Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Rối với thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn

21/09/2009 09:30

Câu chuyện thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản (BĐS) tiếp tục rối khi có quá nhiều câu hỏi mà ngay cơ quan thuế trả lời cũng không thống nhất, như thuế sẽ được thu từ ngày nào.

Trong khi hầu hết cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS đều chưa phải nộp thuế thì ngay đầu năm 2009 đã có cá nhân bị chủ dự án thu trước 2% thuế trên giá trị hợp đồng.

Thu trước cho chắc ăn

 

Những điểm chưa rõ

- Thời hiệu áp dụng: 1-1-2009 hay 26-9-2009.

- Có được tính lãi vay vào chi phí hợp lý, hợp lệ: lãi vay ngân hàng có chứng từ; vay của cá nhân mà hợp đồng vay có qua công chứng và thanh toán vốn, lãi qua ngân hàng...

- Cá nhân có được chọn cách tính thuế có lợi cho mình: 25% trên chênh lệch giá bán trừ (-) giá mua và chi phí hay 2% trên giá chuyển nhượng.

- Hợp đồng chuyển nhượng có yêu cầu phải qua công chứng như chuyển nhượng BĐS có chủ quyền hay chỉ cần giấy tay giữa hai bên mua/bán.

- Làm rõ việc thu thuế tính trên giá trị vốn thực góp hay tổng giá trị hợp đồng. Ví dụ cá nhân ký hợp đồng mua căn hộ của chủ dự án với tổng giá trị hợp đồng là 3 tỉ đồng nhưng giá trị vốn góp mới được 500 triệu và chuyển nhượng lại với giá 520 triệu...

Đó là trường hợp của anh H.M.T. (Q.2, TP.HCM) và đơn vị thu là Công ty CP quốc tế Bắc Sài Gòn, chủ dự án The Oasis (Bình Dương). Anh T. cho biết tháng 10-2008 có chuyển nhượng hợp đồng góp vốn xây nhà tại dự án The Oasis cho em ruột bằng giá đã ký với Công ty CP quốc tế Bắc Sài Gòn.

Tháng 3-2009 khi anh T. làm thủ tục thì công ty tạm thu thuế TNCN 2% trên giá trị hợp đồng. Cũng có một số trường hợp chuyển nhượng bị thu như thế. Dù đã trực tiếp liên hệ Cục Thuế Bình Dương nhưng đã sáu tháng qua anh T. vẫn không nhận được trả lời thỏa đáng từ cơ quan thuế và công ty.

Theo đại diện Công ty CP quốc tế Bắc Sài Gòn, thông tư 84 về thuế TNCN chỉ quy định thu thuế trường hợp chuyển nhượng BĐS có chủ quyền, trong khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cũng phát sinh thu nhập nên tháng 2-2009 công ty có công văn gửi Cục Thuế Bình Dương để hỏi về trường hợp này. Công ty cũng trực tiếp đến cơ quan thuế nhiều lần nhưng được trả lời “đang xin ý kiến Tổng cục Thuế”.

Đến tháng 8-2009 Cục Thuế Bình Dương có văn bản trả lời là tạm chưa thu và yêu cầu công ty trả lại tiền đã thu cho khách hàng. Nhưng một tuần sau Cục Thuế Bình Dương lại gửi văn bản thông báo Bộ Tài chính đã ban hành thông tư hướng dẫn thu thuế, vì vậy công ty không trả tiền lại cho khách hàng.

Không riêng gì trường hợp trên, từ 1-1-2009, một vài công ty BĐS tại TP.HCM cũng tạm thu thuế TNCN của khách hàng. Tuy nhiên các trường hợp này quy định sau hai tháng nếu cơ quan thuế không thu thì chủ đầu tư thoái trả cho người chuyển nhượng.

Trường hợp của anh T. chưa rõ có nhận lại được tiền hay không vì đến nay chưa rõ việc thu thuế được áp dụng từ khi nào. Nếu cơ quan thuế áp dụng từ 1-1-2009 thì không công bằng cho anh T. vì cho đến gần đây, hầu hết cá nhân đều vô tư chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mà không phải nộp đồng thuế nào cả.

Thu từ ngày nào?

Trong công văn số 6969 của Cục Thuế TP.HCM gửi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ ghi căn cứ vào thông tư 161 về thuế TNCN thì cá nhân phải nộp thuế. Nhưng áp dụng từ khi nào thì văn bản không đề cập. Thế là mọi người suy đoán. Thông tư 161 ban hành ngày 12-8-2009, có hiệu lực sau 45 ngày, tức là ngày 26-9. Khi được hỏi có đúng sẽ thực hiện từ ngày đó không thì một quan chức cơ quan thuế địa phương nói rằng phải áp dụng từ 1-1-2009, khi Luật thuế TNCN có hiệu lực.

Nếu theo quan chức này thì sẽ có việc hồi tố đối với trường hợp đã chuyển nhượng từ đầu năm đến nay. Cũng câu hỏi này thì một quan chức của Tổng cục Thuế lại nói rằng thực hiện từ 26-9. Nhưng vị đại diện này cũng bỏ ngỏ, với các trường hợp đã chuyển nhượng trước ngày 26-9 thì sẽ xin ý kiến xử lý của Bộ Tài chính.

Bất kể có hồi tố hay không nhưng với cách trả lời của những người có trách nhiệm đều dẫn đến rối cho nhà đầu tư, chủ dự án. Không rối sao được khi chẳng ai biết thuế sẽ thu từ ngày nào. Nơi thận trọng áp luôn từ 1-1-2009 thì thiệt cho nhà đầu tư.

Lỗi tại ai? Do Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế. Luật thuế TNCN được Quốc hội thông qua từ tháng 11-2007. Trong tháng 9-2008 Chính phủ có nghị định 100 và cuối tháng 9-2008 Bộ Tài chính có thông tư 84 hướng dẫn thi hành thuế TNCN. Thế nhưng thông tư này đã bỏ sót trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS. Từ 1-1-2009, khi Luật thuế TNCN có hiệu lực, đã xảy ra không công bằng trong nghĩa vụ thuế khi cũng kinh doanh BĐS nhưng bán nhà có chủ quyền thì bị tính thuế, còn bán hợp đồng góp vốn hoặc nhà/đất chưa có chủ quyền thì không.

Từ đó, ngày 12-8, Bộ Tài chính phải ban hành thông tư 161, trong đó thu thuế cả trường hợp góp vốn. Dù có đến 45 ngày để chuẩn bị cho việc cụ thể hóa thông tư 161, nhưng cơ quan thuế cũng không lường hết sự phức tạp của vấn đề. Từ đó dẫn đến việc hiểu khác nhau về thời hiệu của việc thu thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, không cho tính lãi vay vào chi phí hợp lệ...

Hầu hết các chuyên gia đều nói rằng không thể hồi tố khi Bộ Tài chính không bao quát hết các đối tượng nộp thuế, mãi sau này mới bổ sung. Chưa kể chỉ riêng việc áp dụng thu từ 26-9 trở đi cũng đã rối, nói chi hồi tố.

 

Chọn cách tính thuế có lợi, đừng để bị lợi dụng

 

Có chuyên gia kinh tế nói rằng nếu sau này cho cá nhân được quyền chọn cách tính thuế có lợi cho mình thì Bộ Tài chính phải quy định rõ là nhân viên thuế có trách nhiệm thông báo cho người dân cách tính thuế có lợi nhất. Nếu không sẽ dẫn đến tình trạng lợi dụng không có lợi cho người nộp thuế.

 

Trên thực tế, không phải người dân nào cũng biết chọn cách tính thuế có lợi cho mình. Đã có nhiều trường hợp nhờ “cò”, dịch vụ nhà đất làm thủ tục chuyển nhượng và những người này đã “vẽ vời” rằng có thể lo để nộp thuế ít hơn và đòi chia số tiền thuế “tiết kiệm” được.


Theo Tuoi Tre

Dành cho người xây nhà

Bạn quan tâm tới xe hơi?
Chat với Batdongsan.com.vn