Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Luật thuế nhà đất: Coi chừng chệch hướng

29/09/2009 11:52

Tiếp tục góp ý cho dự thảo Luật Thuế nhà đất, trong bài này tác giả đề cập đến việc xác định mục tiêu cho luật thuế.

Phân biệt giữa chính sách và kỹ thuật

Trong phân phối thu nhập quốc dân, Nhà nước dùng thuế làm phương tiện tạo nguồn thu ngân sách. Cho nên bàn về thuế nhà đất, phải bắt đầu từ mục tiêu tài chính. Tầm quan trọng của mục tiêu này thể hiện ở hai điểm:

1) Nó xác định yêu cầu khách quan về mặt tài chính mà thuế nhà đất có thể và phải cung ứng cho xã hội trong điều kiện cụ thể hiện nay. Đây là góc nhìn chính sách.

2) Nó là cơ sở để xử lý các vấn đề cụ thể liên quan tới mức thuế, như giá tính thuế, thuế suất... Đây là góc nhìn kỹ thuật - nghiệp vụ. Tiếc rằng cho đến nay, mục tiêu này mới được công bố chung chung là “tăng cường nguồn thu ngân sách”!

Trong điều kiện thông tin như thế, những ý kiến bàn về mức thuế cao thấp đều chỉ là suy diễn chủ quan. Trong dự thảo mới nhất, thuế suất nhà ở có giá trị tới 600 triệu đồng là 0%, từ trên 600 triệu là 0,03%; thuế suất đất trong hạn mức là 0,03%, trên hạn mức nhưng chưa quá ba lần là 0,06%, vượt trên ba lần là 0,09%.

Tin từ kỳ họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây cho biết một con số mới: thuế suất 0% áp dụng cho nhà ở có giá trị tới 500 triệu đồng. Đâu là căn cứ của những con số kể trên?

Để thuế góp phần tạo công bằng

Ngoài mục tiêu tài chính, thuế nhà đất còn có những mục tiêu kinh tế - xã hội, trong đó mục tiêu chống đầu cơ, thực hiện bằng cách đánh thuế lũy tiến (có người còn đề nghị tăng thuế đối với nhà đất không sử dụng), dường như được coi là chủ yếu.

Đây là một điểm khác thường. Tất nhiên trong một vài khía cạnh nào đó, thuế nhà đất cũng có tác dụng chống đầu cơ, nhưng nếu coi đó là mục tiêu chủ yếu thì lại là lạc hướng, vô hình trung thu hẹp và hạ thấp vai trò của thuế này. Mục tiêu kinh tế - xã hội chủ yếu của thuế nhà đất phải là:

- Điều hòa hợp lý thu nhập mà người sử dụng đất khai thác được từ đất, khuyến khích họ sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả như đã ghi trong Hiến pháp và Luật Đất đai, góp phần thực hiện công bằng xã hội.

- Tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản vận hành công khai, minh bạch, lành mạnh, đồng thời khuyến khích đầu tư.

Trên TBKTSG số 39-2009, ra ngày 17-9-2009, người viết bài này có đề nghị nên chuyển thuế nhà đất thành thuế sử dụng đất, một tài nguyên quốc gia quý giá và có hạn. Vì nhà luôn gắn với đất, những mục tiêu kinh tế - xã hội nêu trên của thuế nhà đất, về mặt kỹ thuật, đều có thể lồng ghép trong thuế sử dụng đất.

Góp phần thực hiện công bằng xã hội, thuế sử dụng đất phải điều hòa được thu nhập từ việc khai thác đất của người sử dụng đất. Công bằng trong thuế sử dụng đất thể hiện trong hai điểm cơ bản:

a) Mức thuế phải căn cứ vào: diện tích đất sử dụng, một tham số khách quan dựa vào công tác địa chính (điều này nước ta đã thực hiện từ đời nhà Lý); và mức thuế tính cho mỗi đơn vị diện tích, một tham số chủ quan, tùy thuộc vào chính sách phân phối của Nhà nước, nhưng không được vượt quá thu nhập khai thác đất.

Về lý thuyết, mức thuế chính là địa tô, là định mức tối thiểu mà Nhà nước, với tư cách đại diện người sở hữu đất, đồng thời cũng là nhà đầu tư chủ yếu về xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, quy định cho người sử dụng đất phải nộp vào ngân sách. Trong ý nghĩa này, một phần quan trọng thuế sử dụng đất thực tế là nhằm thu hồi vốn đầu tư tập trung của Nhà nước.

Về mức thuế tính cho mỗi đơn vị diện tích cần được quy định căn cứ vào mức thu nhập có thể khai thác được trên một đơn vị diện tích đất, phân hạng theo từng khu vực. Trong điều kiện nhịp độ công nghiệp hóa cao như hiện nay, đầu tư cơ sở hạ tầng trở thành nhân tố quyết định khiến cho thu nhập có thể khai thác được trên một đơn vị diện tích giữa các khu vực, thậm chí giữa những khu vực rất gần nhau, tăng rất nhanh và có thể chênh lệch nhau rất lớn, nhất là ở các thành phố, các khu công nghiệp và những đô thị mới hình thành.

Cho nên để tìm ra được những con số về thu nhập có thể khai thác trên một đơn vị diện tích, cần có những điều tra, nghiên cứu khoa học công phu, do đó cần có thời gian, không thể nóng vội.

b) Thuế phải thu vào người có quyền sử dụng đất, bất kể trong thực tế họ có sử dụng hay không. Nếu người có quyền sử dụng đất “treo” dự án, thuế cứ đến hẹn là thu. Nếu sử dụng đất thuộc khu “đất vàng”, mức thuế phải tính theo thu nhập của khu “đất vàng”.

Bằng cách này, Nhà nước thúc đẩy người có quyền sử dụng đất sử dụng “đất vàng” vào những “hoạt động vàng”, hạn chế sử dụng những khu vực, thí dụ Hàng Đào (Hà Nội) hay đường Đồng Khởi (TPHCM), làm đất ở. Đó là khuyến khích sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả, cũng là công bằng.

 

Thuế sử dụng đất phải tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản vận hành theo những quy tắc vốn có của nó. Muốn vậy, việc ban hành thuế sử dụng đất phải được đặt trong tổng thể các biện pháp cải cách hệ thống tài chính đất đai, bao gồm: tiền sử dụng đất và cho thuê đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế về chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ...

Thuế sử dụng đất còn phải tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản vận hành theo những quy tắc vốn có của nó. Muốn vậy, việc ban hành thuế sử dụng đất phải được đặt trong tổng thể các biện pháp cải cách hệ thống tài chính đất đai, bao gồm: tiền sử dụng đất và cho thuê đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế về chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ...

ất cả nhằm hình thành một hệ thống tài chính đất đai thống nhất theo hướng tập trung nguồn thu của Nhà nước vào thuế sử dụng đất, tức là tập trung thu vào khâu kết quả sử dụng đất, đồng thời giảm nhẹ các khoản thu liên quan tới việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, tức là giảm nhẹ các khoản thu liên quan tới vốn đầu tư vào quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi cho việc chuyển quyền sử dụng đất tới những địa chỉ sử dụng có khả năng đạt hiệu quả cao.

Phải chăng “sốt” là do đầu cơ?

Thực tế ở nước ta nhiều năm qua đã liên tục diễn ra nhiều cơn sốt nhà đất. Có người cho nguyên nhân sốt là do đầu cơ, do thiếu thuế nhà đất (thuế hiện hành quá lạc hậu coi như không có). Chưa có công trình điều tra, nghiên cứu nào chứng minh lập luận trên, nhưng đầu cơ đã bị kết tội.

Quan sát động thái thị trường bất động sản, có thể thấy, trong cùng điều kiện hầu như không có thuế nhà đất, hiện tượng hết sốt nóng đến sốt rét chủ yếu diễn ra ở phân khúc nhà cao cấp thuộc khu vực dự án. Giao dịch nhà đất nhỏ lẻ trong các khu dân cư cũ hầu như miễn dịch.

Phải chăng có thể nói về nguyên nhân sốt chủ yếu là do những bất cập trong cơ chế quản lý nhà đất dự án và trong cơ chế tín dụng bất động sản đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư xí phần đất chờ thời và làm phát sinh những cung cầu ảo?

Nếu cho là do đầu cơ, sẽ khó giải thích hiện tượng người ta chen nhau mua nhà đất khi giá cao ngất, còn khi giá hạ lại ngồi nhìn nhau không mua.

Có lẽ đã đến lúc cần minh oan cho “đầu cơ”. Trong kinh tế thị trường, hành vi mua rẻ bán đắt của nhà “đầu cơ” là biểu hiện quy luật tự điều tiết của thị trường, có tác dụng làm giảm mức độ gay gắt khi cung cầu mất cân đối. Nếu chúng ta hiểu đầu cơ như một khâu lưu thông hàng hóa cần thiết, kể cả bất động sản, thì mục tiêu chống đầu cơ trong thuế nhà đất sẽ trở nên vô nghĩa.

Đến đây có lẽ cũng nên nhắc lại hai công dụng của nhà đất. Ngoài công dụng vật chất ai cũng thấy, nhà đất còn có công dụng kinh tế là vật bảo tồn giá trị. Trong công dụng này, nhà đất cùng hội cùng thuyền với vàng, đó là hiện tượng người có tiền đưa tiền tạm trú vào nhà đất (hay vào vàng). Đó là đầu cơ chăng?

Trong nền kinh tế thị trường, các thị trường hàng hóa, chứng khoán, nhà đất, vàng liên thông. Áp dụng thuế nhà đất lũy tiến thể hiện chính sách hạn chế người có nhiều tiền mua thêm nhà, thúc đẩy người có nhiều nhà bán bớt đi. Đó là biện pháp căn cơ chống “đầu cơ” hay là biện pháp hạn chế sử dụng nhà đất làm vật bảo tồn giá trị, phá vỡ tính liên thông giữa các thị trường. Sự vận hành của kinh tế thị trường do đó sẽ rối.

Theo TBKTSG

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn