rõ ràng

Trả lời câu hỏi của một số đại biểu về việc quản lý nhà chung cư còn nhiều bất cập, gây bức xúc trong nhân dân và nguyên nhân, trách nhiệm của UBND thành phố trong vấn đề này. Giám đốc Sở xây dựng Nguyễn Thế Hùng cho biết, các chung cư này được quản lý theo một trong 3 mô hình quản lý nhà chung cư.

Một là, mô hình Chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Đây là dạng quản lý phổ biến nhất do rất nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng (hoàn chỉnh thủ tục); do số dân về ở chưa đạt 50%; do chưa thành lập được Ban quản trị… Đây cũng là dạng quản lý phức tạp nhất gồm nhiều loại hình quản lý như chủ đầu tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc doanh nghiệp quản lý trực thuộc; chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý; chủ đầu tư phối hợp với đại diện hộ dân quản lý; các hộ dân phối hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý.

Với mô hình trên, do thời gian thực hiện dự án kéo dài, mức độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh lệch nhau rất lớn. Chính vì vậy, điều này cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ và chủ đầu tư.

Hai là, mô hình Ban quản trị quản lý. Đối với dự án là nhà chung cư thương mại, qua khảo sát mô hình quản lý này rất ít, một số nhà chung cư đã thực hiện việc quản lý chủ yếu vẫn thông qua chủ đầu tư để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ. Có trường hợp đã tự thành lập Ban quản trị (nhưng chưa được UBND quận ra quyết định công nhận) như nhà chung cư 17 T10, 17T11 khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính đã tổ chức quản lý vận hành nhưng vẫn có sự kết hợp với Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội.

Ba là, mô hình Công ty TNHH một thành viên quản lý và Phát triển nhà quản lý. Bao gồm các nhà chung cư tái định cư phục vụ di dân GPMB; nhà chính sách …

Theo ông Hùng, do mô hình quản lý nhà chung cư chưa rõ, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị. Có quy định về mức thu kinh phí quản lý vận hành nhưng mức thu kinh phí bảo trì khó thực hiện trong thực tế… Tại một số dự án đã phát sinh mâu thuẫn do: Chưa thống nhất về giá, chất lượng cung cấp các dịch vụ nhà chung cư giữa một số hộ dân sử dụng dịch vụ và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư; do tranh chấp quyền quản lý sử dụng tầng hầm hoặc tầng 1 và tầng mái gây ra mất ổn định trật tự, ảnh hưởng tới đời sống, sinh hoạt của các hộ dân (tại chung cư Keangnam, đường Phạm Hùng, huyện Từ Liêm, khu chung cư Golden Westlake 151 Thụy Khuê, quận Tây Hồ, khu chung cư Themaner, chung cư 93 Lò Đúc, quận Hai Bà Trưng…).

Trong thời gian tới, thành phố sẽ thành lập đoàn kiểm tra, xử lý những vi phạm trong quản lý vận hành nhà chung cư, vi phạm về thực hiện cung cấp dịch vụ nhà chung cư, đồng thời tham mưu đề xuất giải pháp về mô hình quản lý chung cư, phương pháp xác định giá dịch vụ nhà chung cư… báo cáo UBND Thành phố trong quý III/2012. Hoàn thiện Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố cho phù hợp với thực tiễn quản lý sử dụng nhà chung cư, trình UBND thành phố phê duyệt.

Đưa ra thực trạng việc xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo trên địa bàn thành phố chậm so với kế hoạch, nhiều đại biểu cũng đề nghị thành phố cho biết nguyên nhân, trách nhiệm và giải pháp thực hiện trong thời gian tới? Ông Nguyễn Thế Hùng cho biết, đến hết tháng 6/2012, trên địa bàn toàn Thành phố có 597 trường hợp nhà, đất không đủ điều kiện để xây dựng (nhà siêu mỏng, siêu méo). Thành phố đã chỉ đạo giải quyết xong 203 trường hợp, còn lại 394 trường hợp đang được các quận, huyện tập trung giải quyết và không để phát sinh thêm khi cải tạo, chỉnh trang tuyến đường. Trong số 394 trường hợp còn lại, hầu hết các quận, huyện đã thực hiện xong các bước: phân loại, vận động các hộ gia đình ký cam kết thực hiện hợp khối, hợp thửa hoặc phải thu hồi, nhiều trường hợp đã phê duyệt kiến trúc hợp khối công trình, phê duyệt phương án thu hồi.

Trong quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn về trình tự thu hồi đất, về vốn, về quỹ nhà, đất tái định cư, tạm cư để giải phóng mặt bằng, cần được UBND các quận, huyện tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xử lý và sự phối hợp chặt chẽ trong quá trình xử lý của các sở, ngành Thành phố. Đồng thời nhận định, việc hiểu rõ, áp dụng quy định của pháp luật có liên quan để xử lý “nhà siêu mỏng, siêu méo” của một số địa phương chưa tốt. Thành phố đã chỉ đạo các sở, ngành chức năng hướng dẫn các đơn vị gặp khó khăn trong việc vận dụng triển khai, song công tác phối hợp chưa được thực hiện chủ động, hiệu quả.

Trong thời gian tới, sẽ đẩy nhanh tiến độ xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo. Hoàn thành dứt điểm các phương án hợp khối, hợp thửa; thực hiện thu hồi đất để xây dựng các công trình công cộng theo phương án được duyệt. Hoàn thành việc xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo trong quý IV/2012.