Nhà đất

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Cho xây nhà 5 tầng trong khu quy hoạch treo: Di căn khó dứt

16/10/2010 10:56 

Không nghịch lý nào dễ sợ hơn ở ngay nước Mỹ có công dân đi làm cả đời chưa mua nổi một cái nhà còn ở Việt Nam coi cái nhà 05 tầng là loại nhà “tạm” đập đi lúc nào cũng được.

Những di căn khó dứt

Từ những năm 1990, dự cảm mở rộng con đường Điện Biên Phủ từ đầu cầu Sài Gòn vào ngã tư Đinh Bộ Lĩnh đã hình thành như một chủ chương lớn của thành phố.

Nhưng việc xây dựng nhà cửa hai bên đường cũ vẫn diễn ra đều đều. Mười năm sau, khi khởi động công trình này, số tiền đền bù cho các công trình này lớn hơn số tiền xây dựng đường.

Mười năm nữa trôi đi, ngày 13.10.2010, tại cuộc giao lưu trực tuyến về đề tài “quy hoạch treo” ở đô thị Tp.HCM, đã cho phép xây dựng “tạm” nhà cao 05 tầng.

Những công trình này được áp dụng cho những khu quy hoạch đã được duyệt và công bố quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan thẩm quyền (ở đây nghĩa là quy hoạch treo). Một tình tiết cụ thể được chỉ ra là với hẻm 03 mét được xây nhà cao không quá 13,6 mét. Chủ đầu tư phải cam kết tháo dỡ nhà không điều kiện khi nhà nước thực hiện quy hoạch… thật.

Những điều trên đây được công bố bởi ông Phó giám đốc sở Xây dựng Tp.HCM Quách Hồng Tuyến và ngay lập tức, được một số báo chí hoan nghênh như một sự “thông thoáng”  hơn những… quy định cũ.

Có thể nói, đây là một minh chứng cho sự di căn những thuộc tính cũ, đã trì kéo rất nhiều tiềm năng của xã hội và gây lãng phí khủng khiếp!

Trước hết là chuyện quy hoạch treo

Mỗi kỳ đại hội Đảng toàn quốc hay HĐND là 05 năm. Các kế hoạch kinh tế xem như khả thi, ít phải điều chỉnh thường là 3-5 năm. Nhưng, những vùng “quy hoạch treo” của Tp.HCM, Hà Nội có cái đã lên… mười năm, mười lăm năm là chuyện thường, treo được, cứ treo.

Vùng quy hoạch “ga xe lửa quốc tế” ở phường Tân Chánh Hiệp quận 12, Tp.HCM là một ví dụ. Nó chỉ là một đề xuất của Tp.HCM từ hơn chục năm nay, chưa hề có bất cứ một khâu xúc tiến nào, chưa ai cắm mốc, giải tỏa, đền bù gì cả.

Chức trách của quận 12 trả lời báo chí  “hiện nay chưa có dự án hoặc kế hoạch của cơ quan chức năng thực hiện nhà ga và tuyến đường sắt quốc gia trên địa bàn quận 12”.

Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam cũng có văn bản gửi báo chí khẳng định “TCty Đường sắt Việt Nam không có dự án xây dựng mới nhà ga nào tại khu vực tổ dân phố 58A và 58B khu phố 4 phường Tân Chánh Hiệp”.

Thế nhưng, tất cả vùng ảnh hưởng này (một vùng khá… trìu tượng nhưng rất rộng lớn) nằm trong hành lang đường sắt và nhà ga… tưởng tượng cứ nằm yên đó. Một khối tài nguyên khổng lồ bị đóng băng. Cơ quan nào “phê duyệt” đại kế hoạch trên không phải chịu bất cứ trách nhiệm gì về sự lãng phí này. Một thời gian nữa trôi qua, có thể vùng này vẫn treo như thường.

Ở Hà Nội cũng vậy. Ai đã từng qua con đường từ Cầu Thăng Long đi lên thị xã Phúc Yên theo ngả cũ thì đều phải xót xa cho một vùng đất “bờ xôi ruộng mật” mênh mông nằm sát lộ, cách ngã ba đi Phúc Yên - Hương Canh chừng 4 km.

Khu vực này nằm sát lộ, sát những khu nông nghiệp tiên tiến nơi bà con trồng hoa, mỗi năm thu hàng trăm triệu một hecta.

Nếu những khu vực này không bị “treo” hoặc được canh tác đến sát thời điểm xúc tiến dự án thì khả năng sinh lợi của nó là rất lớn.

Nhưng nay nó nằm gọn trong vùng quy họach để làm khu vực hành chính của huyện Mê Linh. Những thửa đất vàng này nằm “nghỉ giải lao” vài năm nay.

Ngay chuyện quy hoạch cũng còn phải tính đến một nhân tố khác.

Đất đai có đặc điểm là giá trị của nó gắn liền với vị trí. Vị trí càng đẹp, thuận tiên giao thông giá càng cao. Về mặt thời điểm, quy luật càng về sau, khi đất nước tiến sâu vào trọng tâm thời phát triển, giá trị càng cao.

Cho nên, việc đặt khu hành chính dự kiến của huyện Mê Linh trong ví dụ như trên, có thể có nhiều kịch bản đẹp hơn nhiều.

Loại hình cơ quan này là cung cấp các dịch vụ thiết thân cho người đến giao dịch. Cơ quan đặt ở điểm này, khi đi vào hoạt động vẫn có chừng này người đến giao dịch. Nếu đặt sâu vào một km nữa, người ta vẫn phải đến. Việc vận động thêm một km hay ba km trên một con đường đẹp không phải điều gì quan trọng.

Trong khi đó, ở khía cạnh hàng hóa, nếu số đất nằm sát lộ này được quy hoạch như những công trình dân sinh, kéo dãn dân cư nội ô thủ đô ra thì nó đem lại nhiều giá trị rất cao. Đôi khi, giữa hai sự lựa chọn này là hàng chục ngàn tỷ đồng.

Hiện nay, từ Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Tây Ninh, Đồng Nai, Khánh Hòa v.v... đều có hiện tượng các khu công nghiệp tiến sát ra mép quốc lộ. Cách mời gọi đầu tư bằng trực cảm này có thể đạt được vài kết quả ban đầu nhưng thực chất, đã có sự hy sinh về vật giá rất lớn ở những vị trí đất như nói trên trong khi, chỉ cách đó 3 đến 10 km, là những vùng bán sơn địa, những vùng chậm phát triển, rất thích hợp với CNH thì cứ ngủ yên. Xin ví dụ như cách khu công nghiệp Bàu Xéo tỉnh Đồng Nai là những xã đồi bạt ngàn, chậm phát triển rất thích hợp với làm công nghiệp hơn là cặp sát quốc lộ 1, góp phần tạo ách tắc giao thông như hiện nay.

Chỉ cần làm một con đường hiện đại lối 5-7 km vào những vùng này là ta “đánh đổi” được giá trị siêu việt của nửa ngàn hecta đất giáp quốc lộ 1A, kề ngay huyện lị Trảng Bom để làm việc khác hay hơn.

Về đại thể nếu được định hướng theo tinh thần không làm KCN ở những vị trí đẹp, sát lộ để dành tiềm năng giá trị cho việc khác phù hợp thì từ cung cách này cộng với nhiều nỗ lực khác, trên quy mô toàn quốc, trong tương lai ta có thể bắt diện tích đất dành được từ những chọn lựa này  “đẻ” ra hàng chục tỷ USD.

Tòa nhà này, nếu thuộc diện xây “tạm” cũng sẽ phải đập đi khi quy hoạch thật.

Thử bàn về nội dung “rón rén” phá quy hoạch

Quy hoạch treo, với thời gian đằng đẵng như nêu trên, chứng tỏ một năng lực quản lý rất cần tháo gỡ.

Cần phải coi đây là một loại trở lực cho công cuộc phát triển kinh tế, văn hóa, an sinh xã hội.

Cần phải có thiết chế thật mạnh vô hiệu hóa các khu quy hoạch treo sau một khung thời gian nhất định.

Nay với quy định cho xây cất “tạm” như nói trên, là một cách làm thiếu tự tin, có biểu hiện vi phạm pháp luật (việc buộc người dân tháo gỡ nhà ở sau khi được phép xây dựng) và trước hết, nó tạo tiền đề cho sự lãng phí khổng lồ.

Theo tinh thần này, người ta có thể xây nhà 05 tầng trên đất bị quy hoạch ở nội dung kế tiếp cũng nói rõ những căn nhà này sẽ buộc phải dỡ bỏ khi nhà nước quy hoạch… thật.

Đi sâu vào phân tích vấn đề này thì thấy: Khái niệm “nhà” không hề ràng buộc gì về quy mô, diện tích sàn, chỉ khống chế về chiều cao.

Vậy nên, bây giờ cơ quan chức năng sẵn sàng ký giấy phép xây dựng một tòa nhà rộng 200 mét vuông (hoặc lớn hơn), cao 05 tầng. Nếu là nhà trung cao cấp ở Tp.HCM lúc này, giá trị của ngôi nhà “tạm” này có thể tới 50 tỷ đồng. Ba năm sau, nhà nước thực hiện quy hoạch “thật” vùng này, 50 tỷ kia biến thành đống gạch vụn.

Đến đây, hình ảnh đường Điện Biên Phủ nêu ở đầu bài được “sao y bản chính”. Nếu khu quy hoạch treo này có 500 hộ dân, có 500 ngôi nhà “tạm’ xây bằng tiền thật, trị giá vài ngàn tỷ đồng bay vèo theo gió không nằm trong trách nhiệm của bất cứ ai.

Đi sâu hơn một chút vào nội dung quy định này: “….với hẻm 03 mét được xây nhà cao không quá 13,6 mét” thì thấy một nét “đệ nhất liều” nữa là: Như phần đầu loạt bài viết này đã nói, nhiều khu dân cư khi có cháy nổ, biến động xe cứu thương, cứu hỏa không thể vào được.

Loại đường rộng 03 mét thực chất chỉ còn độ thông thoáng cho xe cộ qua khoảng 2 mét. Các vật dụng gia đình, bậc lên xuống, xe cộ dựng tạm chiếm hết một mét rồi. Hai nữa, nếu đường vào đến khu có cháy phải rẽ thêm một hai cái “cua” nữa là xe cứu hỏa (thường rộng hơn hai mét, dài hơn 6 mét) không thể nào lách được hoặc rẽ vào được, vào được khó có thể ra được nhanh chóng để xe sau vào tiếp cứu và sau những bi kịch ấy, thường bao nhiêu tỷ đồng, bao nhiêu mạng người lại tiêu vong.

Tóm lại, trong các loại hình lãng phí, có lẽ cần xếp lên hàng đầu loại hình lãng phí bởi các quyết sách, các định chế của các cấp thẩm quyền như định chế cho xây nhà “tạm” 05 tầng nói trên.

(Theo Tamnhin)

Dành cho người xây nhà

Về đầu trang