Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

“Chủ đất” đứng ngoài cuộc

15/01/2009 09:50

Muốn xây nhà trước tiên phải có đất. Điều nghịch lý là TP.HCM có diện tích 1.295,5 km² lại thường kêu “thiếu đất”, bởi quỹ đất đang nằm trong tay các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc! Vì sao doanh nghiệp lại “khoanh tay” làm lơ chủ trương lớn của Nhà nước?

“Chủ đất” đứng ngoài cuộc
Chung cư tái định cư Phạm Viết Chánh Q.Bình Thạnh TP.HCM - Ảnh: HUY ANH
Bỏ quên “cây đũa thần”

Nếu nói doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đứng ngoài cuộc thì hơi oan, bởi lẽ trên thực tế đã có doanh nghiệp tham gia nhưng bị chê (!). Cách đây 3 năm, vào tháng 10-2006, ông Lê Hùng Mạnh, Giám đốc Công ty Địa ốc Gia Hòa sau khi hoàn tất hạ tầng dự án nhà ở tại phường Phước Long B, quận 9 đã tuyên bố sẽ đầu tư xây dựng 1.000 căn hộ tại đây dành cho đội ngũ trí thức trẻ có thu nhập thấp.

Dự kiến các căn hộ này thuộc 5 block chung cư cao 12 tầng trong khuôn viên đất rộng 17.000 m². Đề án được rất nhiều trí thức trẻ mới ra trường đăng ký mua và đã được lãnh đạo TP đồng ý về chủ trương.

Thế nhưng, khi biết dự án được áp dụng cho các đối tượng có thu nhập từ 3 triệu đồng/người/tháng thì cơ quan chức năng trả lời rằng, với mức thu nhập như vậy không thuộc diện thu nhập thấp. Thế là dự án đành gác lại!

Tuy nhiên, sự đánh tiếng cũng chỉ xuất hiện lác đác. Theo chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương, về cơ bản xuất phát từ lợi nhuận. Hiện nay phân khúc nhà cao cấp có lợi nhuận số một, doanh nghiệp “ăn” không hết nên chưa hào hứng đến các mảng nhà khác. Chính vì thế, điều vô lý đã xuất hiện: đất đai do Nhà nước quản lý, nhưng thực tế thì doanh nghiệp đang “giữ đất”; Nhà nước làm gì cũng phải “mua lại”.

Trong khi đó, “cây đũa thần” mà Nhà nước đang giữ lại không được sử dụng: Luật pháp quy định rất cụ thể rằng nếu đất giao quá 12 tháng mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện chậm tiến độ quá 24 tháng thì Nhà nước sẽ thu hồi.

“Nếu làm thẳng tay thì những dự án làm 3- 4 năm chưa xong đền bù, hoặc còn để đất hoang đều sẽ bị thu hồi được hết! Viện dẫn tất cả lý lẽ đều không thuyết phục nếu tuân theo luật pháp và mục đích xã hội cao cả là lấy đất xây nhà xã hội”, ông Nguyễn Ngọc Dương khẳng định. Mà có quỹ đất trong tay, những việc còn lại của câu chuyện nhà ở xã hội sẽ đơn giản hơn!

Một “cây đũa thần” khác cũng bị bỏ quên, đó chính là quỹ đất công. Theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, cái khó của chương trình nhà ở xã hội là thiếu quỹ đất và giá thành nhà quá cao.

Thực tế, số diện tích đất công, đặc biệt là kho bãi đang bỏ trống khá nhiều. Việc khai thác quỹ đất công sẽ đem lại lợi thế rất lớn cho nhà ở xã hội, nếu xây lên nhà thì giá thành sẽ rẻ hơn cho đầu ra, còn đem đấu giá sẽ đem lại nguồn tiền rất lớn để hỗ trợ cho việc xây nhà!

Sửa luật từ đâu?

Nguồn lực từ đất đai thiếu kiểm soát, bị “bỏ quên” nhưng bên cạnh đó các đạo luật dành cho phát triển nhà ở cũng tạo nên sự kiềm hãm. Cách đây chưa lâu, Bộ Xây dựng xới lên câu chuyện một dự án nhà ở phải qua 33 bước, khiến dư luận phải bàng hoàng về thủ tục “hành là chính” này.

Mới đây, kể chuyện với phóng viên, ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức cho biết dự án Cantavil giai đoạn 2 tại quận 2 phải chậm mất 3 năm để… điều chỉnh quy hoạch. Chủ đầu tư cho biết, với khu đất này, chủ đầu tư đã nộp tiền thuế, đã ra sổ đỏ, tất nhiên vẫn là đất ở nhưng khi ghi lại là “thương mại- văn phòng”. Để có thêm 2 chữ “đất ở” phải tốn thời gian 3 năm!!!

Ngay luật mới ra đời cũng góp phần “trói tay trói chân” các dự án nhà ở xã hội vì thiếu thực tế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố đã chỉ ra điều bất hợp lý trong Luật Nhà ở: “Quy định chung cư dùng làm nhà ở xã hội không cao quá 5 hoặc 6 tầng và diện tích bị khống chế không quá 60m²/căn hộ, đối với TPHCM, hiện đã trở nên lạc hậu. Chúng tôi từng kiến nghị Bộ Xây dựng sửa đổi quy định này”.

Mà lạc hậu thật! Công ty TNHH Một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà vừa khởi công xây dựng 176 căn hộ nhà ở xã hội tại khu dân cư An Sương, quận 12. Do quy định trên nên chỉ được xây 6 tầng.

Điều đáng nói là chắc chắn khi hoàn thành, chung cư này sẽ giống như nhà “cấp 4”, thấp lè tè nếu so với các chung cư cao đến 15 tầng trong cùng khuôn viên. Không chỉ thế, nó còn cho thấy một sự lãng phí.

Rõ ràng, xây nhà xã hội là một bài toán vĩ mô, tổng hòa các mối quan hệ, đặc biệt cần có quyết tâm của các cấp chính quyền. Tất cả điều đó phải được cụ thể hóa thành luật pháp. Trên thực tế, luật pháp về đất đai, nhà ở hiện hành không đủ sức xử lý hết những mối mâu thuẫn trên.

Về điều này, Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, thủ tục nhiêu khê dẫn tới một dự án phải qua 33 bước là câu chuyện thật, liên quan đến rất nhiều lĩnh vực như đất đai, quốc phòng, tĩnh không, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, luật đầu tư… Hiện tại các thủ tục đã được bộ chỉnh sửa hoàn tất và trình Chính phủ, theo hướng đơn giản và tạo điều kiện thuận lợi nhất. Dự kiến ngay trong quý I- 2009, Chính phủ sẽ ban hành dưới dạng nghị quyết.

Đối với cơ chế dành cho nhà ở xã hội, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam hiện đang chỉnh sửa và “rất khó khăn vì phải sửa luật, liên quan đến nhận thức khác nhau”. Tuy nhiên có sự khác biệt là Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch đầu tư phối hợp cùng Bộ Xây dựng tiến hành dự thảo sửa đổi nhiều đạo luật có liên quan, theo hướng sẽ “cởi trói” cho bất động sản, cách làm cũng đổi mới theo hướng là thống nhất chung chứ không phải lĩnh vực thuộc bộ nào thì bộ đó tự làm.

“Chính phủ yêu cầu gấp rút thực hiện để trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 5 tới”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định.

Rõ ràng, chưa nói đến chuyện rót tiền vào để kích cầu xây nhà ở xã hội, thì đã thấy rất nhiều bộn bề công việc cần giải quyết để khơi thông dòng chảy nhà ở xã hội. Đó là sự quyết tâm của chính quyền đối với chương trình nhà ở xã hội, song song đó là việc tiến hành sửa đổi luật pháp cho phù hợp thực tiễn và mời gọi đầu tư.

Có lẽ đó chính là gói kích cầu cần thiết, “đúng thuốc” cho thị trường bất động sản nói chung và cho nhà ở xã hội nói riêng!

Ông ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên - Môi trường: Phải có trợ giúp của Chính phủ!

Hiện nay người ta bàn tới vấn đề nhà ở xã hội (NƠXH) nhiều là do đề xuất của Bộ Xây dựng về gói kích cầu cho NƠXH. Thực ra vấn đề NƠXH đã được thảo luận quyết liệt khi soạn thảo cũng như thông qua Luật Nhà ở. Trong đó, vấn đề NƠXH được đề cập rất nhiều nhưng sau đó lại chưa triển khai được một cách mạnh mẽ. Vì sao, bởi vì đây là vấn đề liên quan đến thị trường, đồng thời cũng là vấn đề an sinh xã hội, chúng ta chưa có cơ chế kích thích đầu tư cho NƠXH. Nói chung vấn đề này chưa được giải quyết một cách thấu đáo là vì cơ chế giải quyết của chúng ta còn thiếu để kích thích khu vực này của thị trường.

NƠXH phải giải quyết hài hòa quyền lợi của nhà đầu tư để họ mạnh dạn thực hiện. Chắc chắn NƠXH phải có sự trợ giúp của Chính phủ, thông qua việc cho vay trước vào lương, rồi xử lý thu lại từ lương, cũng như tính đến quỹ NƠXH cho những người lao động bình thường… Hay nói cách khác, một vấn đề mang tính xã hội nhưng phải giải quyết bằng cơ chế thị trường, đó là cái khó khăn lớn nhất.

Còn những vấn đề liên quan đến pháp luật hiện nay, có lẽ không có gì ngăn trở cả, cũng đã ủng hộ hết mức cho việc tạo thành NƠXH. Theo tôi, chỉ là vấn đề cơ chế lúc tạo thành như thế nào để nhà đầu tư thấy có lợi mà dồn vốn vào phân khúc này. Mặt khác, NƠXH chắc chắn giá phải thấp hơn những loại khác, do đó chúng ta quản lý NƠXH như thế nào để đảm bảo an sinh xã hội là tiêu chí đầu tiên, chứ không phải tiêu chí thị trường. Tiếp đó, sự trợ giúp của Chính phủ cũng phải phù hợp với cơ chế thị trường, lúc đó mới có tác dụng tích cực.

Tôi cho rằng, vấn đề này chúng ta nên có tham khảo chính sách của một số nước. Hình thức hợp tác xã nhà ở là hình thức mà Thụy Điển cũng như các nước Bắc Âu khác áp dụng để quản lý thị trường nhà chung cư cho những người lao động và họ quản lý rất tốt, không có đầu cơ, không ai tích trữ để sinh lợi cả. Hợp tác xã sẽ bao sân toàn bộ việc sử dụng thừa thiếu như thế nào, chuyển nhượng, làm cho vấn đề an sinh xã hội thực chất là an sinh xã hội, không lấn cấn chuyện gì vào đây.

Ông PHẠM UYÊN NGUYÊN, thành viên HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh nhà Sài Gòn: Giá căn hộ có thể còn 500 triệu đồng

Theo thống kê, hiện nay có 70% dân số Việt Nam dưới 35 tuổi, rất nhiều bạn trẻ không dám lập gia đình vì không có nhà ở. Như vậy mới thấy được nhu cầu về nhà ở của đối tượng trên khá cao. Đây cũng là đối tượng có thể kích cầu được thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để làm được điều này thì cần phải giải quyết đồng bộ bài toán sau. Thứ nhất, Nhà nước cần phải hỗ trợ cho các DN về đất (miễn thu tiền sử dụng đất) vì chi phí đền bù, giải tỏa một khu đất đã nhiều, nếu thêm tiền sử dụng đất thì giá thành của căn hộ sẽ tăng lên. Thứ hai, cần phải tinh giản tối đa thủ tục hành chính vì hiện nay, trung bình một dự án từ khi lập dự án đến khi xây dựng mất ít nhất từ 1,5 - 2 năm, như vậy giá thành cũng sẽ “đội” lên mà doanh nghiệp cũng ngán nên không tham gia.

Thứ ba, kỹ thuật xây dựng tại Việt Nam hiện nay còn quá thấp (chậm hơn các nước khoảng 30 năm) nên thời gian kéo dài, giá thành sản phẩm tăng lên. Và điều này chúng ta hoàn toàn có thể “hoàn thiện” được vì hiện có nhiều kỹ thuật xây dựng tiên tiến trên thế giới. Chẳng hạn như tại Hàn Quốc, hiện đã có công nghệ xây dựng với giá thành chỉ bằng khoảng 30% so với giá thành xây dựng của ta hiện nay.

Thứ tư, cần quy hoạch những khu đất có quy mô khoảng 10 ha để xây dựng nhà cho đối tượng trên, như thế sẽ giảm được chi phí đầu tư vào hạ tầng (một phần không nhỏ trong các dự án) và giảm diện tích căn hộ xuống còn khoảng 35 - 40m² (Hong Kong, Singapore, Malaysia đã thực hiện chính sách căn hộ nhỏ cỡ 30m²/căn). Thứ năm là phải đẩy mạnh tín dụng bất động sản cá nhân.

Hiện nay, các ngân hàng hầu như không quan tâm đến việc này (hoặc là thủ tục cho vay quá khắt khe) nên những người có nhu cầu mua nhà cũng không biết làm sao để vay, trong khi đây là đối tượng căn cơ mà các ngân hàng cần phải hướng tới, nhất là trong thời điểm hiện nay nhằm kích cầu thị trường. Tuy nhiên, Nhà nước cần có chính sách cho vay với lãi suất thấp hơn (khoảng 10%/năm - ngân hàng vẫn có lời) để hỗ trợ người mua nhà.

Giải quyết được các vấn đề trên, giá thành căn hộ sẽ còn khoảng 500 triệu đồng/căn, trả trước 20% - 30%, số còn lại có thể trả góp từ 20 năm thì những người thu nhập 4 - 5 triệu đồng/tháng hoàn toàn có thể sở hữu được một căn hộ theo thu nhập của mình.

Theo Sài Gòn Giải Phóng

Tin nhiều người đọc

 

Nghịch lý chung cư giá rẻ: Nhà cũ hút khách hơn nhà mới (10:45 10/11/2018)

Người mua thực phải bỏ tiền chênh để mua căn hộ dưới 2 tỷ đồng (08:31 13/11/2018)

Năm 2019, cầu An Phú Đông sẽ hoàn thành, xoá sổ bến phà hơn 20 năm (13:24 12/11/2018)

Thị trường BĐS Tp.HCM: Những con số đáng chú ý trong 10 tháng đầu năm 2018 (09:14 10/11/2018)

Giá shophouse khu Đông Sài Gòn tăng gấp đôi, gấp ba lúc mở bán (08:21 08/11/2018)

Tp.HCM: Dự án đón đầu khu Tây Bắc sắp lên ngôi (08:00 11/11/2018)

Tin mới nhất

 

Kiến nghị giao tỉnh Đồng Nai xây dựng dự án cầu Cát Lái (09:32 14/11/2018)

Người dân Đồng Hới, Quảng Bình điêu đứng vì “cò” đất (08:28 14/11/2018)

Chen chân mua đất nền thị xã Tân Uyên (08:00 14/11/2018)

Diamond Center hút gia đình trẻ với mức giá chỉ từ 1,2 tỷ đồng (08:00 14/11/2018)

MGLand tiếp tục phân phối dự án Best Western Premier Sapphire Ha Long (08:00 14/11/2018)

Tp.HCM đề xuất được xây sân golf rộng 135ha tại Cần Giờ (17:02 13/11/2018)

Tin cũ hơn

 

Phát triển hạ tầng đô thị cần 12 tỷ USD (09:42 15/01/2009)

Rộng cửa với tín dụng bất động sản (09:39 15/01/2009)

Hai nhà cao tầng cố tình sai phép giữa thủ đô (09:35 15/01/2009)

26 nghìn tỷ đồng làm đường cao tốc ở miền Bắc (09:28 15/01/2009)

Tháng 2/2009 bán biệt thự khu đô thị CEO Quốc Oai (09:19 15/01/2009)

Nhiều gói thầu lớn không tìm được nhà thầu (16:52 14/01/2009)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn