Sàn giao dịch BĐS Hà Nội: Trầm lắng do thiếu tính minh bạch

Tại Hà Nội, dự án chung cư Đại Thanh của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số I Lai Châu làm chủ đầu tư mới tung ra thị trường trong gần 10 ngày nhưng đã được khách hàng mua hết ngay block CT8A. Những người có nhu cầu ở thật phải mua qua trung gian với giá chênh lệch từ 10 – 30 triệu đ/căn. Block CT8B cũng được bán hết ngay sau khi chủ đầu tư mở bán. Những người chậm chân muốn sở hữu căn hộ ở đây phải mua với giá từ 20 – 30 triệu đ/m2 trong khi giá gốc ban đầu chỉ 14 – 14,3 triệu đ/m2.

Theo ước tính của Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà với tổng diện tích khoảng 150 triệu m2. Hà Nội cần 5,5 triệu m2, tương đương 110 nghìn căn hộ cho công nhân trong các KCN. Như vậy, với nguồn cầu này, để có được căn hộ như ý, người mua có thể mua bằng mọi cách khác nhau. Giám đốc một sàn giao dịch BĐS ở Hà Nội cho rằng, để đảm bảo được sự an toàn thì việc chênh giá từ 10 – 30 triệu đ/căn như ở dự án chung cư Đại Thanh là chuyện bình thường. Quan trọng là giá bán (từ 14 – 15 triệu đ/m2), tiến độ dự án và uy tín của chủ đầu tư.

Phó giám đốc Savills Hà Nội Trần Như Trung cũng cho rằng, vấn đề không minh bạch là một trong những yếu tố cơ bản của nguyên nhân giá BĐS cao trong nhiều năm qua. Việc không minh bạch sẽ dẫn đến thị trường tự do yếu kém. Khi thị trường yếu kém thì nó không thực hiện được chức năng lớn nhất của nó là cơ chế tự điều chỉnh giữa cung và cầu. Sự minh bạch của thị trường phải bắt đầu từ chính sách, công tác quản lý cho đến các thành viên trong thị trường thì mới có hiệu quả.

Nhận định tình hình hoạt động của các sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, những căn hộ với giá hợp lý, diện tích nhỏ, vị trí thuận lợi và đặc biệt chủ đầu tư cam kết tốt thì luôn có nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên ở những dự án này người mua khó mua được căn hộ với giá gốc. Hiện các sàn giao dịch phía Bắc thành lập nhưng chủ yếu phục vụ cho yêu cầu của pháp luật là giao dịch qua sàn đối với nhà dự án, nó không phải là nhu cầu của thị trường. “Một dự án tung ra thị trường, người dân muốn mua cũng không biết mua như thế nào, mua ở đâu để tìm được đúng giá thật do chủ đầu tư đề ra. Nếu đến sàn giao dịch thì giá mua qua trung gian đó có thật không, chênh nhau bao nhiêu phần trăm hay mỗi sàn hét một mức giá? Tình trạng này dẫn đến rào cản giữa cung và cầu”, ông Võ nhấn mạnh.

Để điều chỉnh hoạt động minh bạch cho các sàn, theo ông Võ, cần phải có áp lực theo lộ trình với các sàn để các sàn thấy mình phải lột xác vì hoạt động của người tiêu dùng chứ không phải vì pháp luật. Theo đó, cần phải có hệ thống giải pháp cơ chế quản trị tốt, yếu tố minh bạch được đặt lên hàng đầu, nhà dự án phải công khai dự án ngay tại cơ quan quản lý khắp các tỉnh thành. Ngay cả những người trong nghề như chủ đầu tư, các sàn giao dịch cũng phải sẵn sàng công khai các việc mình làm, giải trình với bất kỳ ý kiến nào, nhu cầu nào của thị trường, rồi tính hiệu quả, hiệu suất của các sàn. Hệ thống quản trị tốt sẽ có thể từng bước đưa sàn về hoạt động đúng nghĩa theo vai trò thị trường.

Mới đây, nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng đã có văn bản yêu cầu các sàn giao dịch BĐS phải báo cáo tình hình giao dịch qua sàn hàng tháng. Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS sẽ tiếp nhận các báo cáo này. Bên cạnh đó, Bộ cũng yêu cầu các báo cáo phải nêu rõ tình hình giao dịch của các căn hộ dưới 20 triệu đ/m2; 20 – 30 triệu đ/m2 và chung cư trên 30 triệu đ/m2. Lượng và giá giao dịch nhà thấp tầng, đất nền cũng cần báo cáo. Ngoài ra, các sàn cũng phải lập báo cáo hàng tháng về những giao dịch có giá trị lớn.