Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Rủi ro pháp lý từ việc bỏ công chứng, chứng thực

25/05/2011 08:54

Vừa qua, Bộ Xây dựng có đề xuất về việc không bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực đối với 7 loại hợp đồng liên quan tới nhà ở. Đề xuất này đã không nhận được sự đồng tình của giới luật gia nói chung vì nghi ngại rủi ro pháp lý.

Bà Đỗ Hoàng Yến - Vụ trưởng Vụ Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp), trao đổi về vấn đề này:

* Có ý kiến cho rằng việc bỏ thủ tục công chứng là vì người dân phàn nàn về CC. Theo bà, có đúng như vậy không?

- Qua kết quả sơ kết 2 năm thi hành Luật Công chứng và đánh giá chung về 3 năm thực hiện Luật cũng như phản ánh chung của nhân dân thì chủ trương xã hội hóa công chứng đã khắc phục được tình trạng hành chính phiền hà trước đây. Hiện nay, trên cả nước có 379 tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) với khoảng 700 CC viên, phục vụ ngày càng tốt hơn nhu cầu của người dân. Hầu hết các yêu cầu CC đều được giải quyết nhanh chóng, không gây phiền hà cho người dân, người dân không phải chờ đợi…

Rủi ro pháp lý từ việc bỏ công chứng, chứng thực | ảnh 1
Bà Đỗ Hoàng Yến

Nhiều Văn phòng CC đã mua bảo hiểm với mức bảo hiểm rất cao, có nơi mua tới 10 tỷ đồng, nếu có rủi ro xảy ra thì có cơ sở để bồi thường thiệt hại. Nhiều Phòng CC đã đổi mới phương thức phục vụ theo phương châm “an toàn, nhanh chóng, thân thiện”. Bộ Tư pháp đã và đang chỉ đạo tăng cường kiểm tra, kiểm soát hoạt động CC và nâng cao chất lượng hoạt động CC, chất lượng đội ngũ CC viên… Nói người dân phàn nàn về CC là không có cơ sở, vì trước đây khi chưa xã hội hóa và các Phòng CC còn làm bản sao thì có tình trạng chờ đợi, phiền hà, thậm chí tiêu cực, nhưng với chủ trương xã hội hóa, những biểu hiện này đã không còn.

* Theo quy định hiện hành, nếu muốn bỏ CC nhà đất, sẽ phải chỉnh sửa nhiều luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự. Như vậy, liệu việc này có khả thi không, thưa bà?

- Trước hết, cần phải xem là đề xuất về bỏ CC đối với các hợp đồng, giao dịch về bất động sản có hợp lý không rồi mới tính đến tính khả thi của việc sửa đổi các Luật có liên quan. Đề xuất này của Bộ Xây dựng xuất phát từ việc kiến nghị đơn giản hoá thủ tục hành chính theo Đề án 30, với mục đích người dân được giản tiện hơn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, cần phải nhìn vào thực chất của vấn đề.  Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người dân chậm được nhận “giấy hồng’, “sổ đỏ” trong thời gian qua không phải là vì thủ tục CC, mà xuất phát từ những vướng mắc trong khâu thụ lý, giải quyết hồ sơ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sang tên, trước bạ nhà đất, từ việc trong hồ sơ yêu cầu quá nhiều loại giấy tờ, tài liệu kèm theo…

Mặt khác, đề xuất của Bộ Xây dựng liên quan đến nhiều văn bản và các chủ trương, chính sách của Nhà nước thuộc hệ thống pháp luật về dân sự, kinh tế, đất đai, xây dựng, CC, chứng thực, đăng ký đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm… nên không thể nói một cách đơn giản là bỏ CC đối với các loại hợp đồng, giao dịch về bất động sản hoặc chỉ sửa các điều khoản của các Luật Đất đai, Luật Nhà ở về vấn đề này mà sẽ còn hàng loạt các vấn đề, quy định, văn bản có liên quan cần phải giải quyết. Chẳng hạn như, các quy định có liên quan về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản, giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản, chủ trương chuyển giao các hợp đồng giao dịch từ UBND sang tổ chức hành nghề CC thực hiện…

Bên cạnh đó, tổng thể chủ trương, định hướng phát triển hoạt động CC theo tinh thần Nghị quyết 49 của Bộ Chính trị về cải cách tư pháp đã chưa được tính đến một cách toàn diện và đầy đủ. Nếu không cẩn thận, còn tạo ra sự mâu thuẫn, chồng chéo không thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật về dân sự và nhà đất, CC, chứng thực…

* Nếu bỏ CC đối với các hợp đồng, giao dịch thì xét dưới góc độ pháp luật và thực tế, liệu có gia tăng rủi ro hay không và ở mức độ nào?

- CC với chức năng bảo đảm tính an toàn, tính xác thực của hợp đồng giao dịch sẽ giúp ngăn chặn những giao dịch bất hợp pháp, giảm thiểu rủi ro pháp lý có thể phát sinh, nhất là trong bối cảnh kiến thức pháp luật của người dân hiện vẫn còn hạn chế và thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất là các hợp đồng, giao dịch diễn ra thường xuyên hàng ngày trong cuộc sống xã hội, với giá trị lớn, có nguy cơ xảy ra tranh chấp, nếu bỏ CC đối với hợp đồng nhà đất sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro đối với các bên liên quan, dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch, trật tự kinh tế và an toàn xã hội cũng không được bảo đảm.

CC viên được coi là “thẩm phán phòng ngừa", có nhiệm vụ kiểm tra, làm chứng về mặt thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Nếu bỏ CC, không ai đứng ra “chứng” là hợp đồng, giao dịch đó bảo đảm tính xác thực và hợp pháp, khi có tranh chấp xảy ra, người dân không có cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và thậm chí có thể nói là sẽ quay lại thời kỳ mua bán, trao đổi, giao dịch bằng giấy viết tay như ngày xưa khi CC chưa phát triển. Hiện tượng lừa đảo, kiện tụng, vi phạm pháp luật trong các giao dịch, mua bán bất động sản có nguy cơ tăng lên, có thể gây nên những bất ổn trong xã hội và trong thị trường bất động sản.

* Xin cảm ơn bà!

Cần cân nhắc ký về thời điểm chuyển quyền

Theo văn bản của Bộ Xây dựng nói trên thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở cũng có một số thay đổi so với quy định hiện hành. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với chuyên gia về pháp luật dân sự để làm rõ hơn về vấn đề này.

Cụ thể, theo đề xuất của Bộ Xây dựng, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau: “Đối với trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở của cá nhân, hộ gia đình thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đối với trường hợp các bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua, bên nhận đổi nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng; Đối với trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho…”.

Trưởng phòng Pháp luật Dân sự (Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp) Nguyễn Hồng Hải cho biết: Về cơ bản, đề xuất của Bộ xây dựng nêu trên là phù hợp và có tính hợp lý so với quy định hiện hành trong Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003, chủ yếu là đối với giao dịch liên quan đến nhà ở gắn liền với đất. Tuy nhiên, theo ông Hải, cần phân biệt giữa cải cách quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu (mang bản chất là pháp luật nội dung quy định về công nhận và bảo vệ quyền dân sự) và cải cách quy định của pháp luật nhằm làm đơn giản hóa thủ tục hành chính về CC, đăng ký giao dịch (mang bản chất là pháp luật về thủ tục công nhận và bảo vệ quyền dân sự). Việc cải cách theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính là tốt, nhưng cũng phải cân nhắc việc đơn giản hóa có đảm bảo quyền của các chủ thể dân sự được công nhận, bảo vệ hay không, có đảm bảo ngăn ngừa, hạn chế được rủi ro pháp lý trong giao lưu dân sự hay không...

Ngoài ra, ông Hải nhấn mạnh, việc quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch luôn phải đảm bảo được nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể theo pháp luật dân sự. Trong khi đó, đề xuất của Bộ Xây dựng về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà trong các giao dịch mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở lại có sự phân biệt theo chủ thể là cá nhân, hộ gia đình hay doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản nên rất cần được nghiên cứu kỹ.

Bộ Tư pháp cũng đang tiến hành các hoạt động chuẩn bị sửa đổi cơ bản Bộ luật Dân sự năm 2005, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch là một nội dung pháp lý được quan tâm. Theo đó, sẽ xem xét, nghiên cứu kỹ dựa trên năng lực và tính hiệu quả của hệ thống quy phạm pháp luật, hệ thống cơ quan, tổ chức có thẩm quyền CC, đăng ký ở nước ta có đáp ứng được yêu cầu về công nhận, bảo vệ quyền dân sự… nhằm đảm bảo tính nhất quán, tính ổn định cao của quy định này trong Bộ luật Dân sự.

(Theo PLVN)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn