Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà: Lách luật?

17/02/2009 16:31

Giám đốc Ngân hàng nhà nước Chi nhánh TP.HCM cho biết sẽ tiến hành kiểm tra ngay tính pháp lý trong nghiệp vụ này của Vinaland.

Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà: Lách luật?

Khu đất triển khai dự án ở quận 7, TP.HCM của Công ty Vinaland. Ảnh: Mai Thảo.

Pháp Luật TP.HCM số ra ngày hôm qua có bài “Người ít tiền sẽ được ở nhà xịn?” nói về việc Công ty Bất động sản Vinaland phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở để huy động vốn xây nhà. Theo đó, nếu mỗi tháng góp năm triệu đồng để mua chứng chỉ quỹ, sau năm năm khách hàng sẽ được quyền mua một căn hộ cao cấp tại dự án Saigon South Center trên đường Nguyễn Lương Bằng, quận 7. Số tiền này được tính là chi phí cho quyền sử dụng đất và các chi phí khác như san lấp, giải phóng mặt bằng, thiết kế, lập dự án... Đến lúc hoàn thành, khách hàng có quyền mua 60 m2 sàn với đơn giá xây dựng gốc.

Tuy nhiên, dư luận còn nhiều băn khoăn về tính pháp lý trong khâu phát hành chứng chỉ. Ngoài ra, hàng loạt vấn đề như tiêu chí để xác định “giá gốc”, thời hạn hoàn thành dự án... cũng đang được đặt ra.

Vinaland: Chúng tôi vận dụng luật linh hoạt

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Đỗ Đăng Khoa, Trưởng phòng Pháp lý Công ty Bất động sản Vinaland, cho rằng công ty phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở là đúng luật. Ở đây công ty dựa vào quan hệ vay mượn đã quy định rõ trong Bộ luật Dân sự. Còn tại sao công ty không phát hành trái phiếu theo Luật Doanh nghiệp, ông Khoa lý giải là vì trái phiếu hút ngay một lượng vốn lớn, thu tiền ngay một lần. Như trước đây, Công ty Bất động sản Sacomreal đã phát hành trái phiếu dự án Phú Lợi, mỗi trái phiếu có giá trị cả tỷ đồng. Còn chứng chỉ tiết kiệm của Vinaland chỉ phát hành ra từng đợt, hút vốn theo hình thức tiết kiệm hàng tháng với số tiền rất ít. Ngoài ra, Vinaland không thể phát hành theo dạng trái phiếu vì chứng chỉ của công ty còn chuyển đổi ra quyền mua nhà với đơn giá xây dựng gốc.

“Do pháp luật hiện chưa có quy định rõ về phương thức phát hành chứng chỉ tiết kiệm như cách công ty đang làm nên buộc chúng tôi phải vận hành pháp luật linh hoạt. Ở phương thức này, công ty làm theo thực tiễn đời sống là việc gì mà pháp luật không cấm thì công ty làm” - ông Khoa nói.

Tuy nhiên, ông Khoa khẳng định về bản chất, công ty phát hành chứng chỉ này dựa vào quan hệ vay nợ được quy định trong Bộ luật Dân sự. Vì ngay như có phát hành trái phiếu thì về luật cũng là quan hệ vay mượn. Trong đó, công ty phát hành trái phiếu mượn một số tiền lớn của khách hàng và cam kết trả một khoản lãi nào đó. Hay khi khách hàng đi gửi tiền ngân hàng thì cũng là một quan hệ vay nợ. Khách hàng là người cho vay, còn ngân hàng là người vay. Việc này thể hiện qua một cuốn sổ tiết kiệm.

Vì thế nên tên gọi là chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở của công ty cũng chỉ là cách gọi tên theo đúng hình thức người mua chứng chỉ đã tiết kiệm. Riêng với cam kết chuyển đổi chứng chỉ thành quyền mua nhà, công ty căn cứ vào giấy phép đăng ký kinh doanh.

Ba năm đã có móng

Ở một yếu tố khác được dư luận chú ý là tính khả thi của dự án mà chứng chỉ tiết kiệm của Vinaland lấy làm cơ sở để phát hành. Trao đổi với phóng viên, ông Hồ Đắc Hưng, Tổng Giám đốc Công ty Vinaland, cho biết khu đất ở đường Nguyễn Lương Bằng (quận 7) của công ty đã được UBND quận 7 chấp thuận cho đầu tư. Trong tổng số 18.000 m2 đất xây Trung tâm thương mại-dịch vụ-căn hộ cao cấp Vinaland Tower và Saigon South Center thì công ty đã mua được 15.000 m2.

“Ở quy chế phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm, chúng tôi có cam kết đến năm 2014 xây xong phần móng. Chúng tôi đã rất cẩn thận khi lùi thời hạn xây xong móng nhà đến hai năm chứ với tiến độ như hiện nay thì khoảng ba năm sau công ty đã làm xong phần móng. Ngoài ra ở phương thức này, nếu không đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án thì công ty là người chịu thiệt vì lúc đó người mua sẽ không đóng tiền mua chứng chỉ tiếp” - ông Hưng nói.

Về quy định người mua chứng chỉ sau năm năm được mua nhà với đơn giá xây dựng gốc, Vinaland giải thích đây là giá xây dựng trên một mét vuông sàn mà công ty phải trả cho nhà thầu. Cách tính là lấy tổng chi phí xây dựng (chi phí quản lý xây dựng, chi phí xây lắp, chi phí mua sắm thiết bị) chia cho tổng diện tích sở hữu riêng. Ngoài ra, lúc bán nhà công ty sẽ mời một ban kiểm soát gồm chủ tịch công đoàn và hai người sở hữu nhiều chứng chỉ nhất đến kiểm tra, giám sát việc tính đơn giá gốc. Lúc đó công ty có trách nhiệm công bố tất cả hóa đơn, chứng từ, giá mua nguyên vật liệu xây dựng cho đoàn này biết.

Còn với trường hợp người tham gia đã có 60 chứng chỉ tương đương được mua 60 m2 sàn nhà với giá gốc nhưng lúc này diện tích căn hộ thực tế là 80 m2 thì phần diện tích 20 m2 còn lại phải mua theo giá thị trường. Trường hợp này ông Hưng giải thích, người mua không nên băn khoăn sợ công ty ép giá để phá vỡ cam kết vì tỷ lệ chứng chỉ tiết kiệm công ty phát hành rất hạn chế. Tỷ lệ chỉ ở mức khoảng 30% diện tích sàn xây dựng. Với con số này thì khách hàng yên tâm vì khi bán phần diện tích căn hộ với giá thị trường, công ty cũng không thể nâng cao lên được. Đó là chưa kể lúc đó công ty phải bán nhà qua sàn giao dịch và phải công bố thông tin... Vì dự kiến đến tháng 4 này, Vinaland sẽ niêm yết trên sàn chứng khoán.

Với đề xuất cần có một ngân hàng tham gia để hạn chế rủi ro cho người mua chứng chỉ, ông Hưng cho biết công ty đang xúc tiến với nhiều đối tác. Bước đầu đã có Ngân hàng Á Châu qua làm việc với Vinaland để bàn việc tham gia bảo lãnh phát hành. Trong trường hợp không có ngân hàng tham gia thì quyền lợi khách hàng vẫn được bảo đảm. Do Vinaland là công ty cổ phần nên mọi hoạt động minh bạch và đều phải báo cáo cổ đông.

“Chúng tôi phát hành chứng chỉ lần này là lấy uy tín công ty ra bảo đảm nhưng chúng tôi cũng khuyên khách hàng nên tìm hiểu kỹ về Vinaland trước khi quyết định có tham gia mua chứng chỉ hay không” - ông Hưng phát biểu.

Liên quan đến việc phát hành chứng chỉ này, trao đổi với phóng viên cuối giờ chiều qua, ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng nhà nước Chi nhánh TP.HCM, cho biết sau khi tiếp nhận thông tin từ phóng viên sẽ cho thanh tra đi kiểm tra ngay.

Luật sư Lưu Trường Hận, Trưởng phòng Pháp chế Ngân hàng Phương Đông:

Phải thể hiện dưới dạng hợp đồng vay nợ

Đây là hình thức lách luật của công ty bất động sản để huy động vốn trước. Theo Luật Doanh nghiệp thì một công ty cổ phần muốn phát hành giấy tờ có giá chỉ được phép phát hành dưới dạng trái phiếu. Còn quy định như thế nào để được phát hành trái phiếu thì luật cũng nói rõ là doanh nghiệp phải kinh doanh có lãi, không nợ thuế nhà nước...

Nếu đơn vị nói căn cứ vào Bộ luật Dân sự để phát hành loại chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở thì phải thể hiện dưới dạng hợp đồng vay nợ và giấy tờ lúc này là giấy vay nợ. Ở vấn đề này, doanh nghiệp không thể nói luật chưa điều chỉnh hoặc doanh nghiệp không biết.

Luật sư Trần Đình Triển, nguyên Trưởng ban Pháp luật của Hiệp hội Ngân hàng:

Ngân hàng nhà nước cần phải kiểm tra

Các quy định pháp luật để doanh nghiệp huy động vốn đã có. Theo Luật Chứng khoán thì công ty cổ phần được phép phát hành cổ phiếu hút vốn. Nếu làm việc này thì công ty thông qua đại hội cổ đông, báo cáo phương án phát hành với Ủy ban Chứng khoán nhà nước và công bố thông tin rộng rãi. Còn nếu làm theo Luật Doanh nghiệp thì chỉ được phát hành trái phiếu.

Trường hợp phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở như Công ty Vinaland theo tôi đã vi phạm các quy định pháp luật hiện hành. Với trường hợp cụ thể này thì về trách nhiệm, Ngân hàng nhà nước quản lý địa bàn phải kiểm tra, xử lý.


Theo Pháp luật TP

Tin nhiều người đọc

 

Nghịch lý giá nhà phố tại Tp.HCM: Nhà trong hẻm tăng mạnh hơn mặt tiền (09:06 11/12/2018)

Bất động sản 2019: Đầu tư vào đâu để sinh lời? (09:01 12/12/2018)

Lừa bán đất dự án tràn lan: Gốc rễ do lòng tham (10:10 11/12/2018)

Tin tức, dự án bất động sản nổi bật tuần từ 3/12 - 9/12/2018 (08:27 10/12/2018)

Tp.HCM điều chỉnh, hủy bỏ 180 dự án "treo" kéo dài (09:02 14/12/2018)

Thị hiếu của người mua nhà đang dần thay đổi qua các năm (08:54 14/12/2018)

Tin mới nhất

 

10 năm, Hà Nội cải tạo được 1% chung cư cũ (17:24 15/12/2018)

Nhà ở thương hiệu sẽ là mô hình đầu tư hốt bạc trong tương lai? (10:15 15/12/2018)

2019 sẽ là khởi đầu chu kỳ khó khăn của bất động sản? (08:49 15/12/2018)

5 ưu điểm nổi bật của New Times City (08:00 15/12/2018)

Căn hộ diện tích nhỏ đạt thanh khoản cao trên thị trường (10:51 14/12/2018)

Điểm hẹn mới “trên bến dưới thuyền" cho giới tinh hoa tại Hội An (09:48 14/12/2018)

Tin cũ hơn

 

Doanh nghiệp làm nhà ở cho công nhân: Hướng đầu tư mới (16:24 17/02/2009)

Lại chỉnh sửa số nhà: Coi chừng thêm rối (16:17 17/02/2009)

Đề xuất dừng, hoãn một số dự án Hà Nội mở rộng (11:06 17/02/2009)

Bộ GTVT không hài lòng với tiến độ dự án đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình (10:45 17/02/2009)

Quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (10:40 17/02/2009)

Hơn 2.000 tỉ đồng mở rộng QL51 (10:37 17/02/2009)

Dành cho người xây nhà

Bạn quan tâm tới xe hơi?
Chat với Batdongsan.com.vn