Kẽ hở trong thế chấp và kiến nghị

Ban nội dung
Được đăng bởi Ban nội dung
Kẽ hở trong thế chấp và kiến nghị | ảnh 1
Người nghèo vẫn khó vay vốn của các tổ chức tín dụng. Ảnh: Xuân Phú.

Có hay không “Bên thứ ba”?

Chế định Thế chấp trong Bộ luật Dân sự 2005 được quy định tại các Điều từ 318 đến 325 (quy định chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự); từ 342 đến 357 (quy định về Thế chấp); từ 715 đến 721 (quy định về Hợp đồng thế chấp QSDĐ). Nó cũng được quy định tại Điều 52 Luật Các tổ chức tín dụng 1997 (sửa đổi 2004). Riêng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (QSDĐ), nó còn được quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003.
Theo đó, Thế chấp là một trong những chế định pháp lý áp dụng cho giao dịch bảo đảm bằng tài sản; Chủ sở hữu tài sản (SHTS) “dùng tài sản thuộc sở hữu của mình bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với Bên kia”. Bên thế chấp phải là Chủ SHTS, “thuộc tính” này được quy định thống nhất giữa các bộ luật. “Bên thứ ba” không xuất hiện trong chế định Thế chấp, chỉ xuất hiện trong chế định Bảo lãnh.
Tuy nhiên, thực tế đang có rất nhiều giao dịch thế chấp tài sản vay vốn tín dụng xuất hiện Bên thứ ba, trường hợp ông T – Cty K – Ngân hàng nêu ở kỳ trước là một ví dụ. Theo nhiều chuyên gia pháp luật, khi Hợp đồng thế chấp đã xác định Bên thế chấp là ông T mà Hợp đồng tín dụng lại xác định Bên vay là Cty K, là sai chủ thể vay tín dụng (theo quy định tại các bộ luật đã nêu, Bên vay chỉ có thể là ông T).

Kẽ hở!

Trường hợp ông T – Cty K – Ngân hàng không phải cá biệt. Hiện đang có những cách hiểu khác nhau về chế định Thế chấp. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp, công chứng viên, tổ chức tín dụng… cho rằng Bên thế chấp có thể là Bên thứ ba.
Cách hiểu như vậy dường như xuất phát từ một “kẽ hở” pháp lý. Đó là một quy định trong khoản 4 Điều 72 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ (gọi tắt là Nghị định 163). Theo quy định này, khi vay vốn tín dụng có tài sản bảo đảm, việc bảo lãnh bằng QSDĐ được chuyển thành việc thế chấp QSDĐ của người thứ ba.
Tại các bộ luật đã nêu, Thế chấp và Bảo lãnh không chỉ khác nhau về chủ thể SHTS, chủ thể vay tín dụng, mà còn khác nhau về thủ tục vay tín dụng, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm. Quy định trên của Nghị định 163 đã xóa nhòa những khác biệt. Chưa ai rõ sự sửa đổi này dựa trên căn cứ pháp lý nào, tuy nhiên, hoạt động tín dụng những năm gần đây đã cho thấy “cái lợi” và “cái hại” của nó.

Ai được lợi?

Theo Nghị định 163, thay vì áp dụng chế định Bảo lãnh (thông qua tòa án phong tỏa tài sản Bên thứ ba chỉ khi Bên vay không thực hiện nghĩa vụ), các tổ chức tín dụng được áp dụng chế định Thế chấp (phong tỏa tài sản Bên thứ ba trước khi Bên vay phát sinh nghĩa vụ). Điều này có thể giúp các tổ chức tín dụng dễ tiếp cận nhiều đối tượng vay vốn hơn, với các thủ tục chặt chẽ hơn, rủi ro thấp hơn.
Nghị định 163 được ban hành gần như cùng lúc với Luật Công chứng 2006, mà điểm nổi bật là cho phép ra đời các Văn phòng công chứng bên cạnh các Phòng công chứng nhà nước. Khi ồ ạt xuất hiện các Văn phòng công chứng, bên cạnh những công chứng viên nghiệp vụ tinh thông, đạo đức vững vàng, khó tránh khỏi “chen” vào đội ngũ họ những người thiếu kinh nghiệm và đạo đức.
Những vụ “mượn sổ đỏ” đem bán hoặc thế chấp, các đối tượng lừa đảo đều có thứ vũ khí hư hư thực thực giúp họ dễ dàng chiếm đoạt tài sản người khác, đó là các “Hợp đồng ủy quyền”, “Hợp đồng thế chấp” sai luật, song được công chứng viên chứng nhận.
Tuy nhiên, quy định trên của Nghị định 163 lại khiến cho các Chủ SHTS lợi thì có lợi, nhưng răng không còn. Khi không là Bên vay, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng khó đến được tay họ. Một bất lợi nữa, thay vì sau khi trả nợ cho Bên vay, họ có quyền đòi khoản nợ này từ Bên vay, nếu áp dụng chế định Bảo lãnh, thì khi áp dụng chế định Thế chấp của Nghị định 163, họ “bỗng dưng” bị tước đi quyền này.

Một vài kiến nghị

Từ những phân tích trên đây, nhiều chuyên gia pháp luật mạnh dạn đưa ra những kiến nghị cụ thể:
– Cần có văn bản quy phạm pháp luật hủy bỏ phần trích dẫn trong bài này của Khoản 4 Điều 72 Nghị định 163, đồng thời bổ sung các quy định chặt chẽ hơn về nguyên tắc, điều kiện, trình tự – thủ tục thực hiện các hợp đồng dân sự có tài sản bảo đảm nói chung, QSDĐ nói riêng, như Hợp đồng ủy quyền, Hợp đồng thế chấp, Hợp đồng bảo lãnh, Hợp đồng tín dụng.
– Trước mắt, các cơ quan có thẩm quyền cần khuyến cáo các Phòng công chứng và Văn phòng công chứng không chứng nhận, và các tổ chức tín dụng không cho vay tiền theo Hợp đồng thế chấp mà tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của Bên thứ ba.

(Theo TPO)

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào thời điểm đăng tải, nhưng thông tin được cung cấp trong bài viết này không nên được dựa vào để đưa ra bất kỳ quyết định tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý nào. Thêm vào đó, thông tin không thể thay thế lời khuyên từ một chuyên gia được đào tạo, người mà có thể xem xét, đánh giá các sự kiện và hoàn cảnh cá nhân của bạn, và chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào nếu bạn sử dụng những thông tin này để đưa ra quyết định.

Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Tan Băng Từ Quý 2/2024?

“Thị Trường Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Đang Ấm Lên”

Dòng Tiền Đầu Tư Đang "Chảy" Về Loại Hình Nào?