Nhà đất

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Chính sách về đất đai phải minh bạch, công bằng và "dài hơi"

22/12/2012 11:04  |  Theo DĐDN

Luật Đất đai thời kỳ nào cũng phải hướng tới các mục tiêu cơ bản: công bằng, hiệu quả và nhất là phải hạn chế được tham nhũng. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia quốc tế, điều quan trọng hơn cả là không chỉ luật mà pháp luật về đất đai cũng phải minh bạch, công bằng và "dài hơi".

Vấn đề mấu chốt khi thực hiện thu hồi đất chính là việc định giá đất thu hồi phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường


Đó là những ý kiến nằm trong chương trình Hỗ trợ kỹ thuật hậu gia nhập WTO do Ban soạn thảo dự án Luật Đất đai sửa đổi tham vấn.

Phải đảm bảo nguyên tắc thị trường

Thực tế, nguyên tắc thị trường đã được nhắc đến trong hầu hết các dự án thu hồi đất tại VN, những năm qua. Tuy nhiên, nó vẫn nặng tính hình thức. Giá đất bồi thường hiện nay chủ yếu thực hiện theo bảng giá đất được công bố vào ngày 1 tháng 1 hằng năm và đa phần không theo kịp biến động giá. Nhiều nơi giá nhà nước chỉ bằng 20% giá thị trường, đặc biệt là ở các đô thị lớn... Đây là nguyên nhân dẫn tới hàng loạt bất cập khác trong đền bù, bồi thường cho người dân.

Ông Tommy Osterberg - chuyên gia cơ quan quản lý đất đai Thụy Điển chia sẻ, không chỉ ở Thụy Điển mà ở nhiều quốc gia, vấn đề mấu chốt khi thực hiện thu hồi đất chính là việc định giá đất thu hồi phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

Tuy nhiên, khó khăn chính ở VN hiện nay, đất đai thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp, rất khó định giá thị trường. Về vấn đề này, ông Tommy Osterberg cho rằng, với đất nông nghiệp, có thể áp dụng phương pháp thu nhập để định giá. Ví dụ, đối với đất nông nghiệp thì nên dựa vào thu nhập tạo ra hàng năm từ hoa màu trên thửa đất để tính toán. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp cơ sở, cần áp dụng biện pháp vốn hoá thu nhập đó với những điều chỉnh về giá.

VN hiện nay chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành, chưa có hệ thống cập nhật theo dõi giá đất trên thị trường. Theo ông Chun Soo Ho - chuyên gia Hội Thẩm định giá Hàn Quốc, nước này có Ủy ban Định giá bất động sản trung ương với các thẩm định viên chuyên nghiệp. Phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thị trường được được sử dụng nhằm đạt mức giá thống nhất. Đây là cơ sở quan trọng để định giá đất sát với giá thị trường nhằm đẩy nhanh công tác thu hồi đất.

Bất đồng về lợi ích dẫn đến khiếu kiện kéo dài của những người dân bị thu hồi đất là tình trạng khá phổ biến thời gian qua. Chuyên gia Hugh Borrowman (Australia) cho rằng, để giảm thiểu các tranh chấp đất đai xảy ra trong quá trình thu hồi đất thì không gì quan trọng hơn là cần có một phương pháp định giá quyền sử dụng đất đai hợp lý nhằm hài hòa lợi ích giữa tất cả các chủ thể, nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng đất.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển cũng thừa nhận, đất đai là lĩnh vực còn dễ xảy ra tiêu cực, tham nhũng. Đây là một nguồn lực lớn chưa được khai thác tốt. Chính sách pháp luật chưa hoàn thiện là một trong những nguyên nhân chính gây ra lãng phí, khiếu kiện kéo dài.

Minh bạch thông tin

Ông Tommy Osterberg cho rằng, chỉ khi nào người dân được cung cấp và được tiếp cận với các thông tin về đất đai, công khai và minh bạch thì khi đó chuyện nhũng nhiễu chính sách mới giảm. Thuỵ Điển cũng như nhiều nước khác đã đưa các thông tin về đất đai lên hệ thống Internet, số hoá các thông tin đó để cung cấp tới đông đảo người dân. Bên cạnh đó, khi sửa Luật Đất đai, Ban soạn thảo cần tính đến quy trình, cách thức để người dân được tham gia các khâu trong thực hiện chính sách. Luật cũng phải xem xét để hạn chế tác động và ảnh hưởng cá nhân những công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Ban soạn thảo đề nghị bãi bỏ quy định công bố bảng giá đất mới hằng năm ở các tỉnh thành.

Ông Tian ZhiQiang - chuyên gia Viện Điều tra quy hoạch đất đai Trung Quốc chia sẻ, Trung Quốc có năm nguyên tắc trong quy hoạch đất gồm: bảo vệ nghiêm đất canh tác; sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả; xây dựng quy hoạch tổng thể cho mỗi loại hình sử dụng đất; bảo vệ và cải thiện môi trường sinh thái đất, đảm bảo sử dụng đất bền vững; tăng cường kiểm soát vĩ mô của nhà nước đối với sử dụng đất. Đặc biệt, vì diện tích đất ngày càng ít đi còn dân số thì gia tăng, cộng thêm sự tăng trưởng kinh tế và đô thị hoá nên Trung Quốc nhấn mạnh tới việc kiểm soát không gian xây dựng. Giới hạn phạm vi đất xây dựng và nông thôn được quy định cụ thể. Trung Quốc giám sát việc thực hiện quy hoạch thông qua sử dụng các thông tin khảo sát hàng năm về sử dụng đất. Ngoài ra, còn sử dụng véctơ không gian để khảo sát sử dụng đất nhằm giám sát việc mở rộng đô thị tại các thành phố lớn.

Các chuyên gia quốc tế cùng thống nhất khuyến nghị, chính sách về đất đai của VN nên có tính bền vững, không nên thay đổi thường xuyên. Ngoài ra, khung pháp lý cần rõ ràng, đơn giản, thiết lập các quyền và quy định cơ bản nhất. Luật Đất đai sửa đổi cần giải quyết được những tồn tại cơ bản như: Tình trạng đất đai bị sử dụng lãng phí. Ruộng đất manh mún nên sử dụng thiếu hiệu quả. Hệ số quay vòng đất rất thấp, quy hoạch chồng chéo, ngắn hạn, bị phá vỡ thường xuyên. Một bộ phận người dân còn phải chịu bất bình đẳng trong việc bảo đảm các quyền về đất. Đời sống nông dân sau khi bị thu hồi đất bấp bênh. Tình trạng khai thác tài nguyên quá mức cho phép gây ô nhiễm môi trường đất, nước đang rất nghiêm trọng.
 

Tin nhiều người đọc

 

Thuê nhà rồi cho thuê lại: Tiền vào túi không dễ! (08:00 16/11/2019)

Thị trường đất nền Long An - "vùng tam giác vàng" thu hút nhà đầu tư (08:17 18/11/2019)

Mở rộng hạ tầng, nhà đất khu vực Long Thới “nóng” theo (08:54 18/11/2019)

Bình Thuận tăng tốc, đón thời cơ từ cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết (08:00 16/11/2019)

Tin tức bất động sản nổi bật tuần từ 10/11 đến 17/11/2019 (14:02 18/11/2019)

[Infographic] 8 điều cần hỏi nhân viên tín dụng trước khi vay mua nhà (08:28 15/11/2019)

Tin mới nhất

 

Thị trường bất động sản đang ở cuối chu kỳ tăng trưởng? (14:33 11/11/2019)

Cần cân nhắc việc tăng khung giá đất trong giai đoạn 2019-2024 (14:25 11/11/2019)

Thị trường bất động sản không chỉ toàn “màu xám” (11:16 08/11/2019)

Thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp khó khăn gì? (08:47 06/11/2019)

Bất động sản có thể kéo dài chu kỳ giảm tốc (08:05 02/11/2019)

“90% người đầu tư vào chung cư đến thời điểm này bán ra đều bị lỗ” (16:14 31/10/2019)

Tin cũ hơn

 

BĐS lại kỳ vọng vào Nghị quyết chuyên đề (11:00 22/12/2012)

Tiến sĩ Alan Phạm: Cần lập công ty quản lý tài sản quốc gia (09:26 21/12/2012)

Dòng tiền- vấn đề mấu chốt của thị trường BĐS (14:10 20/12/2012)

Có thể trông chờ bất động sản được cứu? (13:39 20/12/2012)

Thị trường văn phòng Hà Nội: Quyền lực thuộc về khách thuê (08:13 20/12/2012)

Cẩn trọng với tác dụng phụ của việc giảm giá BĐS (13:51 19/12/2012)

Chủ đề được quan tâm

Dành cho người xây nhà

Về đầu trang