Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Học Trung Quốc quy hoạch đô thị

07/09/2010 08:08

Hệ thống giao thông gần như hoàn hảo, các đô thị được phân chia một cách khoa học và mỗi khâu trong xây dựng đều được thực hiện minh bạch, thành phố Thành Đô (Trung Quốc) là bài học hay về quy hoạch đô thị.

Việt Nam đang đô thị hóa nhanh chóng và dự kiến sẽ đạt tỉ lệ đô thị hóa 45% vào năm 2020”, ông Paul James, Tổng Giám đốc VinaProjects, công ty chuyên thiết kế, thi công và tư vấn quy hoạch đô thị, nhận định. Nghĩa là, đến năm 2020, sẽ có ít nhất 39 triệu người Việt Nam sinh sống tại các đô thị. Điều này sẽ gây áp lực lớn lên các đô thị, đặc biệt là các thành phố như Tp.HCM, khi bài toán quy hoạch đô thị đến nay vẫn khó tìm lời giải.

3 nút thắt đô thị của Tp.HCM

Trong buổi trò chuyện với báo chí tại Tp.HCM về chủ đề “Quy hoạch đô thị để thu hút đầu tư”, ông James Chew, Phó Tổng Giám đốc phụ trách Quy hoạch Đô thị của VinaProjects, cho rằng, có 3 vấn đề trong quy hoạch đô thị tại Tp.HCM. Đó là tính mất cân đối giữa quy hoạch vùng Đông và Tây của Thành phố, dân tập trung khu vực trung tâm ngày càng cao và cơ sở hạ tầng không tương xứng với tốc độ phát triển của xã hội.

Ba vấn đề ông Chew nêu ra không mới. Tuy nhiên, cách ông phân tích từng vấn đề dưới góc nhìn của một nhà quy hoạch đô thị có hơn 30 năm làm quy hoạch tại nhiều nước châu Á và châu Âu lại rất đáng chú ý. Ông Chew từng có 10 năm làm việc tại Cục Quy hoạch Đô thị Quốc gia, Ban Tái phát triển Đô thị, chịu trách nhiệm quy hoạch tổng thể của Singapore năm 1998.

Không đặt tham vọng thay đổi quy hoạch Tp.HCM nhưng theo ông Chew, điều chỉnh quy hoạch để cân đối phát triển phía Đông và Tây Thành phố, dãn dân khu vực trung tâm, xây dựng các thành phố vệ tinh là những việc Tp.HCM cần làm ngay. “Bản quy hoạch đô thị của Tp.HCM đến năm 2020 hay nhưng chưa đủ hoàn chỉnh để thu hút mạnh đầu tư nước ngoài. Theo tôi, Tp.HCM có thể làm tốt hơn nếu điều chỉnh 2 điểm: đưa ra tầm nhìn tổng thể và phân chia từng giai đoạn phát triển đến năm 2020 rõ ràng hơn”, ông nói.

Ông Chew lấy mô hình các thành phố lớn ở Trung Quốc như Thượng Hải, Bắc Kinh làm ví dụ. Cách đây 20 năm, khu phố Đông ở Thượng Hải chỉ là bãi đất trống, nhưng nay đã mọc lên hàng ngàn tòa nhà cao tầng hiện đại bậc nhất Thượng Hải. Phát triển bất động sản nhanh và có lộ trình rõ ràng là điều các nhà đầu tư quan tâm.

Riêng về tư duy quy hoạch đô thị, thành phố Thành Đô là một ví dụ điển hình. Thành Đô là thủ phủ của tỉnh Tứ Xuyên nằm ở Tây Nam Trung Quốc, là tỉnh có ngành công nghiệp dệt may và điện tử phát triển, tổng sản phẩm quốc nội năm 2009 xếp thứ 9 so với cả nước. Dù cho rằng cách dãn dân, giảm áp lực ở khu trung tâm tốt nhất đối với Tp.HCM là xây các thành phố vệ tinh ở xa trung tâm, khác với Thành Đô là quy hoạch thành từng lớp theo hình xoắn ốc, nhưng theo ông Chew, tư duy quy hoạch của họ có nhiều điều rất đáng học hỏi.

Bài học Thành Đô

Ông Chew nhiều lần nhấn mạnh, quy hoạch đô thị phải chú trọng 4 yếu tố: vị trí, con người (văn hóa vùng miền), giao thông và chất lượng cuộc sống.


Điểm mấu chốt làm nên thành công của đô thị Thành Đô chính là hệ thống giao thông, được quy hoạch cách đây 15 năm với tầm nhìn trên 50 năm.

Thành Đô được quy hoạch thành các vành đai theo hình xoắn ốc. Ở vành đai đầu tiên, gần trung tâm nhất (tương đương khu vực quận 3, quận 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh giáp ranh quận 1... của Tp.HCM) có khu đô thị Cẩm Giang. Tại đây có dự án căn hộ cao 51 tầng của Tập đoàn Excellency (Singapore) gồm 468 căn hộ với tỉ lệ mảng xanh là 28,6%. Giá bán trung bình của dự án này là 17.000-20.000 nhân dân tệ/m2 (khoảng 51-60 triệu đồng/m2). Xa hơn một chút, nằm ở giữa vành đai thứ 2 và 3, gần sông Cẩm Giang, dự án khu căn hộ của Tập đoàn Hoa Nhuận có giá bán 16.000 nhân dân tệ/m2 (khoảng 48 triệu đồng). Khu vực này xa trung tâm nhưng được nhiều cư dân chọn lựa bởi vị trí quy hoạch đẹp và các công trình công cộng như công viên, mảng xanh thoáng rộng hơn.

Cứ như thế, giá căn hộ chung cư càng xa khu vực trung tâm càng rẻ nhưng chất lượng cuộc sống của cư dân tốt hơn. Chẳng hạn, bên ngoài vành đai 3 có dự án gần 3.000 căn hộ của Tập đoàn Hoa Nhân Hương Cảng nằm trên đường Kim Ngưu Nghênh Tân có giá chỉ 8.100 tệ/m2.

Đặc biệt, điểm mấu chốt làm nên thành công trong quy hoạch đô thị của Thành Đô chính là giao thông. Cách đây 15 năm, Thành phố đã mời các nhà tư vấn hạ tầng từ Đức đến tư vấn quy hoạch toàn bộ hệ thống giao thông với tầm nhìn trên 50 năm.

Ngoài đường cao tốc nối với các vùng lân cận đi Bắc Kinh từ 8 làn xe trở lên, các con đường nội ô của Thành Đô cũng được xây dựng kỹ lưỡng, rộng rãi, lối dành cho xe đạp và người đi bộ được chú trọng với nhiều cây xanh. Đặc biệt, khi người viết bài đến Thành Đô vào tháng 8 vừa qua, thành phố này vừa hoàn thành việc xây dựng các tuyến metro nối liền 3 vành đai của Thành phố. Tại các khu dân cư đã được quy hoạch đều có các nhà ga metro đi vào trung tâm thành phố hoặc nối tuyến đi đến các khu công nghiệp của tỉnh Tứ Xuyên. Ngoài ra, tại 4 khu dân cư rải đều trên 3 vành đai mà chúng tôi đến tham quan đều có đường xe lửa cao tốc và ít nhất 10 tuyến xe buýt đi qua.

Cũng như một số thành phố khác của Trung Quốc, Thành Đô đã thành công trong việc cấm sử dụng xe máy. Hàng ngày, phương tiện chính của người dân nơi đây là xe đạp, xe đạp điện, xe tút tút, xe buýt, xe điện và tương lai là metro. Thật ngạc nhiên khi một quốc gia từng là nhà sản xuất và xuất khẩu xe máy ồ ạt như Trung Quốc lại có thể cấm được người dân sử dụng xe gắn máy từ năm 2007.

Emma, một nữ hướng dẫn viên du lịch ở Thành Đô, kể lại, trước đây, Trung Quốc cũng đối diện với nạn kẹt xe và ô nhiễm bởi xe gắn máy như Tp.HCM, Hà Nội bây giờ. Rồi Chính phủ ra lệnh cấm mọi phương tiện xe gắn máy lưu thông trên đường phố. Nếu đem xe đến nộp trước ngày bắt đầu thực hiện lệnh cấm, người dân sẽ được đền bù số tiền nhỏ. Còn sau ngày đó, nếu tiếp tục sử dụng xe máy, cảnh sát giao thông sẽ thuê người đập phá xe và người sử dụng xe máy phải trả tiền công cho việc đập phá này.

“Nhờ vậy, hôm nay Thành Đô và nhiều thành phố khác như Quảng Châu, Thượng Hải đã xóa hẳn hình ảnh chiếc xe gắn máy ồn ào, ô nhiễm”, Emma nói.

Chính chính sách bỏ xe gắn máy, đưa người dân vào sống trong chung cư (ở Thành Đô hầu như không có một căn nhà phố nào, chỉ có vài khu vực biệt thự mà chủ nhân của chúng là các đại gia hoặc nhân vật quan trọng của Thành phố) khiến nhịp sống của người dân nơi đây có vẻ chậm rãi, thong thả, mặc dù thành phố này đang phát triển rất nhanh.

Cái hay của Thành Đô còn nằm ở chỗ phân định rạch ròi khu phố cổ, khu hiện đại. Các thành phố vệ tinh ở vành đai 2 và 3 tập trung nhiều nhà cao tầng, nhưng trong nội ô thành phố thì vẫn giữ nguyên kiến trúc cổ. Các công trình mới xây cũng phải mô phỏng theo kiến trúc này. Đây là điều Tp.HCM chưa làm được.

Song, trên hết, chính sách đấu giá đất công khai và chính sách tái định cư, đền bù nhanh của Chính phủ mới là điều cốt lõi tạo nên bộ mặt đô thị tại Trung Quốc. Hiếm có dự án nhà ở nào phải bị treo chỉ vì nhà đầu tư chưa thỏa thuận được việc đền bù cho vài ba hộ dân, một hình ảnh vốn khá phổ biến tại Việt Nam.

Tại dự án nằm giữa vành đai 2 và 3 của Tập đoàn Hoa Nhuận, anh Cheng, Phó Phòng Kinh doanh của Dự án, cho chúng tôi xem bản quy hoạch tổng thể khu dân cư tại đây, trong đó dự án của Hoa Nhuận chỉ là 1 trong 15 dự án nhà ở của vùng. “Quy hoạch tổng thể, đền bù, tái định cư cho người dân địa phương là việc của Chính phủ. Chúng tôi chỉ có việc thiết kế và xây dựng nhà ở, bán cho người dân”, Cheng nói.

Không chỉ minh bạch trong khâu quy hoạch, Thành Đô cũng quy định chủ đầu tư phải niêm yết công khai tất cả các văn bản chính thức đã được phê duyệt như giấy phép xây dựng công trình, văn bản phê duyệt đầu tư và giấy phép cho bán nhà (Việt Nam không có quy định giấy phép này). Tại phòng tiếp tân của Tập đoàn Excellency, tất cả các giấy phép này đều được đóng khung treo cẩn thận. Trên đó, có cả danh sách và bằng cấp của các nhân viên bán hàng, tất cả đều thuộc Hiệp hội Thương mại Môi giới Bất động sản. Chính nhờ sự minh bạch này mà việc cấp giấy chủ quyền nhà hết sức nhanh gọn, thuận tiện.

Ngoài ra, đại diện của Tập đoàn Hoa Nhân Hương Cảng, một trong những tập đoàn đầu tư bất động sản lớn tại Trung Quốc, nhận xét, người dân Trung Quốc không khó mua nhà trả góp bởi nước này áp dụng chính sách cho vay mua nhà trả chậm đến 30 năm giống như các nước phương Tây.

Tuy vậy, quy hoạch đô thị Trung Quốc vẫn còn nhiều điểm yếu mà Việt Nam có thể tránh được.

Và những mặt trái đô thị

Việc xây dựng ồ ạt và chuẩn hóa hàng loạt dự án tại các thành phố lớn ở Trung Quốc khiến cho chúng thường giống nhau từ hình dáng bên ngoài lẫn nội thất. Trung Quốc có bề dày văn hóa phong kiến, kiến trúc cổ đẹp nhưng cách quy hoạch xây dựng quá nhanh kiểu rập khuôn này khiến cho yếu tố văn hóa này bị bỏ qua.

Ông Võ Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng, cho rằng, Việt Nam nên học cách quy hoạch đô thị tổng thể của Trung Quốc, nhưng khi đi vào triển khai từng dự án nhà đầu tư cần tránh lặp lại những sai lầm của họ. Chẳng hạn, thiết kế cần chú trọng không gian sinh hoạt riêng nhưng không bỏ qua không gian mở, xây thêm khu sinh hoạt cộng đồng trong các khu dân cư để tăng tính tương tác, gần gũi giữa các hộ dân.

“Tôi không thích cách thiết kế ít tận dụng không gian, cũng như cách sử dụng màu sắc đơn điệu của các chung cư ở Thành Đô”, ông nhận xét. Các khu chung cư ở đây không dùng màu sơn để sơn bên ngoài mà thường ốp gạch một màu rất giống nhau. Theo ông Tuấn, xu hướng màu sắc và chất liệu gạch men thay đổi thường xuyên, nên dùng gạch ốp tường rất nhanh lỗi mốt.

Đi sâu vào từng căn hộ, một chi tiết đáng chú ý nữa là trần căn hộ ở đây thường không cao (chỉ khoảng 2,3 m), diện tích nhỏ. Theo giải thích của nhà đầu tư là để tiết kiệm năng lượng cho người sử dụng. Trung bình mỗi căn hộ hạng trung ở đây có diện tích thấp nhất khoảng 36 m2/căn.

Ngoài ra, để giảm giá bán, thu hút khách hàng và quay vòng vốn nhanh, các nhà đầu tư thường tìm cách giảm bớt chiều cao hay thu nhỏ căn hộ để tạo những khoảng không gian mở, công viên nội bộ cho người sử dụng. Tuy nhiên, theo ông Tuấn, người Việt Nam thường không chấp nhận độ “nén” trong một căn hộ, gây cảm giác chật chội (chiều cao căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay thấp nhất khoảng 2,8 m2).

Một bài học khác mà các đô thị Việt Nam cần rút kinh nghiệm từ Trung Quốc là giữ gìn nguồn nước sạch. Năm 2008, một nghiên cứu của nhóm các nhà khoa học thuộc Đại học Công nghệ Thành Đô, cho thấy, 90% nguồn nước ở các khu đô thị tại Tứ Xuyên bị ô nhiễm nghiêm trọng và có đến 1/4 dân số Trung Quốc đang sử dụng nguồn nước không an toàn.

QUY HOẠCH TP.HCM ĐẾN NĂM 2020 VÀ TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2050

Theo quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt, phạm vi lập quy hoạch vùng Tp.HCM bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính Tp.HCM và 7 tỉnh xung quanh gồm Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang với diện tích khoảng 30.404 km2, bán kính ảnh hưởng từ 150 - 200 km.

Cấu trúc không gian các vùng đô thị - công nghiệp tập trung gồm vùng trung tâm bán kính 30 km với hạt nhân là Tp.HCM và các đô thị vệ tinh trực thuộc từ đường vành đai 2 vào trung tâm; vùng phụ cận từ 30-50 km dọc theo tuyến vành đai số 3, phát triển mật độ thấp gắn với vùng cảnh quan sinh thái.

Quy hoạch sử dụng đất

Hiện trạng, diện tích đất tự nhiên toàn vùng Tp.HCM là 30.404 km2. Dự kiến quy mô đất xây dựng đô thị đến năm 2020 khoảng 180.000 - 210.000 ha và đến năm 2050 khoảng 250.000 - 270.000 ha.

Dự kiến quy mô đất đai công nghiệp tập trung đến năm 2020 khoảng 30.000 - 40.000 ha và đến năm 2050 khoảng 50.000 - 70.000 ha.

Các cực phát triển đối trọng

Cực phía Đông Nam hướng về phía Bà Rịa - Vũng Tàu với thành phố Vũng Tàu là đô thị hạt nhân vùng và đô thị Phú Mỹ, Bà Rịa, Long Hải hỗ trợ tạo thành vùng đô thị thành phố Vũng Tàu.

Cực phía Đông gồm các đô thị Dầu Giây, Long Thành, Giá Ray, Định Quán, Tân Phú, Vĩnh Cửu với đô thị Long Khánh là hạt nhân.

Cực phía Bắc gồm các đô thị Mỹ Phước, Chơn Thành, An Lộc, Lộc Ninh, Hoa Lư, Đồng Xoài với Chơn Thành là hạt nhân.

Cực phía Tây Bắc gồm các đô thị Trảng Bàng, Gò Dầu, Mộc Bài, Tây Ninh, Xa Mát, trong đó các đô thị Trảng Bàng, Gò Dầu, Mộc Bài, Tây Ninh là hạt nhân.

Cực phía Tây Nam gồm các đô thị Bến Lức, Tân An, Tân Hiệp, Mỹ Tho, trong đó thành phố Mỹ Tho, Tân An là hạt nhân.

(Theo NCĐT)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn