Nhà đất

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Siết huy động vốn, bất động sản “lặng sóng”

25/10/2010 17:00 

Nguy cơ chậm tiến độ dự án, nhu cầu tài chính cao hơn so với trước đây là 2 điểm mấu chốt mà các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) phải lường đến sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực.

Lợi thế sẽ thuộc về những nhà đầu tư trường vốn và giá BĐS cũng khó có chuyện giảm nhiệt.

Góp phần minh bạch thị trường

Ông Nguyễn Trí Dũng, Phó giám đốc Công ty Kinh doanh bất động sản Viglacera (Viglacera Land) nhận xét, Nghị định 71 là một bước tiến lớn cho các chủ đầu tư dự án BĐS. Đây là cơ sở để khơi thông nguồn vốn cho hàng loạt dự án BĐS đang nằm im chờ vốn trong nhiều năm qua.

Theo ông Dũng, vốn huy động để xây dựng các dự án BĐS ở Việt Nam chủ yếu qua ba kênh chính: ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác; bản thân chủ đầu tư và khách hàng theo hình thức mua nhà trả góp. Trong đó, hình thức huy động vốn từ khách hàng là tối ưu, vì bản thân chủ đầu tư không phải lúc nào cũng có đủ tiềm lực tài chính để có thể đảm bảo xây dựng được toàn bộ dự án BĐS từ lúc bắt đầu cho đến lúc sản phẩm đến tận tay người tiêu dùng, chưa kể một DN cùng lúc luôn có vài dự án cần rót vốn. Trong khi đó, huy động vốn từ khách hàng luôn bền vững và có thể tiến hành trong thời gian rất nhanh, đáp ứng được lợi ích của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu, dù nhu cầu đó có thể là nhu cầu ở thực hoặc đầu tư.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó giám đốc CTCP Xây dựng Sông Đà - Thăng Long cho rằng, Nghị định 71 có rất nhiều điểm ưu việt và có thể góp phần khiến thị trường trở nên minh bạch hơn, vì quy định mới buộc chủ đầu tư khi tổ chức huy động vốn phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành phố nơi phát triển dự án biết trước ít nhất 15 ngày, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động cũng như tên, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. “Điều khoản này ép chủ đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai, khiến cho thị trường phần nào được minh bạch hóa”, ông Việt nói.

Vẫn khó cho DN

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) phân tích, Nghị định 71 quy định chủ đầu tư phải hoàn tất móng nhà mới được bán, kể cả nhà phân lô, biệt thự, trong khi trước đây chỉ cần xong hạ tầng là được bán. Quy định này sẽ dẫn đến 2 khó khăn với các chủ đầu tư.

Thứ nhất, dự án có thể chậm tiến độ (làm xong hạ tầng mới giải quyết được một vế của dự án), đơn cử như dự án Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 của NTL chờ thiết kế phê duyệt nhà mất tới hơn 6 tháng, tiến độ huy động vốn chậm lại. Chậm trễ trong thi công vì hầu hết DN vốn nhỏ, xong hạ tầng là kiệt sức, trước đây được bán nhà để huy động vốn - tiếp sức, thì giờ xây xong móng nhà chủ đầu tư mới được thu tiền của khách hàng. Một đặc thù nữa là các dự án khu đô thị hiện nay có nhiều loại nhà trên các diện tích đất khác nhau, có hàng chục đến hàng trăm bản vẽ cho mỗi khu đô thị, thiết kế còn có thể thay đổi theo nhu cầu xã hội, do đó thời gian thi công để xong móng sẽ kéo dài.

Thứ hai, quy định này buộc các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính dồi dào hơn. Đơn cử như dự án Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32, nền đất xấu phải ép cọc, ép thử 1 tháng , chi phí để làm móng 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn biệt thự, hàng trăm căn thì phải có thêm hàng trăm tỷ đồng.

Hình thức hợp tác góp vốn sau đó giành quyền phân phối căn hộ vốn rất phổ biến trước đây nay cũng được quy định ngặt nghèo hơn. Theo Điều 9 Nghị định 71, đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (gọi chung là hợp đồng góp vốn) thì các bên có thể thỏa thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở. Trong trường hợp bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Trong hợp đồng góp vốn phải nêu rõ số lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích nhà ở và vị trí nhà ở sẽ phân chia cho bên tham gia góp vốn. Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần, với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư), các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.

Trong trường hợp tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau đó phân chia lại nhà ở này cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì tổ chức đó phải gửi danh sách các hộ gia đình, cá nhân được phân chia lại nhà ở để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận danh sách. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.

Theo ông Bùi Minh Chính, Tổng giám đốc CTCP PetroLand, quy định như trên dẫn đến tiến độ bán nhà có thể rất chậm, vì hạn chế các nhà đầu tư thứ cấp. Đầu cơ trong thị trường bất động sản cần được nhìn nhận ở các góc độ tích cực như thúc đẩy thanh khoản và trên thực tế đó cũng là đầu tư như các kênh đầu tư khác. Hiện tại, thị trường đang tạm ngừng để tiếp tục nghe ngóng, khả năng “lách luật” có thể xảy ra.

(Theo ĐTCK)

Dành cho người xây nhà

Về đầu trang