Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Đâu là điểm mới trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi?

29/10/2012 14:31

Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải, trưởng Ban chỉ đạo trung ương về tổng kết thi hành Luật đất đai và sửa đổi Luật đất đai 2003, đã có cuộc trao đổi với phóng viên xung quanh vấn đề mới được đưa ra ở dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).

Thay vì quy định “sát giá thị trường” như luật hiện hành, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lại nêu “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. Hai quy định này khác nhau như thế nào, thưa Phó thủ tướng?


Đâu là điểm mới trong dự Luật đất đai sửa đổi? | ảnh 1
Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải.

- Trước đây mình đưa ra “sát giá thị trường” là để thực hiện ý muốn đền bù theo giá thị trường. Nhưng nói sát giá thị trường thì nhiều người cho rằng không biết nên hiểu thế nào là sát, cũng không biết sát giá như thế thì nó đã thị trường chưa. Đó là chưa kể có ý kiến đặt vấn đề đất nhiều nơi có thị trường đâu mà anh bảo là sát giá thị trường. Do đó, dự thảo luật mới đưa ra ý là giá đất phải được định giá trên cơ sở phù hợp với cơ chế thị trường, tức bảo đảm cho người dân biết là giá đất này được xây dựng trên cơ chế thị trường. Thực tế nó chỉ là câu chữ nhưng có thể làm người dân dễ hiểu hơn, rõ hơn, khẳng định giá đất đó được định giá phù hợp với cơ chế thị trường.

Để bảng giá đất do các tỉnh thành đưa ra phù hợp với giá thị trường thì phải làm thế nào?

- Mình nói giá đất theo thị trường tức là nó phải có tính liên tục, không có chuyện mỗi năm quy định một lần, cứ mỗi năm một lần thì sao gọi là thị trường. Ví dụ hôm nay tôi ra chợ thì giá là như thế. Cho nên lần này không đưa ra quy định bảng giá đất ban hành hằng năm, vì nó tạo tâm lý chờ đợi và ảnh hưởng rất nhiều đến các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Việc bỏ quy định bảng giá đất hằng năm sẽ có tác động như thế nào trong thực tiễn?

- Mục đích lần này là đưa ra biểu giá đất và biểu giá đó tồn tại thường xuyên, được cập nhật theo thị trường. Trường hợp nào mà chưa cập nhật kịp thì sẽ xác định riêng để cập nhật. Phù hợp với thị trường hơn là ở chỗ như vậy. Việc này sẽ thúc đẩy phát triển các tổ chức tư vấn độc lập xác định giá đất. Đây là những tổ chức chuyên nghiệp, có đủ năng lực để xác định giá đất, từ đó việc cập nhật các biểu giá sẽ thuận lợi hơn.

Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho các tổ chức tư vấn độc lập phát triển và hoạt động như thế nào?

- Quy định là địa phương khi xây dựng biểu giá đất hoặc khi cập nhật biểu giá đất thì phải giao công ty tư vấn độc lập làm. Qua đó, người dân sẽ thấy cái giá đất này là giá đất đã được xác định rất khách quan, chứ không phải là mấy ông ngồi viết với nhau ra cái giá đất đó. Người dân cần công bằng và minh bạch, nếu ông định giá đất là một ông độc lập thì họ tin hơn.



Đâu là điểm mới trong dự Luật đất đai sửa đổi? | ảnh 2
Người dân trồng đậu phộng trên phần đất giao cho chủ đầu tư cụm công nghiệp Cái Côn - Sóc Trăng, quy hoạch "treo" từ năm 2007 đến nay
Đâu là điểm mới trong dự Luật đất đai sửa đổi? | ảnh 3
Người dân sống tạm bợ trong khu quy hoạch "treo" đô thị mới Tây sông Hậu (Long Xuyên, An Giang)
Đâu là điểm mới trong dự Luật đất đai sửa đổi? | ảnh 4
Anh Nguyễn Văn Ân và con trai ở Ấp Doi, P.15, Q.Gò Vấp, TP.HCM (nơi bị quy hoạch treo gần 20 năm nay) trong ngôi nhà lợp bằng bạt tuềnh toàng của mình

Lâu nay nhiều nơi có tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất tại hai khu vực giáp ranh. Đây là một trong những nguyên nhân phát sinh khiếu kiện, vấn đề này được xử lý như thế nào?

- Nhà nước sẽ can thiệp sâu hơn vào chuyện xác định giá đất giáp ranh. Trong luật trước đây quy định các địa phương bàn với nhau, ví dụ tôi giáp ranh thì tôi bàn với anh đất thế nào, giá thế nào để chuyển tiếp cho êm, không chênh quá nhiều. Nhưng thời gian vừa qua không làm được. Lần này Chính phủ, các bộ phải vào cuộc để quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất giáp ranh. Thật ra chênh lệch thì bao giờ cũng có, không có gì tuyệt đối, nhưng làm sao đừng quá chênh lệch để người dân rất khó chấp nhận khi đền bù giải phóng mặt bằng.

Dự thảo luật quy định theo hướng Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. Trường hợp dự án nhỏ lẻ thì nhà đầu tư có được Nhà nước đứng ra thu hồi đất khi làm dự án không?

- Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nếu anh đứng ra thỏa thuận và thỏa thuận được thì làm, nếu không thì thôi, chứ không có chuyện thỏa thuận không được thì Nhà nước đứng ra cưỡng chế, không làm cái đó nữa. Không có chuyện ông làm dở dang thì bảo Nhà nước vào cưỡng chế, lúc đó người dân sẽ có cảm giác Nhà nước đứng về phía chủ đầu tư. Đây là cái khác nhau cơ bản. Ví dụ như ở địa phương nào đó, người ta thấy dự án nào không phức tạp thì cứ vào đó thỏa thuận mà làm. Riêng những trường hợp thu hồi đất thì nhà đầu tư sẽ không được thỏa thuận, Nhà nước đã thu hồi đất thì Nhà nước đứng ra làm, chứ không có nhà đầu tư. Nhà nước chỉ làm cái gì ở tầm lợi ích quốc gia thôi.

Như vậy nghĩa là không cấm cơ chế thỏa thuận trong dân?

- Việc tự thỏa thuận với nhau mua bán đất đai, đó là quyền chuyển nhượng sao lại cấm được. Dự án thì có nhiều loại từ rất bé đến rất lớn, ví dụ như tôi chỉ mua đất để làm một cái nhà, thế thì đâu có cấm, cấm thì chính người có đất sẽ phản đối vì họ có 10 quyền, sao lại cấm họ quyền chuyển nhượng. Thỏa thuận trong dân rất đa dạng, không ai đo đếm được, nhưng cơ bản là tốt vì đó là thuận mua vừa bán.

Trước đây có những dự án lớn nhà đầu tư đứng ra thỏa thuận với dân, có khi thỏa thuận được đến 80% rồi mà người dân còn lại vẫn không đồng ý thì có thể Nhà nước cưỡng chế, bây giờ không. Và bây giờ những dự án lớn thì rất hạn chế cái thỏa thuận đó.

Một số chuyên gia cho rằng cơ chế thỏa thuận lâu nay thường bị ách tắc dù chỉ còn một số ít người dân bị giải tỏa không đồng ý di dời. Cho nên quy định khi có 2/3 số người liên quan đồng ý thì đó chính là sự đồng thuận chung. Liệu quy định như vậy có ổn?

- Nếu còn 1/3 không đồng ý thì phải chịu. Như tôi đã nói là anh thỏa thuận được thì làm, nếu không thì đừng làm. Ví dụ anh định làm 20ha mà chỉ thỏa thuận được 10ha thì anh làm 10ha.



Trong dự thảo Luật này có một số điểm mới như sau: Bổ sung các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Quy định việc lập Quỹ phát triển đất để ứng vốn nhằm tạo điều kiện cho Nhà nước chủ động tạo quỹ đất “sạch” sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai;  Sửa đổi quy định về nguyên tắc định giá đất theo hướng: Định giá đất theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các khoản nghĩa vụ tài chính khác theo quy định; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công trong các trường hợp chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất (giá thị trường) hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất; Các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm định giá thì có mức giá như nhau. Bổ sung quy định về các phương pháp định giá đất.

Dự thảo cũng đưa ra các quy định giá đất do Nhà nước quy định theo 2 phương án, cụ thể như sau:  
Phương án 1, Chính phủ quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; khung giá đất được điều chỉnh khi thị trường có biến động.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương và thực hiện điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động; bỏ quy định ban hành và công bố bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; giá đất trong bảng giá đất được áp dụng cho tất cả các mục đích.

Phương án 2, khung giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày mùng 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm (5) năm một lần và được công bố vào ngày mùng 1 tháng 1 của năm đầu kỳ để áp dụng cho 5 trường hợp: Tính các khoản thuế, phí và lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính và tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất) để áp dụng cho các trường hợp còn lại; Bổ sung quy định về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương…

(Theo TTO/KTĐT)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn