Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Thông tư 12 gây khó cho các giao dịch nhà đất

18/05/2011 17:01

Thực hiện Thông tư 12/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân khiến giao dịch nền nhà đất gần như ách tắc.

Giao dịch nhà đất cũng chậm hẳn lại. Nhưng quan trọng hơn cả là cơ quan thuế có quyền quá lớn trong việc xác định giá tính thuế, không có cơ quan trung gian nào đảm bảo xác định giá tính thuế là khách quan.

Các môi giới cho biết, giao dịch đất nền ở địa bàn TP. HCM đã ách tắc kể từ khi Thông tư 12 có hiệu lực cách đây 3 tháng. Theo Thông tư 12, khi giao dịch nền nhà, giá trị hợp đồng mua bán tính thuế phải được cơ quan thuế chấp nhận. Người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 25% phần chênh lệch giữa giá mua và giá chuyển nhượng. Nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai và ghi trong tờ khai tính thuế không phù hợp với giá thị trường thì "cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo Biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất động sản chuyển nhượng".

Theo các môi giới thì giá thị trường của bất động sản không phải là chỉ số xác định, vì vậy việc xác định giá thị trường này phụ thuộc nhiều yếu tố, tùy thuộc vào sàn giao dịch, hoặc chủ đầu tư sẵn sàng ký xác nhận mức giá thị trường của bất động sản tham khảo là bao nhiêu. Một số chủ đầu tư ký với giá thị trường, tức là mức giá giao dịch gần nhất, nhưng cũng có chủ đầu tư sẵn sàng ký với mức giá thấp để có lợi cho khách hàng của mình, hỗ trợ khách hàng nộp thuế mức có lợi nhất. Nhưng số chủ đầu tư ký xác nhận có lợi cho khách hàng của mình không nhiều.

Trong trường hợp này lại phát sinh vấn đề, khi người sở hữu nền nhà bán cắt lỗ, thậm chí bán thấp hơn giá bán của chủ đầu tư, một việc làm rất bình thường trong điều kiện hiện nay, thì họ vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân, vì cơ quan thuế vẫn xác định giá bán theo giá thị trường, giá này có thể cao hơn giá sàn của chủ đầu tư.

Do không có một cơ quan trung gian nào xác định giá thị trường, nên giá chuyển nhượng tính thuế phụ thuộc nhiều vào quyết định chủ quan của cơ quan thuế (kể cả khi có cơ chế tham khảo giá tại sàn giao dịch). Nhiều môi giới cũng như người đầu tư bất động sản cho biết, quy định là vậy nhưng họ vẫn có thể để giá tính thuế theo ý mình. Bởi với tình hình thị trường trầm lắng như hiện nay, không phải dự án nào cũng có giá thị trường thực tế cập nhật để cơ quan thuế tham khảo.

Ngoài ra, mức thuế 25% chênh lệch giữa giá mua và giá chuyển nhượng được đánh giá là quá cao. Bởi từ thời gian mua đến khi bán, người sở hữu nền nhà chịu nhiều chi phí phát sinh, trong khi chỉ có chi phí lãi vay mua nền nhà là cơ quan thuế cho phép tính vào chi phí chịu thuế.

Chính sách thuế thu nhập hiện nay thể hiện rõ quan điểm đánh thuế vào người đầu tư và khuyến khích người mua nhà để ở khi đánh thuế với giao dịch nhà đất là 25% chênh lệch thu nhập sau mỗi lần chuyển nhượng hoặc 2% trên tổng giá trị hợp đồng được chấp nhận tính thuế. Tuy  nhiên, có một thực tế là nếu chủ đầu tư xây nhà trên đất để bán thì giá trị nhà đất khi chuyển nhượng quá lớn. Những người có khả năng chi trả một khoản tiền lớn không nhiều, trong khi không có cơ chế vay vốn ngân hàng với lãi suất hợp lý. Vì vậy, chủ đầu tư chủ yếu lựa chọn hình thức xây móng bán theo quy định.

Tuy nhiên, việc xây móng cũng có những bất hợp lý khi tâm lý người mua nhà để ở không thích mua nền đất có sẵn móng, vì kiêng xây nhà qua 2 năm.

Các sàn giao dịch bất động sản khuyến nghị, vào thời điểm hiện nay, người có nhu cầu mua nền nhà nên tìm mua những nền đã có sổ đỏ được chuyển nhượng với mức tính thuế là 2% trên giá trị hợp đồng. Còn đối với những nền nhà dạng góp vốn thì sau khi mua buộc phải xây móng hoặc xây nhà để bán nên tính thanh khoản rất thấp, nhất là trong bối cảnh đang thắt chặt tín dụng với bất động sản hiện nay.


(Theo ĐTCK)

Tin nhiều người đọc

 

Nghịch lý giá nhà phố tại Tp.HCM: Nhà trong hẻm tăng mạnh hơn mặt tiền (09:06 11/12/2018)

Tp.HCM điều chỉnh, hủy bỏ 180 dự án "treo" kéo dài (09:02 14/12/2018)

Bất động sản 2019: Đầu tư vào đâu để sinh lời? (09:01 12/12/2018)

2019 sẽ là khởi đầu chu kỳ khó khăn của bất động sản? (08:49 15/12/2018)

Lừa bán đất dự án tràn lan: Gốc rễ do lòng tham (10:10 11/12/2018)

Tin tức, dự án bất động sản nổi bật tuần từ 3/12 - 9/12/2018 (08:27 10/12/2018)

Tin mới nhất

 

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với “thuế chồng thuế” (09:46 15/12/2018)

Thị hiếu của người mua nhà đang dần thay đổi qua các năm (08:54 14/12/2018)

Những giải pháp cho phát triển đô thị tại Việt Nam (08:41 13/12/2018)

4 nguyên nhân làm sụt giảm thanh khoản căn hộ condotel (08:31 13/12/2018)

BĐS nghỉ dưỡng: Tập trung vào chất lượng hay chạy theo cam kết lợi nhuận? (09:29 11/12/2018)

Tin cũ hơn

 

Các doanh nghiệp BĐS đau đầu về vốn (16:20 18/05/2011)

BĐS phía Nam: Phân khúc biệt thự "ấm" dần (15:29 18/05/2011)

Hà Nội thu hồi 50m khi xây đường mới: Kẻ mừng, người lo (09:20 18/05/2011)

Không dễ thu hồi nhà siêu mỏng, siêu méo (08:40 18/05/2011)

Đầu tư “còi” tìm đất quê: Dân phố cưỡi lưng nhau (08:38 18/05/2011)

Dù khó khăn, thị trường BĐS vẫn tìm ra lối thoát (08:13 18/05/2011)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn