Nhà đất

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Văn phòng cho thuê Tp.HCM: Khó khăn bủa vây chủ đầu tư

26/10/2010 08:29 

Trong khi khách thuê văn phòng có nhiều sự lựa chọn, chủ đầu tư các tòa nhà tại Tp.HCM lại đang bị bủa vây bởi muôn vàn khó khăn.

Giám đốc hành chánh một công ty hoạt động trong lĩnh vực dầu khí, (không muốn nêu tên) cho biết, công ty của chị vừa ký hợp đồng thuê văn phòng ở Saigon Trade Center (Q.1, Tp.HCM) với giá chỉ 29 USD/m2. Đây được xem là mức giá rẻ chưa từng có ở tòa nhà này. Vào lúc cao điểm, giá thuê ở đây lên đến gần 80 USD/m2. Đại diện của một doanh nghiệp cũng cho biết, công ty của anh vừa hết hạn hợp đồng với chủ tòa nhà Saigon Trade Center, nhưng vì không thỏa thuận được giá thuê mới, nên đã chuyển sang một tòa nhà khác.

Những câu chuyện như vậy không chỉ diễn ra ở Saigon Trade Center. Nhiều tòa nhà khác tại Tp.HCM cũng đang rơi vào tình cảnh tương tự. Đó là phải giảm giá thuê, nếu không khách thuê sẽ ra đi. Chưa bao giờ khách thuê có nhiều sự lựa chọn như lúc này. Và chưa bao giờ chủ cho thuê lại gặp nhiều khó khăn đến thế.

25 USD/m2 cho văn phòng hạng A

Chị Nguyễn Như Ngọc, nhân viên môi giới trong lĩnh vực văn phòng cho thuê, cho biết, các tòa nhà văn phòng hạng A ở khu trung tâm đều có chỗ trống và sẵn sàng giảm giá nếu thuê một diện tích hợp lý. Hiện nay, giá thuê của A&B Tower (Q.1) được chào ở một số trung tâm môi giới vào khoảng 30 USD/m2, nhưng giá chào thuê của chị Ngọc chỉ ở mức 26 USD/m2.

Theo chị Ngọc, một số tòa nhà khác có giá cho thuê thậm chí còn rẻ hơn. Tại Vincom Center (Q.1), trong quý II/2010, giá thuê văn phòng vào khoảng 40 USD/m2, nhưng chủ tòa nhà đang có chương trình giảm giá thuê chỉ còn 25 USD/m2. Theo một chuyên gia trong ngành bất động sản (không muốn nêu tên), hiện nay, chỉ có một số tòa nhà hạng A cũ là duy trì được công suất thuê, còn những cao ốc hạng A mới vẫn còn chỗ trống khá nhiều.

Mặc dù nhu cầu thuê văn phòng trong quý III/2010 đã có chiều hướng tăng lên (tăng 27,9% so với quý trước, theo Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam), nhưng rõ ràng, việc lượng cung ngày càng tăng đang tạo ra sức ép lớn, buộc chủ đầu tư các tòa nhà đứng trước 2 lựa chọn. Một là giảm giá thuê để lấp đầy tòa nhà. Hai là giữ giá chào thuê ở mức cao và đối mặt với việc một phần diện tích sẽ bị bỏ trống.

Thực tế thị trường hiện nay cho thấy, giảm giá để thu hút khách thuê là lựa chọn của chủ đầu tư các tòa nhà, nhất là các dự án mới đi vào hoạt động. Theo một báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam, trong quý III/2010, giá thuê ở phân khúc hạng A giảm nhẹ khoảng 2,1%. Đây là mức giảm bình quân. Nếu tính riêng mức giảm ở các tòa nhà mới gia nhập thị trường như trường hợp của A&B Tower hay Vincom Center, con số thực tế chắc chắn sẽ cao hơn nhiều.

Không chỉ ở phân khúc hạng A, những tòa nhà hạng B và hạng C cũng đang rơi vào tình cảnh tương tự. Theo Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam, trong quý III/2010, giá thuê bình quân của toàn thị trường giảm khoảng 3% so với các quý trước đó.

Khó khăn chồng chất

Mặc dù nhu cầu thuê văn phòng đang tăng lên theo sự phục hồi của nền kinh tế, nhưng các chủ đầu tư ở phân khúc hạng A đang gặp rất nhiều khó khăn khi các văn phòng cho thuê trong thời gian tới sẽ bị sức ép giảm giá trước sự ra đời của các tòa nhà hạng A. Đáng chú ý là ngày 31.10 tới, tòa nhà Bitexco Financial Tower (Q.1) sẽ chính thức được khai trương, cung cấp cho thị trường Tp.HCM một lượng cung khổng lồ khoảng 38.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê.

Hiện nay, vẫn chưa có con số thống kê chính thức về tỉ lệ trống của các tòa nhà mới đưa vào hoạt động trong thời gian gần đây như Vincom Center, A&B Tower, Kumho Asiana. Tuy nhiên, theo CBRE Việt Nam, tỉ lệ trống của tất cả các văn phòng hạng A hiện vào khoảng 30%, trong đó, phần lớn các tòa nhà hạng A cũ đều được lấp đầy hoặc có tỉ lệ trống dưới 10%. Như vậy, con số diện tích còn trống thực tế tại các tòa nhà hạng A mới ra thị trường là rất lớn.

Nếu xét đến lượng cung tương lai, các chủ đầu tư văn phòng cho thuê tại Tp.HCM sắp tới sẽ phải cạnh tranh khốc liệt khi có quá nhiều diện tích sàn được đưa ra thị trường. Theo CBRE Việt Nam, sẽ có khoảng 1,3 triệu m2 sàn được tung ra thị trường trong 3 năm tới tại Tp.HCM, xấp xỉ diện tích văn phòng hiện nay (1,4 triệu m2). Như vậy, trung bình mỗi năm, sẽ có hơn 400.000 m2 diện tích văn phòng được cung cấp cho thị trường. Trong khi đó, xét nhu cầu thực tế trong điều kiện nền kinh tế phục hồi ổn định, mỗi năm, Tp.HCM cũng chỉ cần khoảng 250.000 m2. Đây là mức chênh lệch khá lớn.

Không chỉ đối mặt với lượng cung đang tăng cao, giá thuê giảm, các chủ đầu tư còn vấp phải một khó khăn khác. Theo ông Rudolf Hever, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, vì muốn thu hồi vốn sớm, một số chủ đầu tư đã bán lại một lượng diện tích sàn cho các nhà đầu tư thứ cấp hoặc các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, những người này lại đi cho thuê lại, khiến xảy ra tình trạng cạnh tranh trực tiếp về giá với chủ đầu tư ngay trong một tòa nhà.

Ông Hever cho biết, ở Tp.HCM, hiện có 2 tòa nhà đang xảy ra tình trạng này (ông từ chối tiết lộ tên 2 tòa nhà trên) và mức giá mà những khách mua dài hạn cho thuê lại rẻ hơn tới 15 - 35% so với giá của chủ tòa nhà. Họ có thể chào thuê với mức giá rẻ hơn, theo ông Hever, là vì thông thường, một tòa nhà văn phòng được mua dài hạn có giá chỉ bằng khoảng 1/5 so với giá thuê hiện tại.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư văn phòng còn gặp khó khăn từ chính sách của Nhà nước. Đó là việc chào thuê văn phòng bắt buộc phải dùng tiền đồng. Điều này có nghĩa là toàn bộ rủi ro về trượt giá giữa tiền đồng và USD sẽ được chuyển về cho chủ đầu tư thay vì khách thuê như trước đây. “Nhiều chủ đầu tư đang rất lo lắng về điều này, nhưng họ vẫn chưa tìm ra được giải pháp khả thi nào để hạn chế rủi ro”, ông Hever cho biết.

(Theo NCĐT)

Chủ đề được quan tâm

Dành cho người xây nhà

Về đầu trang