Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Đầu tư BĐS cần xác định phân khúc thị trường

15/12/2010 13:45

Nghiên cứu phản ứng và quyết định của NĐT có vai trò quan trọng trong việc xác định xu thế của thị trường bất động sản (BĐS), đồng thời làm cơ sở cho các đối sách phù hợp của chủ dự án để có thể thích ứng với sự thay đổi của môi trường kinh doanh.

1. Phân khúc nhà giá thấp

Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt dự án chung cư giá thấp ra đời đã góp phần giải quyết nhà ở cho người có nhu cầu nhưng ít tiền, đồng thời giúp thị trường nhà ở bớt ảm đạm. Bằng chứng là dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt và những tuyến đường kết nối trực tiếp, dự án nhà chung cư mọc lên như nấm sau mưa.

Như vậy, nếu so sánh về giá thì hiện nay, giá căn hộ trên dưới 12 triệu đồng/m² rất phù hợp với người có thu nhập trung bình, vì quá rẻ so với thời điểm trước đây khi giá vật liệu xây dựng, nhân công tăng cao.

Người mua nhà ở có thể xác định được mức giá bằng cách lấy giá bán trừ đi những khoản chi phí mà doanh nghiệp bỏ ra, nếu mức chênh lệch không cao thì đó là giá hợp lý. Bài toán này cho thấy, chung cư bán với giá trên là sát với giá thị trường.

2. Phân khúc chung cư mini

Những căn nhà kích thước nhỏ, căn hộ chung cư mini trước đây bán khó, chỉ dành cho thuê, nay đã được chuyển nhượng với mức giá cao, người mua tấp nập. Nhiều nhà đầu cơ bỏ vốn thu gom dạng nhà này.

Việc mua bán nhà phân khúc này khá dễ dàng, chỉ cần công chứng, không phải qua sàn giao dịch BĐS như nhà chung cư. Bên cạnh đó, xây dựng một chung cư dạng này không đòi hỏi quá nhiều vốn, chỉ cần diện tích đất vừa phải, thời gian xây dựng nhanh, không phải chờ bồi thường giải phóng mặt bằng quá lâu... là những lợi thế NĐT hướng đến.

Tuy nhiên, trong khi một số NĐT cho rằng đây là cơ hội tốt cho người có thu nhập thấp mua nhà, thì số khác lại lo ngại sẽ làm xấu mỹ quan, nén dân số, giảm chất lượng sống của cư dân, bộ mặt đô thị dễ bị băm nát, ảnh hưởng đến vấn đề an ninh, an toàn...

3. Phân khúc đất nghĩa trang

Nhu cầu đất để xây “nhà” cho người chết đã phát triển nhanh chóng, trở thành loại hình mới của thị trường nhà đất. Không chỉ những khu vực “đắc địa” tại nội thành mới được chú ý và có giá cao, mà những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An..., mức giá ngày càng tăng, dao động từ 15 triệu đồng/mộ (5,3m2) - 550 triệu đồng/mộ.

Bên cạnh đó, Nghị định 35 của Thủ tướng Chính phủ ban hành năm 2008 đã công nhận việc xây dựng và khai thác nghĩa trang là một ngành kinh doanh. Cá nhân và doanh nghiệp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt khi đầu tư loại hình này, như được Nhà nước cấp đất xây dựng nghĩa trang lâu dài và không thu tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng tùy theo quy mô, hình thức đầu tư...

4. Phân khúc mặt bằng bán lẻ

Hiện nay, tại Tp.HCM, mặt bằng bán lẻ trung tâm đang chiếm ưu thế. Mặc dù giá cả tăng nhiều trong từng giai đoạn, lượng cung vẫn không thể đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của khách hàng.

Trái lại, mặt bằng ở xa trung tâm, dù đã được đầu tư, xây dựng nhưng vẫn ế. Nhiều nơi kinh doanh không hiệu quả, không thể thu lợi nhuận, buộc phải đóng cửa. Điển hình là trung tâm thương mại Saigon Paragon nằm trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng, do không thu lời được đã tuyên bố đóng cửa.

Vậy, với tình hình kinh tế đang trên đà tăng trưởng, nhu cầu về các mặt hàng cần thiết ngày càng tăng, đa dạng hơn. Thị trường bán lẻ trung tâm vẫn ở vị thế tiềm năng để cung ứng cho thành phố đông dân cư như Tp.HCM, thậm chí cả các tỉnh thành lân cận.

5. Phân khúc bất động sản công nghiệp

ó thể nói, thị trường BĐS công nghiệp đang dần trở thành phân khúc hấp dẫn đối với các NĐT. Song, những ai có ý định đầu tư BĐS công nghiệp cần phải tìm hiểu kỹ nhu cầu thị trường và điều kiện thuận lợi tại địa điểm dự định đầu tư.

Bởi vì, các khu công nghiệp, ngoài yếu tố mặt bằng, các yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông như đường sá, cầu cảng sẽ tác động rất lớn đến sức hút khách hàng của các NĐT.

Hiện các số liệu, đánh giá về thị trường này chủ yếu vẫn dựa vào các nghiên cứu, thu thập của các tập đoàn, công ty BĐS nước ngoài. Điều đó giải thích vì sao một số NĐT vẫn tỏ ra khá thận trọng và thấp thỏm khi nói về xu hướng thị trường cuối năm cũng như những quyết định mà họ có thể phải đưa ra cho thời gian sắp tới.

6. Kỳ vọng phân khúc căn hộ cao cấp

Trước hết, ở nhà chung cư cao cấp đang là "mốt" thịnh hành của lớp trẻ có thu nhập khá, vì họ có khả năng chi trả trong vòng 5 - 10 năm. Với tốc độ phát triển kinh tế và hội nhập như hiện nay, lượng người có thu nhập khá ở Tp.HCM và Hà Nội đang tăng đáng kể...

Và theo một suy tính chủ quan, đây vẫn là mảng đầu tư duy nhất có phần khởi sắc để vực dậy thị trường trong thời gian tới.

Tất nhiên, những phân tích trên cũng chỉ là lý thuyết, vì để thị trường phát triển ổn định còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó nguồn vốn là quan trọng nhất.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS hiện vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Do đó, để giải quyết vấn đề vốn thì cần nhanh chóng giải phóng hiện tượng “tiền tệ hóa” áp dụng các cơ chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn “tài chính hóa” như hình thành các dạng quỹ đầu tư phát triển BĐS.

Đồng thời, cần có chính sách thích hợp để các doanh nghiệp BĐS có thể thu hút được vốn từ các NĐT khác nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các NĐT...

Đây cũng là lúc các doanh nghiệp BĐS phải thể hiện được uy tín của mình qua giá cả căn hộ, chất lượng công trình xây dựng, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn nhà của Bộ Xây dựng. có như thế mới hy vọng được lực “cầu” quay trở lại thị trường.

Ông BÙI PHI HÙNG - Giám đốc Kinh doanh Công ty TNHH Nam Tú
(Theo DNSG)

Tin nhiều người đọc

 

Nghịch lý chung cư giá rẻ: Nhà cũ hút khách hơn nhà mới (10:45 10/11/2018)

Người mua thực phải bỏ tiền chênh để mua căn hộ dưới 2 tỷ đồng (08:31 13/11/2018)

Năm 2019, cầu An Phú Đông sẽ hoàn thành, xoá sổ bến phà hơn 20 năm (13:24 12/11/2018)

Thị trường BĐS Tp.HCM: Những con số đáng chú ý trong 10 tháng đầu năm 2018 (09:14 10/11/2018)

Tp.HCM: Dự án đón đầu khu Tây Bắc sắp lên ngôi (08:00 11/11/2018)

Đầu cơ bất động sản có hoàn toàn tiêu cực? (08:24 12/11/2018)

Tin mới nhất

 

Nguồn cung dự án bất động sản sụt giảm chỉ vì hai chữ "đất ở" (08:14 03/11/2018)

Quy hoạch Tp.HCM làm khó nhà đầu tư? (08:29 31/10/2018)

5 tác động lên thị trường BĐS Tp.HCM khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao (08:19 30/10/2018)

Môi giới “cắt máu” cho khách hàng: Cả hai cùng thiệt (08:49 23/10/2018)

Những điều cần biết về bảo lãnh dự án bất động sản (10:02 22/10/2018)

Chủ tịch HoREA: "Bất động sản năm 2018 vẫn tăng trưởng tích cực" (08:02 06/03/2018)

Tin cũ hơn

 

Doanh nghiệp Việt Nam khó tiếp cận đất đai (09:56 15/12/2010)

Khi nhà đầu tư BĐS Hà Nội đổ bộ thị trường phía Nam (09:06 15/12/2010)

Cơn "sốt" nhà đất sẽ lại tái phát trong năm 2011? (08:42 15/12/2010)

Khung giá đất mới: Chỉ là giá trên giấy tờ! (08:20 15/12/2010)

Đầu tư mặt bằng bán lẻ có “dễ ăn”? (08:15 15/12/2010)

Khó đòi nhà đất công trên địa bàn Tp.HCM (08:27 13/12/2010)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn