Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

“Bong bóng” bất động sản chưa thể vỡ vào năm 2012

02/06/2011 09:37

Dù các dự án đã tung đủ các "chiêu" nhưng việc bán hàng vẫn rất ế ẩm. Nhiều nhà đầu tư thực sự lo lắng khi thị trường bất động sản (BĐS) nói chung đang liên tục “lao dốc” và vô cùng ảm đạm.

“Bong bóng” bất động sản chưa thể vỡ vào năm 2012 | ảnh 1
Ảnh minh họa.

Trước thực trạng đó, có chuyên gia dự đoán rằng, nguy cơ "vỡ bong bóng" BĐS là có thực và thời điểm "vỡ bong bóng" là vào năm 2012.

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa- Phó Chủ tịch UB Giám sát Tài chính Quốc gia- lại cho rằng: Thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn chưa đủ yếu tố để có thể bị vỡ vào năm 2012. Ông Nghĩa nhận định:

Hiện nay, tín dụng cho bất động sản ở Tp.HCM chiếm tới 50% của cả nước, Hà Nội chỉ chiếm 20%. Do vậy, cung của thị trường bất động sản Tp.HCM tăng nhanh, vượt cả cầu nên giá cả đã chững lại. Còn ở Hà Nội, cung đang nhỏ hơn cầu nên xu hướng tăng giá là tất yếu. Chính vì vậy, giá bất động sản ở Tp.HCM chỉ bằng 50% ở Hà Nội. Đến năm 2013, cung của thị trường bất động sản ở Hà Nội có thể cao hơn cầu, và khi đó giá có thể giảm. Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam chưa hội tụ đủ các điều kiện để có thể xảy ra hiện tượng “nổ bong bóng” tại thời điểm này. Kinh nghiệm thế giới cho thấy, thị trường BĐS “nổ” thường ở những nước có thu nhập đầu người cao từ 3- 5 ngàn đôla trở lên. Thanh khoản thị trường phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập, phải có thu nhập đủ lớn mới tạo ra sức ép mạnh cả về phía cung và phía cầu.

Tất nhiên, không phủ nhận đã nhiều lần “bong bóng” BĐS Việt Nam căng ra nhưng rồi lại tự xẹp. Vì sao? Vì thực tế, nguồn cung BĐS của Việt Nam chưa phải quá lớn, sức mua của người dân cũng chưa phải ghê gớm để có thể tạo ra một thị trường có dung lượng áp đảo so với các thị trường hàng hóa khác. Lý do thứ hai, thị trường BĐS Việt Nam chỉ sử dụng một phần nguồn vốn vay từ ngân hàng (NH) còn lại là thanh khoản của người dân. Vì vậy, mỗi lần thị trường BĐS căng lên thì nó có chỗ xì do người dân không đầu tư hoặc NH không cho vay thêm nữa để nó xì hơi. Thêm nữa, tỷ lệ cho vay BĐS trong tổng cho vay của Việt Nam mới khoảng 12-13%, chưa phải quá lớn, trong khi có những quốc gia như Mỹ cho vay BĐS lên đến 40- 45% tổng cho vay.

Không nên có những chính sách bó hẹp hoặc thắt chặt quá mức

Ông nói tỷ lệ cho vay BĐS ở Việt Nam không quá lớn nhưng rõ ràng, thời gian qua, Chính phủ chủ trương siết tín dụng với khu vực này chẳng phải vì thị trường BĐS đang ôm một lượng vốn không nhỏ sao?

NHNN bao giờ cũng căn cứ vào những thống kê kinh nghiệm của họ, tham khảo kinh nghiệm của những nước Đông Nam Á để định ra một tỷ lệ nào mà người ta cho rằng an toàn trong tín dụng BĐS. Trước đây, NHNN quy định tỷ lệ cho vay BĐS không quá 10% tổng tín dụng, bây giờ tỷ lệ này đã lên đến mức 16%- cũng là mức mà NHNN cho là hợp lý. Cái quan trọng nhất là rủi ro của tín dụng BĐS không chỉ đơn giản là những rủi ro có tính chất thị trường và giá cả, nó còn những rủi ro do chính sách, do quy hoạch, do cạnh tranh mang lại cho nhà đầu tư BĐS ấy.

Tôi đồng ý với NHNN là có tỷ lệ khống chế nhất định đối với tín dụng BĐS, nhưng các ngành các cấp cũng cần phải hỗ trợ cho việc hình thành nên một thị trường BĐS có hiệu quả. Tức là thị trường đó phải minh bạch và nhanh hơn trong việc triển khai dự án cũng như giá BĐS cũng phải hợp lý hơn.

Nhưng nếu thắt chặt như hiện nay sẽ khiến thị trường BĐS “tê liệt” không khác gì thị trường chứng khoán và không ít nhà đầu tư đang đứng trước áp lực phải “giải chấp” BĐS trước nguy cơ siết tín dụng, trả lãi NH cũng như trả các khoản tiền đã huy động. Theo ông, liệu có nên “đóng cửa” hoàn toàn với BĐS?

Tôi cho rằng không nên có những chính sách bó hẹp hoặc thắt chặt quá mức thanh khoản của thị trường BĐS. Bởi vì, có thể nói trên 60% khoản vay NH hiện nay thì đều có liên quan đến BĐS, hoặc là thế chấp, hoặc là tài sản đảm bảo… bởi vậy thị trường này có một vai trò rất là lớn đối với việc ổn định hệ thống tài chính, đặc biệt là hệ thống NH. Nếu chúng ta thắt chặt tín dụng quá mức khiến cho nó sụp đổ thì khu vực chịu tác động mạnh nhất và nguy hiểm nhất chính là hệ thống NH. Vì vậy cho nên kiểm soát và giữ ở mức hợp lý, và muốn giữ được thị trường này thì việc làm sao để thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh là quan trọng nhất.

BĐS không phải là một thị trường xấu

Các chuyên gia cho rằng đóng van tín dụng đối với vay đầu cơ là cần thiết, nhưng nên chăng cần mở van tín dụng đối với nhu cầu thực?

Tôi thấy chúng ta không nên có những quan niệm sai lầm cho rằng thị trường BĐS là một thị trường không tốt. Phải hiểu rằng, thị trường BĐS bao giờ cũng là một thị trường có tính nền tảng của nền kinh tế. Đối với người dân bình thường, nhà ở là một nhu cầu thiết yếu và có thể nói thị trường BĐS là một thị trường thiết yếu.

Ở Việt Nam, chúng ta đang phê phán gay gắt chuyện đầu cơ. Tôi thì cho rằng, đầu cơ của thị trường BĐS ở Việt Nam là không lớn. Cũng phải hiểu rằng, nếu không có đầu cơ thì thị trường BĐS không có tính thanh khoản. Có nghĩa là khi chúng ta mua nhà, muốn bán thì có người mua ngay, và khi chúng ta muốn bán ngôi nhà này và mua ngôi nhà khác là có thể mua được ngay, mà muốn làm được như vậy thì thị trường phải có một lực lượng đầu cơ. Tức là một lực lượng mà họ có thể có nhiều căn nhà và sẵn sàng mua, sẵn sàng bán bất cứ lúc nào nếu ai có nhu cầu. Chính lực lượng này là lực lượng tạo ra thanh khoản cho thị trường. Cái đáng phê phán nhất của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay chính là sự không minh bạch của nó, chứ không phải từ những người đầu cơ. Chúng ta hay dẫn câu chuyện về những biệt thự, khu chung cư không sáng đèn để làm ví dụ cho câu chuyện đầu cơ mà không nghĩ đó là một trong những khiếm khuyết của sự không minh bạch, chứ không phải là khiếm khuyết của những kẻ đầu cơ.

Phải đi từ những vấn đề nền tảng

Vậy thì chúng ta phải có biện pháp để khắc phục những khiếm khuyết đó chứ?

Tôi nghĩ rằng, quan trọng nhất chính là sự minh bạch: minh bạch trong giá cả, minh bạch trong giao dịch, minh bạch trong thuế má và khống chế thị trường này ở mức độ để nó phát triển tương đối ổn định- đừng để cho nó quá nóng hoặc không nên để cho nó quá lạnh.

Nhưng muốn cho thị trường BĐS thật sự minh bạch, rõ ràng là rất cần vai trò điều hành của Nhà nước?

Thực ra ở Việt Nam, làm được việc đó rất khó. Khó ở chỗ ở Việt Nam đất là đất công nhưng giao dịch mua bán thì lại giống như của tư. Và điều quan trọng hơn trong sự không minh bạch của thị trường BĐS chính là cái gọi là quyền của cơ quan chức năng, quyền cấp phép dự án ấy cho người này mà không cho người khác. Ở đây có hai vấn đề: một là không bình đẳng và không minh bạch trong việc mọi người đều có quyền tham gia vào một dự án. Nói cách khác, lẽ ra để triển khai một dự án, phải được đấu thầu một cách công khai, minh bạch, chứ không phải là “chạy” để có được dự án ấy; thứ hai là, những dự án ấy phải nằm trong các quy hoạch để tránh tình trạng hôm nay chỗ này tăng giá, mai chỗ kia lại tăng giá, phụ thuộc rất lớn vào việc cấp các dự án tùy tiện và không có một quy hoạch tổng thể, chính thức, thông báo ngay từ đầu cho người dân biết.

Vì vậy, chúng ta biết thị trường BĐS của Việt Nam kém minh bạch, nhưng để giải quyết vấn đề này phải đi từ những vấn đề nền tảng. Ví dụ như vấn đề sở hữu, vấn đề quy hoạch.

Bộ Xây dựng có đề xuất giải pháp trong đó hạn chế để tiến tới chấm dứt giao dịch bằng tiền mặt trên thị trường BĐS. Theo ông, đề xuất này liệu có khả thi và có phải là biện pháp tốt không?

Nghe thì tưởng là tốt, nhưng trên thực tế thì không phải như vậy. Số lượng các tài khoản cá nhân trong hệ thống NH lâu nay khoảng độ 14-15 triệu tài khoản cá nhân, và phần lớn trong số đó là tài khoản mang tính tiết kiệm chứ không phải là tài khoản thanh toán. Ví dụ, một người nông dân bình thường muốn bán hoặc mua một ngôi nhà thì người ta phải làm thủ tục mở tài khoản, rồi đến sàn giao dịch để giao dịch. Và điều đó đối với họ thì vô cùng phức tạp, vô cùng phiền toái. Hoặc ngay cả đối với những cán bộ công chức như chúng ta đây cũng thế. Mới chỉ thông qua tài khoản cá nhân để thanh toán tiền điện, tiền nước, điện thoại cũng đã khó rồi, nói chi đến việc thanh toán tiền nhà. Vì vậy, nên đưa hướng là khuyến khích việc thanh toán thị trường BĐS bằng tài khoản để dễ dàng trong việc kiểm soát hệ thống thanh toán cũng như tăng cường dịch vụ cho khu vực tài chính: như kiểm soát dòng tiền vào thị trường này, nhưng nếu bảo là chấm dứt, ngăn cấm thì rất khó. Bởi vì Việt Nam là cả một biển dùng tiền mặt. Đến cả những dịch vụ đơn giản như dịch vụ thu tiền nước, tiền điện cũng phải dùng người đến bấm chuông thu tiền từng nhà một thì nói gì đến việc thị trường BĐS bắt buộc giao dịch qua tài khoản, đó là điều quá sớm sủa.

Xin cảm ơn ông!

PGS. TS Nguyễn Bá Ân- Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch &Đầu tư): “Nguy cơ “vỡ bong bóng” của thị trường BĐS là có”

Để kiềm chế lạm phát, NH hạn chế nguồn vốn đổ vào BĐS, làm thị trường trầm lắng. Nhưng thực ra yếu tố tâm lý cũng tác động nhiều. Thị trường ít giao dịch nên người có tiền cũng chần chừ, chờ đợi. Vì vậy, tôi cho rằng, ngoài yếu tố tín dụng, còn yếu tố tâm lý. BĐS mang lại lợi nhuận cho đại gia nhưng thực tế là có không ít trường hợp nhiều dự án đang phải nằm chờ thời. Nguy cơ “vỡ bong bóng” của thị trường BĐS là có. Hà Nội có đến hàng trăm dự án nhưng tổng cầu không đến thế. Dân số thủ đô khoảng 6-8 triệu người nhưng vẫn có hàng loạt dự án xin đất, chắc chắn cung sẽ vượt cầu. Tất nhiên thị trường Hà Nội còn nhu cầu của các khu vực, tỉnh về mua. Tôi cho rằng thị trường BĐS rồi sẽ dễ như thời kỳ người ta nuôi vẹt, nuôi chó Nhật. Vì tâm lý hiện nay, không phải ai có nhu cầu ở thì mới mua nhà mà người ta đã coi như một kênh đầu tư. Với việc NH thắt chặt nguồn vốn cho vay đối với thị trường BĐS thì đây là cơ hội cho những người có tiền thực, nhu cầu thực. Thời điểm này ai có tiền thực đầu tư là tốt nhất. Thị trường BĐS sẽ còn biến động khi kinh tế vĩ mô ổn định lại. NH nới lỏng tín dụng ra thì thị trường lại sôi động trở lại. Mua địa ốc ở thời điểm trầm lắng sẽ là cơ hội về sau khi giá địa ốc lên. Nhưng người nào có tiền hẵng đầu tư vì vay NH với lãi suất lên đến 25% thì rủi ro cao quá.

TS. Phạm Sỹ Liêm- Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: “Dân vẫn có nhu cầu lớn về BĐS”

Trong tình hình lạm phát kinh tế tăng cao như hiện nay, Chính phủ có Nghị quyết 11 là rất hợp lý. Vì Nhà nước không muốn đưa tiền ra thị trường nhiều. Thứ hai là trong tình hình kinh tế khó khăn, thị trường BĐS cũng giảm sút, không có lý do gì kinh tế khó khăn mà BĐS phát triển. Chính vì thế, Nhà nước có biện pháp siết chặt nguồn cung tiền tệ buộc BĐS phải tìm cách để huy động vốn chứ không thể ngồi đó mà kêu khó. Chính phủ đang khuyến khích nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp. Vì hiện nay thị trường nhà thu nhập thấp đang có nhu cầu rất nhiều. Chính thị trường này sẽ thu hút tiền trong nhân dân, điều này sẽ khiến cho nền kinh tế phát triển bền vững hơn. Sao các nhà đầu tư lại không xông vào thị trường đó? Tôi tin rằng, ở thị trường đó, vốn sẽ không khó vì loại nhà này bung ra là bán được. Hay như tại thời điểm này, việc áp dụng chính sách chiết khấu, khuyến mãi của các chủ đầu tư để kích cầu khi thị trường trầm lắng là hoàn toàn dễ hiểu. Đầu tư BĐS mang lại siêu lợi nhuận nên thực tế, dù mức chiết khấu trên thị trường cao thì chủ đầu tư vẫn có lãi. Chung cư cao cấp của Hà Nội giảm giá cho thấy thị trường đang dần về với giá trị thực và phục vụ người có nhu cầu thực sự. Trước kia khi nói đến chung cư Hà Nội, người ta vẫn luôn "ngã giá" tiền chênh thì nay khách hàng đã bắt đầu nghĩ đến giá gốc và chiết khấu. Đây là dấu hiệu đáng mừng đối với phân khúc này.

GS. Đặng Hùng Võ- Cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên & Môi trường: “Thời điểm thích hợp cho những người có nhu cầu thực”

Thông điệp của NHNN cho thấy, nguồn vốn cho BĐS sẽ tiếp tục khan hiếm nhưng trong tình hình hiện nay, bong bóng bất động sản sẽ không vỡ. Bởi thực tế, dù giảm giá song địa ốc vẫn ở mức cao chót vót so với giá trị thực. BĐS giảm giá là một tín hiệu vui cho thấy thị trường đang tiệm cận giá trị thực. Giảm giá là một hiện tượng tất yếu của việc kiềm chế lạm phát và đây là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư có tài chính vững cũng như người có nhu cầu ở thực. Đối với những người mua đất có tiền nhàn rỗi như một khoản đầu tư thì không chịu áp lực giảm giá, vì không chịu áp lực lãi suất NH. Ngược lại, những nhà đầu cơ chuyên ôm 4- 5 mảnh đất lướt sóng chịu lãi và áp lực đáo hạn NH sẽ phải bán tháo. Trước tình hình hiện nay, các nhà đầu cơ lướt sóng lo lắng vì lợi nhuận héo mòn song thực tế, đây là một điểm sáng cho thị trường để loại bỏ tư tưởng "ăn xổi ở thì" trong kinh doanh BĐS. Thời điểm này thích hợp cho những người có nhu cầu thực đi mua nhà để ở. Dù bối cảnh thị trường hiện tại về cơ bản sẽ mở ra nhiều cơ hội cho người tiêu dùng thực, song do BĐS không phải là hàng hóa thông thường, lại có giá trị thanh toán lớn, nên không phải mọi mong muốn đều có thể dễ dàng thực hiện được.

Ông Lê Xuân Trường- Giám đốc Công ty Cổ phần bất động sản B.D.S: “Thị trường BĐS chỉ tạm thời đóng băng”

Thị trường BĐS Hà Nội bấy lâu nay sốt ảo, các nhà đầu tư đẩy giá chênh hằng trăm triệu đồng so với giá gốc. Nay thị trường giảm giá nhưng thực chất chỉ là bớt khoản chênh mua bán trao tay. Thị trường địa ốc Hà Nội vẫn còn không minh bạch, ngoại trừ phân khúc chung cư cao cấp đang rậm rịch trở về giá trị thực, chiết khấu từ giá gốc nên người bán vẫn tha hồ hét giá. Đối với phân khúc đất nền, nhà đầu tư mới chỉ giảm lợi nhuận kỳ vọng và thực chất họ vẫn có lãi. Thị trường BĐS chỉ tạm thời đóng băng, chuyện một số nhà đầu cơ lỗ nặng, thậm chí đi đến phá sản là hoàn toàn có thể xảy ra khi nguồn vốn bị thu hẹp. Kinh tế vĩ mô đối mặt với lạm phát, NH siết vốn nên các nhà đầu tư buộc phải rút dần khỏi thị trường. Bấy lâu nay, thị trường sốt nóng chủ yếu do nhà đầu tư lướt sóng khuấy động, do đó khi nhà đầu tư đói vốn thì thị trường trầm lắng.

(Theo NB&CL)

Tin nhiều người đọc

 

Không mua nổi đất trung tâm Sài Gòn, nhà đầu tư dạt về vùng ven (09:19 17/10/2018)

Đất Phú Quốc hạ nhiệt, "cò" đất đồng loạt tháo lui (09:10 19/10/2018)

Ít cửa sáng cho thị trường căn hộ Tp.HCM (08:52 18/10/2018)

Duyệt đơn giá đất tính bồi thường tại Khu công nghệ cao quận 9 (14:00 19/10/2018)

Địa ốc vùng ven Tp.HCM: Điểm nóng khu vực Long Thành (08:00 19/10/2018)

Tin tức, dự án bất động sản nổi bật tuần từ 15/10 - 21/10/2018 (08:19 22/10/2018)

Tin mới nhất

 

Môi giới “cắt máu” cho khách hàng: Cả hai cùng thiệt (08:49 23/10/2018)

Những điều cần biết về bảo lãnh dự án bất động sản (10:02 22/10/2018)

Bộ Xây dựng thừa nhận giá nhà ở không phản ánh đúng giá trị thực (13:04 16/10/2018)

8 bước để doanh nghiệp BĐS thích nghi với lộ trình siết tín dụng (09:09 15/10/2018)

5 yếu tố kinh tế thuận lợi có thể “kích” thị trường BĐS cuối năm (13:38 04/10/2018)

Ngăn chặn hiệu ứng domino khi sốt giá bất động sản (10:33 21/09/2018)

Tin cũ hơn

 

Nhìn nhận của các chủ đầu tư về việc xóa bỏ chia lô, bán nền? (09:22 02/06/2011)

"Báo cáo thị trường BĐS" đáng tin cậy đến đâu? (09:10 02/06/2011)

BĐS giảm giá: Tín hiệu vui cho người mua (09:05 02/06/2011)

Hãy để người dân giám sát việc bán nhà thu nhập thấp (09:02 02/06/2011)

Chất lượng chung cư đã đến lúc cần thay đổi (09:00 02/06/2011)

Thận trọng khi tính thuế đối với biệt thự bỏ hoang (13:59 01/06/2011)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn