Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Đô thị vệ tinh tại Tp.HCM: Các luận chứng thiếu khả thi

18/10/2011 08:33

Dưới đây là bài viết của TS Nguyễn Hữu Nguyên, trung tâm Nghiên cứu kinh tế miền Nam (SVEC) phân tích về nghịch lý của quy hoạch đô thị vệ tinh tại Tp.HCM.

>>     Tp.HCM: Tréo ngoe cảnh cao ốc "mọc" đè đô thị vệ tinh

Nhìn tấm bản đồ quy hoạch xây dựng bốn khu “đô thị vệ tinh” của Tp.HCM đến năm 2025 và đọc những thông số tổng quát, những người có trí tưởng tượng lạc quan nhất cũng chưa hình dung ra trong tương lai, các “vệ tinh” ấy sẽ bay theo “quỹ đạo” dự kiến và tương tác với trung tâm như thế nào? Mặt khác, những người có trí tưởng tượng thực tế hơn thì hơi bi quan vì nhiều câu hỏi chưa có lời giải thuyết phục.

Trong một không gian nhỏ, chừng này cao ốc nếu khai thác hết công năng sẽ thu hút hàng chục ngàn người dồn về đây. Phương tiện nào chuyên chở họ? Ảnh: Lê Hồng Thái

Khái niệm “đô thị vệ tinh” đã lạc hậu

Các nhà nghiên cứu phát triển đô thị đã mượn khái niệm “vệ tinh” của thiên văn học để chỉ những đô thị nhỏ có khoảng cách nhất định (về không gian và cư trú) với đô thị trung tâm nhưng nó vẫn phụ thuộc một số mặt cơ bản. Các đô thị vệ tinh phải được nối với đô thị trung tâm bằng hệ thống giao thông công cộng quy mô lớn và nhanh (tàu tốc hành, đường cao tốc) để những người có việc làm ở trung tâm vẫn có thể cư trú ở vệ tinh – nhằm giảm áp lực dân số và mật độ cư trú ở đô thị trung tâm, đồng thời tạo khoảng xanh (giữa đô thi vệ tinh với trung tâm có thể là những khu rừng hoặc cánh đồng) để điều hoà môi trường sinh thái cho đô thị. Tuy nhiên, sau một thời gian, mô hình này đã bộc lộ nhược điểm là còn phụ thuộc trung tâm nên vẫn làm tăng áp lực và mật độ giao thông ở đô thị lớn. Từ đó người ta chuyển dần sang xu hướng xây dựng các “chùm đô thị” hay các “tuyến đô thị” với nhiều thành phố quy mô nhỏ và vừa về dân số nhưng có tính độc lập đối với các “siêu đô thị”.

Nhìn lại quy hoạch bốn khu “đô thị vệ tinh” của Tp.HCM ta thấy: so với khái niệm “đô thị vệ tinh” (đã lạc hậu) cũng không đúng vì cả bốn khu vực vẫn nằm trong các quận huyện thuộc lãnh thổ của Tp.HCM và quá gần trung tâm nên hầu như không có chức năng “vệ tinh”. Tóm lại các khu đó không phải là “đô thị vệ tinh” mà thực chất là “mở rộng không gian đô thị hoá về bốn hướng”, tức là đô thị hoá các vùng nông thôn còn lại và thành phố sẽ trở thành “siêu đô thị” cả về quy mô và dân số. Tuy nhiên, mô hình này đã bộc lộ quá nhiều nhược điểm vì nó không tránh được sự “quá tải toàn diện”, nên xu hướng của thế giới ngày nay là tránh trở thành “siêu đô thị”.

Các luận chứng về mục đích

Mục đích mà quy hoạch “đô thị vệ tinh” đến năm 2025 ở Tp.HCM nêu ra là: xây dựng thành phố đa trung tâm, đa phân khu chức năng để dãn dân ở khu lõi trung tâm nhằm khắc phục các vấn nạn xã hội, giao thông, môi trường đang ngày càng gay gắt.

Mục đích nêu ra là tốt đẹp nhưng có thực hiện được không lại cần phải có luận chứng khả thi cho những vấn đề cơ bản sau đây:

Vấn đề thứ nhất: yếu tố nào sẽ thu hút cư dân từ trung tâm ra “vệ tinh”? trong khi ở trung tâm, giá trị nhà đất cao nhất, cơ hội và điều kiện kinh doanh tốt nhất – kể cả cho thuê nhà cũng thu lợi nhiều nhất – tức là yếu tố quan trọng nhất là lợi ích ở “vệ tinh” khó mà cao hơn trung tâm nên thiếu sức hút. Nếu như có một số cư dân chuyển ra “vệ tinh” thì lập tức có người khác trám vào nên vẫn không giảm được mật độ cư trú.

Vấn đề thứ hai: làm sao thay đổi hoặc di dời được một số trong tổng số 130 dự án cao ốc đã được cấp phép, trong đó có 70 dự án ở “lõi khu vực trung tâm” (theo sở Xây dựng). Các cao ốc ấy sẽ “nén dân số đến nghẹt thở”.

Vấn đề thứ ba: làm cách nào có thể ngăn cản được sự hình thành những khu cư trú tự phát sẽ lấp kín khoảng cách giữa khu trung tâm và các “vệ tinh” – trên thực tế đến nay đã lấp gần kín – sự lấp kín ấy làm mất đi tính chất “vệ tinh” của các khu đô thị mới.

Vấn đề thứ tư: hệ thống giao thông nối các “vệ tinh” với trung tâm sẽ như thế nào, có thể là quy mô lớn và tốc độ nhanh được không khi phải xuyên qua các khu cư trú tự phát?

Xem lại quy hoạch xây dựng “đô thị vệ tinh” từ khái niệm đến các luận chứng là việc làm cần thiết vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển bền vững của Tp.HCM.

(Theo SGTT)

Tin nhiều người đọc

 

Nghịch lý chung cư giá rẻ: Nhà cũ hút khách hơn nhà mới (10:45 10/11/2018)

Thị trường BĐS Tp.HCM: Những con số đáng chú ý trong 10 tháng đầu năm 2018 (09:14 10/11/2018)

Năm 2019, cầu An Phú Đông sẽ hoàn thành, xoá sổ bến phà hơn 20 năm (13:24 12/11/2018)

Giá shophouse khu Đông Sài Gòn tăng gấp đôi, gấp ba lúc mở bán (08:21 08/11/2018)

Tp.HCM: Dự án đón đầu khu Tây Bắc sắp lên ngôi (08:00 11/11/2018)

Người mua thực phải bỏ tiền chênh để mua căn hộ dưới 2 tỷ đồng (08:31 13/11/2018)

Tin mới nhất

 

Đầu cơ bất động sản có hoàn toàn tiêu cực? (08:24 12/11/2018)

Nguồn cung dự án bất động sản sụt giảm chỉ vì hai chữ "đất ở" (08:14 03/11/2018)

Quy hoạch Tp.HCM làm khó nhà đầu tư? (08:29 31/10/2018)

5 tác động lên thị trường BĐS Tp.HCM khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao (08:19 30/10/2018)

Môi giới “cắt máu” cho khách hàng: Cả hai cùng thiệt (08:49 23/10/2018)

Những điều cần biết về bảo lãnh dự án bất động sản (10:02 22/10/2018)

Tin cũ hơn

 

Khó cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn (08:24 18/10/2011)

Vẫn chưa quan tâm đúng mức quy hoạch đô thị (09:51 17/10/2011)

Cần phải siết chặt chất lượng trong các công trình xây dựng (09:03 17/10/2011)

"Mập mờ" hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: "Lợi" chủ đầu tư! (08:29 17/10/2011)

Chủ đầu tư chung cư mini: Anh là ai? (09:10 15/10/2011)

BĐS Tp.HCM: Khó khăn đeo bám mọi phân khúc (08:59 15/10/2011)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn