Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Gỡ thiệt cho người dân bị thu hồi đất tại Tp.HCM

11/10/2011 08:19

Nhân đề xuất mới đây của đại biểu Quốc hội Trần Du Lịch đối với trường hợp dự án chỉnh trang, xây dựng đô thị tại Tp.HCM, xin giới thiệu bài viết của GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên môi trường về vấn đề này..

Ông Trần Du Lịch đề xuất thành phố nên ứng một khoản tiền để di dời người dân, giải phóng mặt bằng, sau đó mời các nhà đầu tư đấu giá quyền sử dụng đất; Nhà nước trừ các chi phí, trừ tiền tạm ứng di dời, tái định cư và thu thuế trên tổng số tiền đấu giá, phần chênh lệch còn lại chia cho dân. Cơ sở pháp lý cho cách làm này đã có, Đà Nẵng đã thực hiện thành công và đặt câu hỏi “Tại sao đến nay ta chưa làm đại trà được?”.

Cho đến nay, cơ chế Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất vẫn là trọng tâm gây bức xúc nhất trong xây dựng và thực thi pháp luật ở nước ta.

Đề xuất của đại biểu Trần Du Lịch có thể thực hiện được ngay vì đã được quy định trong luật Đất đai 2003 và các nghị định hướng dẫn thi hành. Khoản 1 điều 39 của luật Đất đai quy định có hai cơ chế Nhà nước thu hồi đất: một là “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch” và hai là “Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư”. Điều 41 (Việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi) của luật Đất đai, điều 130 (Trình tự thu hồi đất) và điều 61 (Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất) của nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định chi tiết hơn: (1) trong cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh thực hiện quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng và quản lý, tổ chức việc đấu giá đối với đất đã thu hồi; (2) trong cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư, UBND cấp huyện thực hiện quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND cấp tỉnh quyết định cho thuê hoặc giao đất đã thu hồi cho nhà đầu tư dự án đã được chỉ định.

Như vậy, tính cả cơ chế nhà đầu tư tự thương thảo với người đang sử dụng đất thì pháp luật nước ta có tới ba cơ chế để có đất cho dự án đầu tư. Phong phú đến như thế nhưng mới chỉ có Đà Nẵng lựa chọn cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch (đại biểu Trần Du Lịch đề xuất cách này) để triển khai như một cách làm chủ đạo. Đà Nẵng đã thành công trong quy hoạch lại toàn bộ thành phố mà khiếu kiện của dân ít. Các địa phương khác không lựa chọn cơ chế này (vì ba lý do chủ yếu: (1) không có cơ chế để xuất trước tiền từ ngân sách ra để thực hiện di dời người dân, giải phóng mặt bằng; (2) giải phóng mặt bằng xong nhưng không có nhà đầu tư nào quan tâm tới đất đó nên lãng phí lớn; (3) bắt nhà đầu tư tham gia đấu giá đất là làm mất lợi thế ưu đãi đầu tư của địa phương) mà chọn cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư. Theo cơ chế này, nhà đầu tư đã được chỉ định có trách nhiệm xuất trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, UBND cấp huyện chỉ còn việc mang quyết định hành chính của tỉnh, của mình đi ép dân thực hiện.
Nhiều lãnh đạo địa phương nói rằng khó có thể xác định được giá đất phù hợp thị trường. Hãy hiểu một cách giản dị rằng, giá trị tiền bồi thường, hỗ trợ về đất là phù hợp với thị trường nếu có thể dùng giá trị đó để nhận chuyển nhượng được một thửa đất có điều kiện tương tự tại cùng thời điểm.

Trong đối thoại giữa Chính phủ ta và nhóm các nước tài trợ năm 2010 về tham nhũng trong quản lý đất đai, các chuyên gia trong nước và quốc tế đã chỉ ra cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư gắn với nguy cơ tham nhũng rất lớn trong tất cả các khâu của trình tự, thủ tục thực hiện.

Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch được thực hiện thành công ở Đà Nẵng trong khi nhiều địa phương khác không thực hiện được. Vì sao? Trước hết, Đà Nẵng khắc phục việc không có cơ chế xuất vốn trước từ ngân sách nhà nước bằng cách tạo tư tưởng đồng thuận trong lãnh đạo địa phương từ Đảng bộ thành phố, HĐND, UBND lấy nguồn từ kho bạc Nhà nước thành phố để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền thu được từ đấu giá đất sẽ hoàn trả lại kho bạc với một cơ chế tài chính minh bạch. Lý do thứ hai và thứ ba về khả năng nhà đầu tư không quan tâm tới đất đã thu hồi và lợi thế ưu đãi đầu tư thì được khắc phục bằng cách nâng cao chất lượng quy hoạch đô thị. Ai tới Đà Nẵng cũng phải thừa nhận quy hoạch Đà Nẵng hợp lý và đang là điểm thu hút đầu tư mạnh ở Trung bộ, mặc dù nói chung các nhà đầu tư phải tham gia đấu giá đất.

Theo các cán bộ lãnh đạo ở Đà Nẵng, để thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, đừng dựa hẳn vào nguồn lực tài chính của chủ đầu tư để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhà nước địa phương phải chủ động, phải “nắm đằng chuôi” đối với quỹ đất, cách làm này càng tạo thêm tính hấp dẫn cho môi trường đầu tư của địa phương.

Trung tâm của bức xúc chính là vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường quá thiếu minh bạch. Luật Đất đai 2003 đã quy định giá đất do Nhà nước quy định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” (điểm a khoản 1 điều 56). Trên thực tế giá đất có cao hơn so với mặt bằng cuối năm 2004, nhưng chưa chạm được vào mức giá thị trường. Có nơi giá đất của Nhà nước chỉ bằng 1/10 giá thị trường. Ví dụ, giá đất ở cao nhất của Nhà nước hiện nay là 81 triệu đồng/m2, nhưng giá đất thực tế cao nhất ở trung tâm Hà Nội là trên 810 triệu đồng/m2. Thấy vậy, nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27.1.2006 đã quy định mạnh hơn là “trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp” (khoản 2 điều 4). Thế nhưng, quy định này cũng chỉ làm cho giá đất tính bồi thường cao hơn bảng giá đất do cấp tỉnh ban hành ít nhiều, không thể ngang bằng với giá thực tế.

Cho đến nay, vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể về hành lang pháp lý cho quy trình xác định giá đất phù hợp thị trường. Nhiều nhà lãnh đạo địa phương nói rằng khó có thể xác định được giá đất phù hợp thị trường. Chúng ta hãy hiểu một cách giản dị rằng, giá trị tiền bồi thường, hỗ trợ về đất là phù hợp với thị trường, nếu có thể dùng giá trị đó để nhận chuyển nhượng được một thửa đất có điều kiện tương tự tại cùng thời điểm. Theo khảo sát thực tế ở nhiều nơi, có tới trên 95% ý kiến của người bị thu hồi đất cho rằng giá trị bồi thường, hỗ trợ không đủ để nhận chuyển nhượng được một thửa đất tương tự và trên 80% cho rằng thiếu rất nhiều. Xác định sòng phẳng, minh bạch về giá trị trong quá trình chuyển dịch đất đai từ người dân sang nhà đầu tư là cốt lõi của mọi bức xúc. Cơ chế chẳng qua là cách thức để giá trị này thể hiện được “nguyên hình” trên thực tế. TP.HCM là địa phương duy nhất trong cả nước đã đưa ra cách thức rất tiến bộ trong quá trình xác định giá đất phù hợp thị trường, bằng cơ chế sử dụng dịch vụ định giá trước khi UBND thành phố quyết định.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ
(Theo SGTT)

Tin nhiều người đọc

 

Tp.HCM điều chỉnh, hủy bỏ 180 dự án "treo" kéo dài (09:02 14/12/2018)

2019 sẽ là khởi đầu chu kỳ khó khăn của bất động sản? (08:49 15/12/2018)

Bất động sản 2019: Đầu tư vào đâu để sinh lời? (09:01 12/12/2018)

Thị hiếu của người mua nhà đang dần thay đổi qua các năm (08:54 14/12/2018)

Nhà ở thương hiệu sẽ là mô hình đầu tư hốt bạc trong tương lai? (10:15 15/12/2018)

Chuyên gia "bắt mạch" thị trường nói gì về bong bóng BĐS năm 2019? (09:47 18/12/2018)

Tin mới nhất

 

4 dự báo về thị trường nhà ở cao tầng tại Tp.HCM (09:10 17/12/2018)

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với “thuế chồng thuế” (09:46 15/12/2018)

Những giải pháp cho phát triển đô thị tại Việt Nam (08:41 13/12/2018)

4 nguyên nhân làm sụt giảm thanh khoản căn hộ condotel (08:31 13/12/2018)

Tin cũ hơn

 

Tín dụng bất động sản: Gỡ khó bằng cách nào? (16:28 10/10/2011)

Sẽ chọn nhà đầu tư làm toàn bộ dự án Bình Quới - Thanh Đa (13:44 10/10/2011)

Thị trường BĐS: Không dễ tiếp cận nguồn vốn ngoại (09:13 10/10/2011)

Dân sống bấp bênh sau khi bị thu hồi đất (08:50 10/10/2011)

Quỹ tín thác đầu tư - Giải pháp vốn khả thi cho bất động sản (08:36 10/10/2011)

Thị trường BĐS du lịch Đà Nẵng có bão hòa? (08:29 10/10/2011)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn