Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

8 quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần biết

24/06/2019 08:49

Các chuyên gia nhận định, trong giao dịch BĐS (bất động sản) hiện nay, nếu các CĐT (chủ đầu tư), bên phân phối luôn có sự chuẩn bị kỹ về luật thì người mua nhà phần nhiều thiếu kinh nghiệm và hiểu biết về vấn đề này.

Điều này khiến bên mua luôn là bên chịu thiệt trong giao dịch, nhất là những giao dịch phát sinh ở loại hình mua bán dự án hình thành trong tương lai.

Theo các chuyên gia, định kiến “tham thì thâm, có chơi có chịu” khi bị lừa trong giao dịch BĐS là rất sai lầm vì bên mua hoàn toàn có quyền mưu cầu lợi ích và được pháp luật bảo vệ. Để tránh rủi ro khi mua bán, bên cạnh nhận diện những rủi ro pháp lý, vướng mắc thường gặp, bên mua cần nắm rõ các quyền lợi của mình trong giao dịch nhà trên giấy. Cụ thể như sau:

Thứ nhất: được thẩm tra điều kiện mở bán

Giao dịch bán nhà trên giấy có thể xem là có mức độ rủi ro cao hơn so với các BĐS có sẵn. Việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi BĐS đáp ứng đủ điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh. Trước khi ký HĐMB (hợp đồng mua bán), bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất…

Bên cạnh việc kiểm tra thông tin với CĐT, người mua còn phải kiểm tra đối chiếu với thông tin bên môi giới. Nếu phát hiện sai phạm thì cần linh hoạt trao đổi với CĐT để làm rõ.

mua nhà hình thành trong tương lai
Người mua được thẩm tra điều kiện mở bán khi mua nhà hình
thành trong tương lai. Ảnh minh họa

Thứ hai: được thương lượng hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là HĐ dân sự. Mẫu HĐ chuẩn chỉ là cái cớ mà nhân viên kinh doanh đưa ra để lờ đi việc đàm phán các điều khoản. Việc CĐT có bộ HĐMB không thuộc điều chỉnh của luật và chỉ ký với bên mua các thỏa thuận dân sự là không đúng.

Bên mua cần lưu ý rằng, kinh doanh BĐS là kinh doanh có điều kiện, giao dịch phải bằng hợp đồng theo hình thức được quy định. Người mua nhà hoàn toàn có quyền thương thuyết, thêm bớt hay thay đổi điều khoản HĐ trước khi ký.

Thứ ba: được Ngân hàng bảo lãnh

Khi giao dịch dự án, phải tìm hiểu xem dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hay chưa. Một khi CĐT không bàn giao nhà như cam kết, bên mua khiếu nại và CĐT không chịu giải quyết thì ngân hàng sẽ là bên có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính giải quyết giúp người mua trong trường hợp này.

Cụ thể, người mua nên chủ động lưu giữ chứng cứ, tạo lập bằng chứng chứng minh đã đến thời hạn bàn giao nhà nhưng CĐT không bàn giao và vi phạm cam kết bàn giao nhà. Lúc này người mua cần gửi ngay yêu cầu buộc CĐT thực hiện bảo lãnh đến ngân hàng trong thời hạn sớm nhất.

Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN
Ông Nguyễn Văn Lộc, Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN

Thứ tư: thanh toán đúng quy định pháp luật

Luật đã quy định bên mua chỉ thanh toán đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị HĐ khi chưa bàn giao. Tuy nhiên hiện nay bên mua thường phải thanh toán từ 95-100% ngay trước khi bàn giao. Người mua cần nắm rõ quyền lợi thanh toán của mình để tránh tranh chấp  sai phạm thực tế trong giao dịch với CĐT.

Thứ năm: chỉ ký HĐ mua khi dự án đã giải chấp

CĐT thế chấp dự án để vay ngân hàng đầu tư nhưng chỉ được ký HĐ mua bán với người mua sau khi giải chấp. Bên mua cần tìm hiểu dự án đang được thế chấp ở ngân hàng nào, thời gian bao lâu và khả năng giải chấp có khả thi không.

Kỹ lưỡng hơn, bên mua có thể thẩm định CĐT có văn bản chứng minh là chưa được thế chấp hoặc có văn bản giải chấp hay chưa.

Thứ sáu: đưa nhà mẫu vào phụ lục HĐ

Yêu cầu CĐT đưa nhà mẫu vào phụ lục HĐ để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao. Điều này là hết sức cần thiết vì nhà mẫu là thông tin đối chiếu chính xác để bên mua ra quyết định về việc mua sản phẩm giống như vậy.

Song song đó, sự chênh lệch giữa thông tin nhà theo hợp đồng và nhà được bàn giao thường là cấu trúc kỹ thuật, lối đi, khu sinh hoạt... mà thỏa thuận chung chung sẽ không thể bảo vệ bên mua sau này.

Thứ bảy: người mua được bồi thường khi CĐT chậm bàn giao

Khi chậm bàn giao, CĐT thường lấy lý do hoàn cảnh để bên mua thông cảm. Trong trường hợp này thì bên mua thường thua thiệt vì HĐ không quy định về trách nhiệm cụ thể khi chậm bàn giao. Theo đúng luật, bên mua được quyền đưa ra yêu cầu, cam kết bồi thường đều bằng văn bản cụ thể. Nếu CĐT tiếp tục vi phạm thì bên mua có quyền tiến hành các biện pháp pháp lý và công khai thông tin.

Thứ tám: được thỏa thuận những chi phí khác

Ngoài tiền mua BĐS, các bên thỏa thuận rõ ràng về các khoản phí khác và khoản chi trong tương lai như: chi phí quản lý, dịch vụ phát sinh đi kèm với việc bảo trì, sử dụng BĐS tại thời điểm bắt đầu mua căn hộ sẽ khác với lúc nhận bàn giao.

Những nội dung trên được chia sẻ trong ấn phẩm "Sổ tay pháp lý bất động sản – bên mua cần biết luật lệ gì" do Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN - Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong thực hiện. 

Vào ngày 20/7 tới đây, Luật sư Nguyễn Văn Lộc sẽ đồng hành cùng Batdongsan.com.vn trong khuôn khổ buổi đào tạo "Người mua nhà thông thái, kiến thức cần biết khi mua nhà và đầu tư BĐS" tại TP. Hà Nội. Đây là một buổi hội thảo chia sẻ kiến thức chuyên biệt trong ngành BĐS nằm trong chuỗi sự kiện Expert Talk của Batdongsan.com.vn.

Expert Talk số 17 là nơi để những người có nhu cầu mua bán, kinh doanh BĐS cá nhân có thể nắm được những kiến thức hữu ích về thị trường BĐS Việt Nam, trong đó tập trung vào mảng pháp lý để người mua tự tin đưa ra các quyết định khi đầu tư, mua bán BĐS. Ngoài ra, trong chương trình, Batdongsan.com.vn sẽ tập trung đào tạo các kiến thức về tổng quan thị trường BĐS 2019, các loại hình BĐS hiện có trên thị trường, các tiêu chí lựa chọn BĐS để ở và để đầu tư, những rủi ro người mua có thể gặp phải khi mua BĐS lần đầu.

Mục tiêu của Expert Talk 17 là giúp người tham dự có thể nắm vững những kiến thức cơ bản, cần thiết về thị trường, đặc biệt là mảng pháp lý giúp hạn chế tối đa rủi ro trong quá trình mua bán, giao dịch BĐS.

Đăng ký MIỄN PHÍ TẠI ĐÂY!

Phương Uyên

(Theo Tuổi trẻ Online)
 

Dành cho người xây nhà