Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Tổng kết thị trường BĐS cho thuê quý I-2013: Phân khúc trung và cao cấp tiếp tục giảm giá nhẹ

06/04/2013 12:06

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản cho thuê trong quý I/2013 vẫn còn khó khăn, không có nhiều chuyển biến so với các quý trước đó. Giá cho thuê giảm nhẹ ở phân khúc văn phòng, căn hộ cho thuê hạng trung và cao cấp. Phân khúc mặt bằng bán lẻ có tỷ lệ trống cao và có khả năng còn tăng lên nữa.

Văn phòng cho thuê: Nhu cầu thuê diện tích nhỏ tăng cao

Kết quả khảo sát cho thấy, trong quý I-2013, nguồn cung sàn văn phòng tuy không được bổ sung thêm ở các dự án mới nhưng tỷ lệ trống sàn lại tiếp tục gia tăng do nhu cầu thuê có dấu hiệu sụt giảm ở các dự án văn phòng lớn. Giao dịch trong 3 tháng đầu năm chủ yếu tập trung vào sự dịch chuyển khách thuê giữa tòa nhà này sang tòa nhà khác, từ văn phòng hạng cao xuống văn phòng hạng thấp.

Kinh tế khó khăn cũng đã ảnh hưởng không nhỏ tới việc kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, cùng với việc cắt giảm nhân sự thì quy mô văn phòng cũng giảm xuống. Để tiết giảm chi phí, nhiều khách hàng tiếp tục có xu hướng thu nhỏ diện tích văn phòng hoặc chọn những văn phòng có mức giá thuê rẻ hơn; chuyển hướng ra khu vực ngoài trung tâm hoặc tìm thuê sàn tại các tòa nhà tư nhân giá rẻ…  Cũng có không ít khách hàng đã chọn phương án thuê nhà riêng làm văn phòng.

Áp lực từ nguồn cung lớn, tỷ lệ trống cao khiến giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở nhiều phân hạng. Cụ thể, so với cùng kì năm ngoái, giá văn phòng cho thuê trong quý I năm nay có sự sụt giảm mạnh. Nếu quý I-2012 giá thuê văn phòng trung bình ở Tp.HCM là 556.000/m2/tháng thì ở quý I-2013 giá thuê văn phòng trung bình ở tất cả các hạng chỉ 320.000/m2/tháng (vào trong khoảng 13- 16 USD/m2/tháng).

Tại Hà Nội, quận Cầu Giấy là khu vực tập trung nhiều tòa nhà văn phòng nhất, giá cho thuê hiện dao động trong khoảng 10-13 USD/m2/tháng. Khu vực quận Đống Đa, giá cho thuê hiện vào khoảng 15-17 USD/m2/tháng. Khu vực quận Ba Đình thì giá cao hơn, ở mức trên dưới 20 USD/m2/tháng. Đây là các khu vực được nhiều công ty lựa chọn vì có nhiều tòa nhà văn phòng, giá hợp lý và nhiều tiện ích đi kèm. Còn tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng thì khách chủ yếu có nhu cầu thuê diện tích nhỏ làm văn phòng đại diện. Tại quận Hoàn Kiếm, giá thuê phổ biến tại các tòa văn phòng nhỏ (sàn từ 100-200m2) từ 12-16 USD/m2/tháng; các tòa lớn sàn rộng từ 300-500m2 gồm đầy đủ tiện ích, vị trí đẹp thì có giá thuê từ 18-22 USD/m2/tháng.
 

Phân khúc văn phòng cao cấp có tỷ lệ trống sàn cao. AMH


Bà Lê Mai Phương, trưởng phòng kinh doanh công ty cổ phần Bất động sản B.D.S cho biết: Nhu cầu thuê văn phòng diện tích nhỏ khoảng 30-50m2 vẫn rất lớn, tuy nhiên, nguồn cung lại không đáp ứng đủ. Các diện tích từ 50-150m2 thì lác đác nhu cầu, còn diện tích lớn trên 150m2 hầu như không có khách hỏi, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm. Các tòa hạng A, B+ đang có tỷ lệ trống sàn lớn do nhiều công ty chuyển văn phòng về các tòa hạng C giá rẻ hơn và dịch chuyển về các khu vực Trung Yên, Trung Kính, Duy Tân, Mỹ Đình...

Thời điểm này, khách hàng có xu hướng khó tính hơn khi lựa chọn thuê văn phòng, vì thế, các chủ tòa nhà nên tạo điều kiện nhiều hơn cho khách thuê, bên cạnh việc giảm giá thuê, cần đưa ra nhiều tiện ích đi kèm như: thời gian hoàn thiện nội thất văn phòng dài hơn, miễn hoặc giảm phí đậu xe, tặng phí dịch vụ một vài tháng đầu... Ngoài ra, cần đảm bảo cung cấp đầy đủ các dịch vụ tiện ích và luôn phải có chính sách chăm sóc khách hàng tốt nhất.

Mặt bằng bán lẻ: Tỷ lệ trống vẫn lớn

Cùng chung "số phận" với các phân khúc khác, thị trường mặt bằng bán lẻ cũng khá ảm đạm. Sau một thời gian thừa ứ nguồn cung, từ đầu năm đến nay, thị trường này gần như không phát triển thêm, tỉ lệ trống các sàn cho thuê vẫn còn khá nhiều, trong khi sức cầu lại có xu hướng giảm.

Tại Hà Nội, nguồn cung mặt bằng tại các TTTM đã chững lại. Trong quý I-2013 không có dự án mới ngoài việc mở cửa trở lại của TTTM Tràng Tiền vào 6/4 tới đây. Tuy nhiên, trong thời gian tới, nguồn cung thị trường này sẽ tăng mạnh khi hai dự án quy mô lớn của Vingroup là Times City và Royal City đi vào họat động với tổng diện tích bán lẻ lên tới khoảng 440.000 m2.

Đa số các TTTM mới tại Hà Nội hiện đang hoạt động khá cầm chừng, riêng TTTM Grand Plaza thì đã phải tuyên bố tạm thời đóng cửa vào đầu tháng 3/2013.

Trong khi đó tại Tp.HCM, với mức giá hấp dẫn hơn và thu hút nhiều nhà bán lẻ nổi tiếng trên thế giới nên những TTTM lớn, ở khu vực trung tâm vẫn có tỷ lệ lấp đầy cao: Bitexco Financial Tower đã lấp đầy 90% diện tích; Vincom Center A đã lấp đầy trên 95% diện tích; TTTM Pico Plaza khai trương ngày 10/01/2013 cũng gần kín khách thuê.

Dù vẫn còn nhiều khó khăn nhưng một số chuyên gia nhận định, thị trường mặt bằng bán lẻ vẫn có tiềm năng lớn trong dài hạn, đặc biệt là tại Tp.HCM. Dự đoán, các mặt hàng thiết yếu, hàng tiêu dùng nhanh và giải trí sẽ dẫn dắt thị trường này trong năm nay.
 

Căn hộ cao cấp cho thuê tiếp tục giảm giá nhẹ. AMH


Đối với phân khúc căn hộ, nhà riêng cho thuê, phân khúc này tiếp tục chịu áp lực từ thị trường căn hộ để bán do nhiều dự án khó bán hàng đã chuyển sang cho thuê để gỡ phần nào chi phí. Giá cho thuê trong quý I/2013 vẫn tiếp tục xu hướng giảm, khoảng 10-20% so với quý trước.

Cụ thể, tại Hà Nội, trong khoảng nửa năm, giá căn hộ cho thuê tại Vincom Bà Triệu giảm từ 1.500 USD/m2/tháng xuống 1.400 USD/m2/tháng; dự án 93 Lò Đúc có giá cho thuê giảm từ 1.200-1.300 USD/m2/tháng xuống 1.100-1.150 USD/m2/tháng; dự án Vườn Xuân 71 Nguyễn Chí Thanh giảm từ 1.100-1.200 USD/m2/tháng xuống còn 900-1.000 USD/m2/tháng…

Hiện nhu cầu thuê nhà riêng để ở vẫn rất lớn, nhưng đa số quan tâm mức giá thấp hơn 1-2 năm trước rất nhiều, chủ yếu là dưới 10tr/nhà, phổ biến nhất là từ 5-8tr/nhà, trong khi đó yêu cầu lại cao hơn, phải có ít nhất 4-5 phòng ngủ. Trước đây khi kinh tế chưa khó khăn, cũng nhiều người có nhu cầu thuê nhà từ 15-20tr/căn, nhưng nay thì rất ít. Nhà mặt phố cho thuê để làm kinh doanh do giá cao nên nhu cầu thuê cũng giảm, giá cũng giảm nhẹ so với 1-2 quý trước đó.

Tại Tp.HCM, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy căn hộ dịch vụ hạng A và B lại có số lượng tồn kho nhiều nhất, nguyên nhân chủ yếu là do ngân sách của khách thuê hạn hẹp và sự cạnh tranh khốc liệt từ số lượng lớn các dự án căn hộ thương mại chuyển sang cho thuê hoặc được người mua cho thuê lại như dự án The Estella, City Garden, Sunrise City... Điều này cũng có nghĩa là các chủ tòa nhà căn hộ dịch vụ sắp tới sẽ phải cạnh tranh quyết liệt hơn trong việc tìm khách hàng và nhiều khả năng phải tiếp tục giảm giá cho thuê xuống nữa.

Tương tự, phân khúc nhà xưởng cho thuê cũng đang phải chịu áp lực dư cung do sự suy giảm của nền kinh tế. Kinh doanh khó khăn, doanh nghiệp thu hẹp sản xuất nên nhu cầu mặt bằng phổ biến trước đây 1000-2000m2 nay hầu như rất ít, đa số khách hàng tìm thuê mặt bằng diện tích dưới 500m2.

Hiện cũng nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà xưởng, kể cả không phải khu công nghiệp dẫn tới dư cung ở phân khúc này, ví dụ như các khu nhà xưởng mới được hình thành dọc Đại lộ Thăng Long, đường 32, quốc lộ 1A cũ, Sóc Sơn, Đông Anh, Ba Vì… (Hà Nội). Và khi người mua có nhiều sự lựa chọn hơn thì yêu cầu họ đặt ra cũng khắt khe hơn. Trước đây, nhà xưởng kiên cố, container ra vào thuận tiện, điện nước sản xuất đầy đủ là đủ để khách hàng quyết định thuê, nhưng nay nhiều khách hàng đòi hỏi thêm cả vấn đề liên quan tới giấy tờ pháp lý (đặc biệt là các cty nước ngoài), chặt chẽ về vấn đề vệ sinh, an ninh, giá điện, nước,... Ngoài ra, nhiều công ty để tiết giảm chi phí cũng chuyển văn phòng ra khỏi nội thành, nhập chung với xưởng nên yêu cầu nhà xưởng cũng cần phải đẹp, đủ tiêu chuẩn để kết hợp làm văn phòng.

Như vậy, so với quý IV-2012, thị trường BĐS cho thuê không có nhiều chuyển biến. Các chủ dự án đã có những động thái tích cực như giảm giá thuê, tăng tiện ích dành cho khách hàng. Dự kiến, trong thời gian tới, giá thuê sẽ tiếp tục được điều chỉnh giảm nhẹ, tỷ lệ sống sàn, mặt bằng được kỳ vọng cũng sẽ theo đó được giảm xuống.

Hiền Thu

(Theo Nhịp sống thời đại)
 

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn