Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Thu thuế đối với việc ủy quyền nhà đất: Suy diễn, áp đặt?

10/06/2011 08:23

Lâu nay, trong giao dịch bất động sản, luật dân sự cho phép một bên được ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền sử dụng, quản lý, chuyển nhượng bất động sản. Với loại giao dịch này, các bên không phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Tuy nhiên gần đây, Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) có văn bản yêu cầu các cơ quan đánh thuế TNCN với người ủy quyền trong loại giao dịch này vì cho rằng nhiều trường hợp ủy quyền thực chất là mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Ủy quyền quá nhiều thì là mua bán (?)

Tổng cục Thuế lập luận: “Việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình, bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không hoàn trả lại bất động sản, các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đó là hoạt động mua bán bất động sản”. Từ lập luận này, Tổng cục Thuế yêu cầu người ủy quyền phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định.

Sau khi tiếp nhận công văn, một số nơi đã áp dụng. Một cán bộ Chi cục Thuế quận Bình Thạnh cho biết nơi này đã thu thuế TNCN với vài trường hợp từ hợp đồng ủy quyền bất động sản. “Do hợp đồng ủy quyền không xác định giá trị bất động sản nên cơ quan thuế tính thuế trên cơ sở khung giá nhà nước” - ông này nói.

Thu thuế đối với việc ủy quyền nhà đất: Suy diễn, áp đặt? | ảnh 1
Công chứng hợp đồng ủy quyền tại Phòng công chứng số 1, Tp.HCM. Ảnh: HTD

Ông Nguyễn Yểng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 6, cho biết chi cục của ông chưa thu trường hợp nào. Tuy nhiên, ông đồng tình với lập luận của Tổng cục Thuế. “Thực tế có nhiều trường hợp mua bán nhưng để né thuế TNCN, họ thể hiện bằng hợp đồng ủy quyền”.

Suy diễn, áp đặt

“Không thể áp đặt ý chí của mình để kết luận sự việc rồi đưa vào một văn bản dạng quy phạm pháp luật. Trong pháp luật không có chuyện suy đoán” - ông Hoàng Mạnh Thắng, Phó phòng Công chứng số 7, nói.

Theo ông Thắng, Bộ luật Dân sự cho phép các bên được ủy quyền, nhận ủy quyền nên khi gặp loại giao dịch này, công chứng viên kiểm tra các bên có đủ điều kiện luật định thì phải công chứng hợp đồng ủy quyền cho họ. Luật cũng quy định việc ủy quyền có thể có thù lao hoặc không và người được ủy quyền không nhất thiết phải là người nhà mà tùy thuộc ý chí của người ủy quyền. Do đó, “Không thể ép buộc hoặc suy luận không ủy quyền cho người thân nghĩa là mua bán” - ông Thắng nói.

Bà Phan Thị Bình Thuận, Phó phòng Công chứng số 1, phân tích: Hai giao dịch hoàn toàn khác nhau về hình thức lẫn bản chất. Khi người được ủy quyền chuyển nhượng tài sản thì người ủy quyền vẫn phải chịu trách nhiệm về giao dịch này. Người ủy quyền hoặc người được ủy quyền đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền với điều kiện báo cho bên kia biết. Đó là những điểm hoàn toàn khác biệt với giao dịch chuyển nhượng” - bà nhận xét.

Luật sư Trần Thị Miền giải thích: “Phải hiểu cho đúng ý nghĩa của từ ủy quyền. Bên được ủy quyền thực hiện các giao dịch mua bán, thế chấp, tặng cho… là nhân danh bên ủy quyền, làm thay cho bên ủy quyền. Việc ủy quyền không làm phát sinh quyền sở hữu của bên được ủy quyền. Bởi thế, trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, người ủy quyền vẫn là chủ sở hữu”.

Có thu nhập đâu mà thu thuế TNCN?

Ông Lâm Thái Bình, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 2, nói: Nguyên tắc cơ bản nhất của Luật Thuế TNCN là phải có thu nhập thì mới chịu thuế. Cho rằng ủy quyền núp bóng mua bán nhưng làm sao chứng minh? Nếu không chứng minh được thì đành chịu!

Trong công văn của Tổng cục Thuế, cơ quan này cho biết văn bản trên được ban hành “sau khi có ý kiến của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và ý kiến chỉ đạo của Bộ Tài chính”. Cách viết này có thể gây hiểu nhầm là các cơ quan trên đều thống nhất quan điểm với Tổng cục Thuế. Trong khi đó, tại một văn bản, Bộ Xây dựng đã nêu rõ ý kiến là không đồng ý: “Giao dịch này không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản mà chỉ thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu. Do đó, không có cơ sở thu thuế TNCN và lệ phí trước bạ của bên ủy quyền, bên được ủy quyền”.

Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận là có tình trạng lợi dụng quy định ủy quyền để trốn thuế TNCN, gây rủi ro cho bên được ủy quyền. Theo Bộ Xây dựng, để chấn chỉnh tình trạng lách thuế bằng hợp đồng ủy quyền, có thể sửa đổi Bộ luật Dân sự theo hướng không cho ủy quyền định đoạt bất động sản. Tuy nhiên, ngay cả đề xuất này cũng chưa ổn vì sẽ hạn chế quyền dân sự của chủ sở hữu. “Ủy quyền định đoạt tài sản là một nhu cầu có thật của người dân, chẳng hạn họ đang sinh sống, làm việc ở nước ngoài, không có điều kiện, thời gian nên giao cho người khác thay mặt mình thực hiện quyền định đoạt tài sản. Đó là điều chính đáng” - bà Bình Thuận nói.

Việc ủy quyền giao dịch bất động sản, trong nhiều trường hợp, thực chất đó là giao dịch mua bán. Vì quyền lợi của số đông, vì nguồn thu của ngân sách, hơn nữa để công bằng với các đối tượng nộp thuế khác, cơ quan thuế ra hướng dẫn trên và hoàn toàn chịu trách nhiệm về hướng dẫn này.

Giao dịch ủy quyền bất động sản mà làm thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản, làm phát sinh thu nhập từ việc ủy quyền thì người ủy quyền thuộc diện phải chịu thuế TNCN. Vì họ không kê khai giá tài sản nên cơ quan thuế sẽ thu mức thuế bằng 2% tổng giá trị tài sản (theo giá do UBND tỉnh công bố).

Ông Đỗ Hoàng Anh Tuấn, Thứ trưởng Bộ Tài chính

(Theo PLTP)

Tin nhiều người đọc

 

Không mua nổi đất trung tâm Sài Gòn, nhà đầu tư dạt về vùng ven (09:19 17/10/2018)

Đất Phú Quốc hạ nhiệt, "cò" đất đồng loạt tháo lui (09:10 19/10/2018)

Đất nền, nhà phố khu Đông - Nam Sài Gòn giao dịch chậm, giá chững (08:28 16/10/2018)

Giới sành địa ốc "sôi sục" vì trung tâm mua sắm xuyên đêm đầu tiên tại Việt Nam (08:00 17/10/2018)

Giá nhà Sài Gòn có thể tăng 15% vì sự xuất hiện của căn hộ siêu sang (10:37 16/10/2018)

Ít cửa sáng cho thị trường căn hộ Tp.HCM (08:52 18/10/2018)

Tin mới nhất

 

Bộ Xây dựng thừa nhận giá nhà ở không phản ánh đúng giá trị thực (13:04 16/10/2018)

8 bước để doanh nghiệp BĐS thích nghi với lộ trình siết tín dụng (09:09 15/10/2018)

5 yếu tố kinh tế thuận lợi có thể “kích” thị trường BĐS cuối năm (13:38 04/10/2018)

Ngăn chặn hiệu ứng domino khi sốt giá bất động sản (10:33 21/09/2018)

Căn hộ giá rẻ được dự báo vẫn sống khỏe nếu "bong bóng" vỡ (08:36 17/09/2018)

Thúc đẩy nhà giá rẻ phát triển cần có chính sách mạnh mẽ hơn (10:14 07/09/2018)

Tin cũ hơn

 

Đi tìm "đáy thực" của phân khúc đất nền (08:17 10/06/2011)

Cần có đơn vị chỉ huy thống nhất việc giải quyết nhà siêu mỏng, siêu méo (08:11 10/06/2011)

Giải phóng 200 dự án nhà ở: Thêm gánh nặng xã hội? (16:41 09/06/2011)

Hoạt động M&A bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới (15:53 09/06/2011)

Kiến trúc xanh: Xu thế xây dựng trong tương lai (13:28 09/06/2011)

Hà Nội: Vẫn là thị trường hấp dẫn nhà đầu tư (09:13 09/06/2011)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn