Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Quy hoạch trung tâm TPHCM dưới góc nhìn toàn cục

13/11/2008 15:42

Khi người Pháp quy hoạch Sài Gòn, họ không thể tưởng tượng một ngày kia Sài Gòn và Chợ Lớn là một, quần thể đô thị Sài Gòn sẽ có gần chục triệu dân. Và cũng chẳng bao giờ họ hình dung được quả địa cầu sẽ bị hâm nóng bởi phát triển công nghiệp... Thế nhưng, vào thời điểm ấy họ đã thiết kế những đại lộ mà hiện nay việc lưu thông vẫn còn thoải mái hơn các con đường mới mở sau này. Chúng ta phải rút kinh nghiệm từ điều này để có một tầm nhìn đúng mức trong quy hoạch đô thị.


Giải nhất cuộc thi "ý tưởng thiết kế đô thị khu vực trung tâm hiện hữu mở rộng TPHCM" đã được chọn. Dự án được dự trù cho năm 2025 nhưng sẽ quyết định diện mạo khu vực trung tâm thành phố trong một khoảng thời gian rất dài. Có nhiều cách triển khai ý tưởng đó tùy theo chuyển biến xã hội và việc triển khai sẽ tác động vào chuyển biến ấy. Vì vậy, chúng ta phải có một viễn tượng lâu dài của xã hội trong bối cảnh của ngày mai.

Vì quy hoạch ở quy mô lớn và có tầm quan trọng nên phải đặt trung tâm TPHCM vào khung cảnh của không gian và thời gian, của thời đại và lịch sử của một quần thể đô thị đang hình thành trong một thế giới hội nhập... Sinh thái là một vấn đề mới được đặt ra cho các nhà quy hoạch và là một vấn đề chủ yếu. Nhưng do hoàn cảnh đặc thù của TPHCM, cần phải suy nghĩ để dự án đi đến giải đáp tối ưu khi mà chúng ta không có sẵn mô hình để tham khảo.

Môi trường và khung cảnh

TPHCM hiện chiếm 10% tổng dân số cả nước, với sức hút nhanh và mạnh hơn bất cứ thành phố nào, và có thể sẽ thu hút trên 20 triệu dân trong tương lai. Quần thể đô thị Sài Gòn (ngoài các thành phố vệ tinh) sẽ có bao nhiêu dân với diện tích hơn gấp bốn lần TPHCM hiện tại? Những con số thoáng qua như vậy cho thấy trung tâm TPHCM sẽ phải trở thành trái tim của một quần thể đô thị và hoàn toàn phụ thuộc vào quan niệm tổ chức chung của quần thể ấy. Một thực thể hữu cơ của quần thể đô thị Sài Gòn phải ra đời để trái tim khỏi bị bóp nghẹt trong hỗn loạn của phát triển và tập trung quá lớn dân số. Từ đó TPHCM và các thành phố vệ tinh mới có thể định hình được một cách hài hòa và lâu dài trong môi trường chung.

Dường như hiện nay chúng ta hãy còn thiếu việc nghiên cứu này. Nếu không có một viện nghiên cứu và quản lý tổng thể, mỗi địa phương sẽ làm theo cái nhìn cục bộ của mình. Một ê kíp gồm các chuyên gia về các vấn đề xã hội - kinh tế phụ trách chương trình phát triển đô thị là cần thiết để đáp ứng nhu cầu và quyền lợi của mọi tầng lớp xã hội và của toàn dân. Các chuyên gia cũng sẽ cần tiếng nói của các địa phương không kém vì quần thể đô thị Sài Gòn ảnh hường trực tiếp đến đời sống ở tận các ngõ ngách nông thôn trên toàn quốc.

Xã hội đô thị mới


Sự khác biệt giàu - nghèo ngày càng lớn và cuộc tranh đấu chống lại sự khác biệt ấy ngày càng mãnh liệt để làm giảm bớt căng thẳng. Các nước đang phát triển có thể sẽ rơi vào một trong hai tình huống, hoặc trỗi dậy và nhanh chóng bắt kịp các cường quốc, hoặc bị bỏ lại phía sau, tùy theo sức vươn lên của mỗi dân tộc. Theo cái nhìn của người viết, dân tộc Việt Nam có khả năng vươn lên để lọt vào sân chơi của các nước giàu và người làm quy hoạch có thể mường tượng một tương lai như vậy.

Khi quần thể đô thị Sài Gòn phình ra và trở thành một thực thể, đời sống cao của xã hội sẽ tiêu thụ rất nhiều hàng hóa, năng lượng và thải ra rất nhiều loại chất thải. Quy hoạch và tổ chức sinh hoạt để giảm thiểu nhiệt độ cho trung tâm TPHCM là một nhu cầu cho sức khỏe của người dân và của nền kinh tế. Thu nhỏ diện tích của quần thể đô thị, nới rộng các đường phố, tạo sự thông thoáng và sinh thái hóa đô thị là một nhu cầu không thể tránh được.

Chúng ta không thể để quần thể đô thị Sài Gòn cứ phình ra một cách tự nhiên. Độ cao xây dựng và chiều rộng đường phố không thể cứ tiếp tục giữ mãi một tỷ lệ như quá khứ và hiện tại. Đường phố trước kia được quan niệm cho những khu nhà một, hai tầng trong thời điểm chưa có ô tô cho người dân lao động. Kiểu nhà cá thể ấy nay mọc cao hơn nhiều và vẫn ở dưới dạng cá thể. Phương tiện di chuyển chủ yếu bằng xe gắn máy, và trong tương lai là ô tô, thay vì đi bộ như thời xưa. Tất cả vẫn theo hệ thống chia lô do người Pháp quy hoạch, khi họ mới đặt chân đến Việt Nam. Và tất cả các khu và đường phố đã trở thành đa năng. Cách bố trí các trục giao thông và nhà cửa như vậy không thể tồn tại được nữa.

Nếu chúng ta chỉ nhìn cuộc sống cho mỗi cá nhân hoặc gia đình thì nhà cá thể vài ba tầng trên những con đường yên tĩnh quả là lý tưởng. Nhưng làm sao có được sự lý tưởng ấy trong tương lai lâu dài? Chúng ta không có cách nào khác là phải chấp nhận nhà ở chung cư cao tầng, các cơ sở thương mại tập thể cũng như các cao ốc rất cao cho văn phòng và nhất là khai thác lòng đất cho một số công trình. Ngược lại, trung bình mỗi hộ dân sẽ có một ô tô và tất cả các tiện nghi của người tiêu dùng ở mức độ tân tiến. Mọi người sẽ thích nghi với cách sống trong môi trường mới ấy. Nếu không Việt Nam, một nước quá chật hẹp, quá đông và quá tập trung, sẽ rơi vào tình trạng của một thị trường địa ốc đô thị mà người dân không có quyền tham gia.

Quy hoạch và kinh tế thị trường



Để mở rộng các trục giao thông, ngân sách đền bù là quá lớn tuy diện tích ven các trục lộ không bao nhiêu. Trong khi ấy, đằng sau các đường phố lớn là những khu ổ chuột chen chúc các loại nhà tự phát không có vệ sinh, giá trị vật chất và văn hóa rất thấp. Giá nhà đất ở đấy thấp hơn ở mặt tiền các trục lộ rất nhiều. Mặc dầu vậy, người dân bình thường không bao giờ có khả năng mua đất xây nhà cho bản thân và gia đình. Trong tình huống ấy, tương lai thuộc về những nhà đầu tư lớn cạnh tranh nhau làm giàu trên thị trường của giới thượng lưu, nhất là ở trung tâm TPHCM.

Tuân theo luật chơi của thị trường, chúng ta phải có giải đáp bằng con đường quy hoạch thích nghi. Nghĩa là chấp nhận tư bản đầu tư, nhưng người đầu tư ấy phải có khả năng hạ thấp giá thành và giá bán công trình xây dựng bằng cạnh tranh và số lượng xây dựng trên thửa đất họ đầu tư (xem sơ đồ). Họ sẽ trực tiếp đền bù cho dân cư trong các ngõ hẻm bằng cách tái định cư tại chỗ và bố trí cho những người buôn bán nhỏ vào làm ăn trong các thương xá tập thể. Tỷ lệ xây dựng được nâng cao, giá thành đương nhiên sẽ hạ xuống, từ đó người dân mới có khả năng mua nhà cho mình. Để gia tăng số lượng xây dựng, dự án quy hoạch phải cho phép nhà đầu tư xây cao đến độ họ có thể kiếm lời. Thị trường sẽ tự nhiên tạo cơ hội cho người dân sinh sống một cách bình thường trong một xã hội bình thường.

Tuy nhiên, để làm được điều này, vấn đề hạ tầng cơ sở phải được cải thiện. Ngân sách mở mang và cải tạo thành phố nằm một phần rất lớn ở hạ tầng cơ sở. Vậy làm sao có một ngân sách khổng lồ để hiện đại hóa hạ tầng cơ sở của trung tâm TPHCM? Ở một nước còn nghèo như Việt Nam, Nhà nước không bao giờ có đủ khả năng tài trợ cho công trình lớn như vậy. Còn nếu Nhà nước quyết tâm lập ngân sách ấy, cuối cùng nó cũng chỉ đè nặng lên vai của người dân.

Ngân sách khổng lồ này chỉ có thể đến từ nguồn sinh lợi của vốn đầu tư địa ốc ngay trên thị trường. Nếu dự án quy hoạch đi kèm với tính toán đầu tư và cho phép nhà đầu tư xây cao đến mức họ có đủ khả năng xây dựng tất cả các nhu cầu của hạ tầng cơ sờ thì ngân sách lớn bao nhiêu dành cho hạ tầng cũng có thể có được. Đây là sách lược phát triển hài hòa giữa tư tưởng quy hoạch và kinh tế đô thị.
Theo TBKTSG

Tin nhiều người đọc

 

Thị trường BĐS Quảng Ngãi - Điểm đến mới của giới đầu tư địa ốc (08:00 06/12/2018)

Đầu tư officetel - miếng hời lớn từ lợi nhuận cho thuê (08:00 07/12/2018)

Tp.HCM sử dụng 174 căn hộ để thực hiện di dời, tái định cư các hộ dân Quận 1 (08:38 07/12/2018)

Đồng Nai: Ba công ty môi giới bất động sản vào "tầm ngắm" điều tra (09:20 08/12/2018)

Nhiều khách hàng đặt cọc ngay tại lễ mở bán căn hộ Oriental Westlake (08:00 08/12/2018)

Eco Green Central Park: Không gian ước ao cho mọi cư dân thành thị (09:01 06/12/2018)

Tin mới nhất

 

Yêu cầu TP. Hà Nội rà soát lại dự án quy hoạch sử dụng đất phường Ô Chợ Dừa (09:55 08/12/2018)

Kiến nghị điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Tp.HCM đến năm 2045 (09:13 05/12/2018)

Đà Nẵng đề xuất chọn Singapore làm hình mẫu để quy hoạch thành phố (08:36 04/12/2018)

Kiến nghị điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung Khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô (13:42 28/11/2018)

Đồ án quy hoạch Long Thành (Đồng Nai) sẽ có 3 khu đô thị lớn (08:38 27/11/2018)

Hà Nội: Huyện Đông Anh phấn đấu lên quận vào năm 2020 (10:16 21/11/2018)

Tin cũ hơn

 

Khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô: 3 khu vực phải tuân thủ quy hoạch (10:32 13/11/2008)

Bộ TN-MT kiến nghị xử lý dứt điểm quy hoạch "treo" (09:37 13/11/2008)

Tạm dừng thực hiện 4 dự án đô thị mới tại Hà Đông (09:06 13/11/2008)

Quy hoạch khu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao tại Hiệp Thuận (08:58 13/11/2008)

Hoàn chỉnh hồ sơ cho dự án 8 tỉ đô la ở Quảng Nam (14:02 12/11/2008)

“Sẽ có một mức giá chung khi đền bù đất nông nghiệp” (10:57 12/11/2008)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn