Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Vì sao bộ mặt đô thị Việt Nam bị chắp vá?

22/12/2008 16:52

Giáo sư Michael Leaf hiện giảng dạy tại Trường quy hoạch cộng đồng và vùng, đồng thời là giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Đông Nam Á tại Đại học British Columbia, Canada. Ông có hơn 20 năm nghiên cứu về đô thị hóa và quy hoạch đô thị tại châu Á, trong đó có bốn nghiên cứu và một số tư vấn về quản lý đô thị tại Hà Nội và Tp.HCM.


Sau đây là cuộc trò chuyện với ông về một số vấn đề đô thị tại Việt Nam nhân chuyến công tác ngắn ngày của ông tại Tp.HCM.

* Quy hoạch đô thị đang là vấn đề nóng tại các thành phố lớn ở Việt Nam, nhất là sau trận lụt lịch sử tại Hà Nội, đợt ngập triều và sự xuất hiện của những “lô cốt” trên đường phố Tp.HCM - những con đường vốn đã thường xuyên kẹt xe từ trước đó. Vậy vai trò thật sự của quy hoạch ở đâu trong những vấn nạn này?

Khi bạn nhìn vào một thành phố lộn xộn và có nhiều vấn nạn, bạn có thể có hai cách lý giải: thành phố đó không được quy hoạch tốt, hoặc là quy hoạch thành phố không được thực thi một cách nghiêm chỉnh.

Quy hoạch đô thị tại Việt Nam có vai trò tương đối mờ nhạt trong việc tạo dựng hình ảnh đô thị. Thực tế này có lẽ trước tiên là do hệ thống luật pháp giúp thực thi quy hoạch tương đối yếu kém. Quy hoạch vẫn chỉ mang tính “đề xuất” và việc diễn giải từ quy hoạch và các quy định về quy hoạch ra thực tiễn còn tùy hứng và dẫn đến những kết quả rất khác nhau.

Một dẫn chứng là một dự án cao ốc mới được phê duyệt tại Tp.HCM mà tôi đọc trên báo. Dự án không phù hợp cả về kiến trúc và quy mô và sẽ tạo ra nhiều lỗi giao thông với khu vực trung tâm hiện hữu của thành phố nhưng vẫn được phê duyệt.

Tôi e rằng dự án được phê duyệt không phải vì sự phù hợp với quy hoạch chung mà vì mối quan hệ chính trị hoặc kinh tế mà chủ dự án có được. Như vậy quy hoạch không có đủ quyền lực để giúp giải quyết những vấn nạn của đô thị.

* Theo giáo sư, bên cạnh các vấn đề vốn nằm trong tay chính quyền như thiết chế trong thực thi và quản lý quy hoạch, hay trong tay giới chuyên môn như việc thu hẹp khoảng cách giữa quy hoạch và kế hoạch, thì điều gì từ chính người dân sẽ giúp nâng cao chất lượng sống trong đô thị?

Tôi nghĩ chất lượng cuộc sống đô thị phụ thuộc rất nhiều vào việc con người đối xử với nhau như thế nào hơn là sự hoành tráng, nguy nga của các tòa nhà. Chính điều này làm cho các thành phố của Việt Nam, nơi giàu có về các giao tiếp nhân bản giữa con người với con người, vẫn là những đô thị tốt để sinh sống.

Điều tôi lo lắng là điểm tích cực này dường như đang giảm đi cùng với sự xuất hiện của những khu đô thị mới vốn không có chỗ cho người nghèo. Thách thức lớn nhất đối với Tp.HCM trong những năm tới là dòng người nhập cư tiếp tục đổ vào thành phố từ các vùng quê và chúng ta sẽ đối xử với những con người đó như thế nào, cũng như những người giàu hơn sẽ đối xử với người nghèo hơn như thế nào!

* Ông đã nhắc đến thiết chế thực hiện quy hoạch lỏng lẻo tại Việt Nam. Còn từ góc độ chuyên môn: phương pháp và thực hành quy hoạch, liệu có vấn đề gì mà ông cho là nguyên nhân dẫn đến những vấn nạn đô thị kể trên?

Một vấn đề cốt lõi trong phương pháp quy hoạch là sự tồn tại ranh giới giữa quy hoạch xây dựng đô thị (khía cạnh phát triển về hạ tầng, kỹ thuật và kiến trúc của một thành phố) và kế hoạch (hay còn gọi là quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội) của thành phố đó. Vai trò của quy hoạch mới chỉ là thực hiện kế hoạch: xây dựng bao nhiêu căn nhà, mở bao nhiêu km đường, nối bao nhiêu cây cầu...

Về mặt tổ chức chính quyền, quy hoạch, thuộc lĩnh vực xây dựng, và kế hoạch, thuộc lĩnh vực kế hoạch - đầu tư, vẫn còn phụ thuộc vào các cơ quan quản lý riêng biệt và dường như ít đối thoại với nhau.

Tôi nghĩ để giải quyết những vấn nạn trong đô thị Việt Nam hôm nay, quy hoạch phải lồng ghép các mục tiêu kinh tế - xã hội vào trong các bản vẽ thay vì chỉ tập trung vào việc tạo dựng hình ảnh bề ngoài của đô thị. Và việc không am hiểu các khía cạnh kinh tế - xã hội trong quá trình quy hoạch xây dựng đô thị cũng làm hình ảnh thành phố bị biến dạng và chắp vá so với ý đồ thiết kế.

Tại Canada cũng như nhiều quốc gia phát triển khác, các nhà quy hoạch (planner) đảm đương cả hai vai trò: đề xuất chiến lược phát triển kinh tế và kế hoạch phát triển đô thị, hạ tầng.

* Nhưng cùng với sự phân cấp quản lý quy hoạch về cấp quận và phường, các yếu tố kinh tế - xã hội trong nhận thức của địa phương thường mâu thuẫn với quy hoạch của toàn thành phố và dẫn đến quang cảnh chắp vá của đô thị hóa vùng ven như trong nghiên cứu của giáo sư đã phản ánh?

Đúng thế. Chính quyền thành phố đề xuất các bản quy hoạch tổng thể. Tuy nhiên, việc thực hiện quy hoạch phụ thuộc rất nhiều vào sự đồng thuận, quyết tâm của chính quyền cấp quận/huyện và cả cấp phường/xã trong việc thực hiện bản quy hoạch chung đó cũng như quản lý đô thị.

Đặc điểm chung của đô thị hóa vùng ven tại Tp.HCM là sự chắp vá, nhất là do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vô nguyên tắc. Sự chắp vá này dẫn đến những tác hại về môi trường và xã hội. Sự chắp vá trong đô thị hóa cũng phản ánh phần nào sự chắp vá trong thực hiện và quản lý quy hoạch.

Theo số liệu của Niên giám Thống kê Tp.HCM 2008 thì dân số thành phố năm 2007 là 6,7 triệu người. Tuy nhiên, một con số ước lượng có từ năm 1998 thì dân số lúc đó đã là 7,5 triệu, trong khi số liệu chính thức tại cùng thời điểm là 5,1 triệu.

Hơn 2 triệu người “lọt sổ” này không trốn đi đâu cả. Nếu anh đến bất cứ ủy ban phường nào mà hỏi thì cán bộ ở đó đều nắm rất vững những người dân đó đang ở đâu. Khi đến các cơ quan địa phương và nói chuyện với người dân thì hầu như ai cũng nói là thiếu quy hoạch, thiếu kiểm soát việc xây dựng.

Thoạt nghe người ta sẽ có cảm tưởng rằng đây là một thành phố không có kiểm soát, không ai là người chịu trách nhiệm. Thật ra vấn đề là ở chỗ hệ thống chính quyền khá phức tạp nhưng đang còn phân mảng, chồng chéo và mâu thuẫn về trách nhiệm và quyền lợi - đây chính là những điều kiện đằng sau những biến đổi hiện nay tại vùng ven của thành phố.

Khi kinh tế thị trường phát triển, vùng ven được công nghiệp hóa và di dân đổ về ngày càng nhiều. Nhiều nông dân bỏ nghề nông, xây nhà trọ trên đất thổ cư và cho thuê. Tại một làng vùng ven phía tây Tp.HCM, có 20% số hộ trong làng đã kinh doanh nhà trọ và số người ở trọ khoảng 12.500 người, xấp xỉ số dân của làng.

Đây là một hình thức kinh doanh không hợp pháp cả về các quy định xây dựng cơ bản lẫn về hợp đồng thuê nhà, tuy nhiên đã được cán bộ địa phương chấp thuận, thậm chí khuyến khích. Sự chấp thuận này được lý giải là do nhà trọ không chỉ tạo ra nguồn thu trực tiếp cho chính quyền và người dân địa phương mà còn tạo ra chỗ ở rẻ, do đó chi phí lao động sẽ thấp và giúp tăng khả năng cạnh tranh của địa phương trong thu hút đầu tư.

Ở một phường ven đô khác, dân cư chỉ có 40.000 người nhưng đã có 200 nhà máy và hơn 1.500 cơ sở kinh doanh hộ gia đình. Đi dọc các con đường chính trong phường, anh sẽ thấy những nhà máy quy mô nhỏ nằm rải rác, xen lẫn khu dân cư và các cửa hàng kinh doanh trong phường.

Nhà ở bình dân và công nghiệp hóa quy mô nhỏ có vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng hình ảnh đô thị hóa vùng ven nhưng dường như đã tuột khỏi sự quản lý của thành phố và nằm trong tay chính quyền cấp thấp hơn.

Sự quản lý này càng trở nên khó khăn hơn khi quyền lực nhà nước do chính quyền địa phương nắm giữ không địch lại các quyền lực xã hội khác như một hội đồng thôn, một ông chủ lớn quen biết rộng hay một băng nhóm tội phạm. Thiết chế quy hoạch là rất quan trọng và thiết chế đó phải được đồng thuận trong mọi cấp quản lý của hệ thống chính quyền.

Ở các vùng ven thành phố, sự xuất hiện của các dự án bất động sản quy mô nhiều khi không đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân tại địa phương mà đồng nghĩa với việc phải di dời đến những nơi ở mới không phù hợp với lối sống và việc kiếm sống của họ. Như vậy quy hoạch xây dựng đô thị không hẳn giúp phát triển kinh tế - xã hội cho những người dân vốn là đối tượng của quy hoạch.

Theo Địa Ốc TTO

Tin nhiều người đọc

 

Biệt thự biển phong cách "Go Green" thu hút khách nghỉ dưỡng cao cấp (08:00 05/12/2018)

Cuối năm, giới đầu tư bất động sản chuyển hướng sang đất nền (08:00 05/12/2018)

Thị trường BĐS Quảng Ngãi - Điểm đến mới của giới đầu tư địa ốc (08:00 06/12/2018)

Lỗ hổng pháp lý khiến nhà đầu tư condotel chịu nhiều thua thiệt (13:47 04/12/2018)

Đầu tư officetel - miếng hời lớn từ lợi nhuận cho thuê (08:00 07/12/2018)

Bộ Công an vào cuộc vụ bán dự án "ma" của địa ốc Alibaba (08:43 08/12/2018)

Tin mới nhất

 

Người dân phải tăng thu nhập lên 8-9 lần mới mua được nhà giá rẻ (10:15 08/12/2018)

Nhu cầu mua nhà của khách hàng đang làm thay đổi thị trường BĐS (15:18 06/12/2018)

Dự án bất động sản chào bán khi chưa giải chấp có những rủi ro gì? (13:31 05/12/2018)

Vì sao thị trường bất động sản tại Tp.HCM luôn "nóng" nhất cả nước? (08:34 03/12/2018)

4 yếu tố giúp BĐS Việt Nam là ngôi sao mới nổi của thị trường quốc tế (11:41 24/11/2018)

Nhà nước cần can thiệp nhà thương mại giá rẻ? (08:38 23/11/2018)

Tin cũ hơn

 

Thị trường bất động sản: Vẫn mất cân đối nghiêm trọng (16:47 22/12/2008)

Bất động sản Việt Nam: Giá nhà đất vẫn còn cao (16:14 22/12/2008)

Khó dự báo giá thuê văn phòng (09:47 22/12/2008)

Bất động sản Việt Nam: Cần nhìn xa trông rộng (09:08 20/12/2008)

Địa ốc TPHCM: Hấp dẫn đi kèm thách thức (09:07 20/12/2008)

Dự án sông Hồng: Không thể tách rời đồ án quy hoạch chung Hà Nội (16:35 19/12/2008)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn