Thế chấp nhà ở: Cách khơi thông vốn BĐS

Ban nội dung
Được đăng bởi Ban nội dung
Không qui định vẫn “hồn nhiên” diễn ra
Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL. Tuy chưa có văn bản pháp lý qui định về trình tự, thủ tục thế chấp loại tài sản này nhưng việc thế chấp nhà ở HTTTL vẫn đang “hồn nhiên” diễn ra. Nhiều nhà ở HTTTL là nhà riêng lẻ ở khu vực nông thôn, thị trấn, thị tứ được “tham gia” vào các giao dịch thế chấp và được các tổ chức tín dụng gọi là “tài sản hình thành trên vốn vay”. Trong khi đó, thì “rừng” văn bản điều chỉnh về vấn đề thế chấp nhà ở khiến cả tổ chức tín dụng, cơ quan nhà nước và người dân “mệt mỏi” khi thực hiện đăng ký thế chấp tài sản là nhà ở nói chung và nhà ở HTTTL nói riêng.

Trong số các thủ tục liên quan, công chứng bị “kêu” nhiều nhất vì nhiều công chứng viên “lo rủi ro nên chùn tay” không dám công chứng các hợp đồng liên quan đến tài sản HTTTL như phản ánh của đại diện Hiệp hội Ngân hàng. Từ góc độ quản lý nhà nước về công chứng, ông Nguyễn Văn Vẻ (Vụ Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp) lý giải, trong hoạt động thế chấp, đối tượng là tài sản hiện có đã phức tạp thì tài sản HTTTL càng khó hơn nên việc thiếu hướng dẫn để “nhận diện” nhà ở HTTTL và giấy tờ làm căn cứ pháp lý cho việc công chứng khiến các công chứng trở thành “điểm nghẽn” của các hợp đồng thế chấp có đối tượng là nhà ở HTTTL.
Vấn đề đáng lo ngại nhất khi các chuyên thảo luận về dự thảo Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL và việc chuyển tiếp thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL với thời điểm đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành là “mỗi cơ quan ban hành một văn bản điều chỉnh 1 khâu trong cả qui trình đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL thì gây khó khăn khi thực hiện”. Vì thế, “cần có 1 văn bản thống nhất điều chỉnh chung vấn đề này, đơn giản hóa thủ tục hành chính cho tổ chức tín dụng và doanh nghiệp khi thực hiện thế chấp nhà ở HTTTL để không gây khó cho người dân” là ý kiến chung của đại diện Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Á châu (ACB), Hiệp hội Ngân hàng…
Không để dân có nhà mà không được thế chấp
Theo ông Vũ Đức Long (Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp), mở rộng đối tượng nhà ở HTTTL được thế chấp là để giải quyết điểm vướng trong thực tiễn là “người dân có nhà nhưng không thể thế chấp vì không có giấy tờ” như kết quả khảo sát tại TP.HCM, Lạng Sơn và một số tỉnh, thành phố. Song đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chỉ nên điều chỉnh đối với nhà ở HTTTL ngoài dự án xây dựng nhà để bán với lý do “tài sản chưa hình thành là tài sản “ảo” nên thông tin trong hợp đồng mua bán là khó cơ sở để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đăng ký thế chấp”.
Bên cạnh đó, tình trạng triển khai dự án “vượt” giấy phép (như tận dụng diện tích cây xanh trong khu dự án để xây nhà) không phải là ít nên phải qui định “căn hộ chung cư, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ thuộc dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư” chỉ được thế chấp khi theo qui hoạch “nếu không khó cấp giấy chứng nhận” – một công chứng viên của Hà Nội lưu ý.
Các chuyên gia pháp lý cũng băn khoăn về điều kiện “đã xây dựng xong phần móng” mới được đăng ký thế chấp của nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thuộc dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư như trong dự thảo. Theo ông Long, điều kiện này là “cứng nhắc”. Như nhà ở nông thôn, móng rất sơ sài, xong móng mới cho vay thì làm sao xây dựng nhà? Hơn nữa, cả cái nhà chỉ vài chục triệu nên phải đơn giản hóa thủ tục, cho phép việc thế chấp thực hiện qua thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, có xác nhận của chính quyền địa phương rồi ngân hàng quyết định cho vay để “nguồn vốn có thể đến tận người cần vốn”.
Còn đại diện Bộ Xây dựng nhận thấy, việc cấp “sổ đỏ” hiện còn nhiều khó khăn nên cần nghiên cứu giảm thiểu điều kiện thế chấp đối với các trường hợp nhà ở HTTTL chỉ có 1 số giấy tờ hợp pháp nhưng phải bổ sung thêm các điều kiện: không có tranh chấp, dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư đã có sổ đỏ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư đối với nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thuộc dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư…
Dự thảo Thông tư liên tịch này sẽ phải trình Bộ trưởng hai Bộ vào tháng 6 để nhanh chóng đáp ứng các vấn đề của thực tiễn.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào thời điểm đăng tải, nhưng thông tin được cung cấp trong bài viết này không nên được dựa vào để đưa ra bất kỳ quyết định tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý nào. Thêm vào đó, thông tin không thể thay thế lời khuyên từ một chuyên gia được đào tạo, người mà có thể xem xét, đánh giá các sự kiện và hoàn cảnh cá nhân của bạn, và chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào nếu bạn sử dụng những thông tin này để đưa ra quyết định.

Giải Pháp Nào Để Kéo Giảm Giá Căn Hộ Chung Cư?

Chuyên Gia Nhận Định Kịch Bản Thị Trường Bất Động Sản 2024

Phân Khúc Bất Động Sản Nào Là Điểm Nóng Của Thị Trường 2024?