Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Chuyện về chung cư cũ giá ngàn vàng

18/04/2008 08:31

Đằng sau sự kiện một nhà đầu tư (công ty P.H.G) mua đứt chung cư 53-55 Bà Huyện Thanh Quan, quận 3, TPHCM với “giá trên trời” là các phép tính kinh tế chưa được hé mở...

Chung cư cũ, giá không cũ!

Có lẽ vì nằm trong khuôn viên đất rộng gần 4.000 mét vuông tại vị trí đắc địa (góc ngã tư Cách Mạng Tháng Tám và Điện Biên Phủ) nên gần đây, chung cư cũ 239 Cách Mạng Tháng Tám, quận 3, TPHCM được nhiều nhà đầu tư dòm ngó.

Đầu năm 2008, một nhà đầu tư đã nhờ KTS. Nguyễn Trường Lưu, Giám đốc Công ty thiết kế NTL, tính toán và đưa ra các giải pháp thiết kế cho cao ốc (sẽ được) xây trên miếng đất 4.000 mét vuông này.
 
Sau khi tính toán chi li, nhà đầu tư này đưa ra giá thương lượng với các hộ dân là hơn 8 lượng vàng/mét vuông.

Chuyện thương lượng đã gần đến đích thì lạm phát nổ ra, ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản; cùng với thông tin mới về chính sách chỉnh trang đô thị - hạn chế tầng cao khu vực trung tâm quận 3 (theo đề xuất của Công ty Nikken Sekkei, đơn vị đoạt giải Cuộc thi Ý tưởng thiết kế đô thị khu vực trung tâm TPHCM, khu vực quận 3 chỉ cho xây các công trình kiến trúc mới không quá 8 tầng), nhà đầu tư này đã phải bỏ cuộc trong tiếc nuối.

Nhưng mới đây, cái tin chung cư cũ 53-55 Bà Huyện Thanh Quan được Công ty P.H.G mua đứt với giá bình quân mỗi căn hộ lên đến 8 tỉ đồng làm cho hàng ngàn hộ dân đang sống trong 155 chung cư và nhà tập thể hư hỏng, xuống cấp ở TPHCM phấn chấn.
 
Họ hy vọng, một ngày nào đó, sẽ có nhà đầu tư tìm đến họ giống như P.H.G đã tìm đến chủ của 47 căn hộ ở chung cư 53-55 Bà Huyện Thanh Quan. Nhưng điều đó chắc không dễ xảy ra...
 
Thật ra, hơn nửa số chung cư cũ của TPHCM đang cần nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại nằm ở khu vực trung tâm thành phố, nhưng không phải chung cư nào cũng có vị trí đẹp, thuận lợi như chung cư 239 Cách Mạng Tháng Tám và chung cư 53-55 Bà Huyện Thanh Quan.
 
Chung cư cũ 53-55 nằm ở khu vực thương mại đắc địa với ba mặt tiền đường: Nguyễn Đình Chiểu, Bà Huyện Thanh Quan và Nguyễn Thị Diệu.
 
Hơn nữa, chung cư này có diện tích xây dựng 600 mét vuông trên khu đất rộng 1.500 mét vuông - được giới kinh doanh bất động sản đánh giá là một trong những khu đất trị giá ngàn vàng.
 
Vì thế, trước khi P.H.G mua được chung cư này, cũng đã có nhiều nhà đầu tư nhảy vào nhưng thất bại vì giá họ đưa ra không chinh phục được các hộ dân ở đây.

Đằng sau cái “giá trên trời”...

Vì sao P.H.G mua chung cư cũ này với giá được cho là cao ngất trời như thế (khoảng 370 tỉ đồng)? Một thành viên của Công ty P.H.G cho biết, P.H.G “sẽ đầu tư thật sự” vào việc xây lại chung cư này, nhưng chi tiết như thế nào thì chưa thể công bố.

Theo KTS. Nguyễn Trường Lưu, nếu P.H.G xây dựng mới tại khu đất này một chung cư cao cấp kết hợp với cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại thì hiệu quả kinh tế sẽ phụ thuộc vào tầng cao của công trình. Ông Lưu tính toán, nếu được xây cao 20 tầng trở lên thì nhà đầu tư sẽ lãi to...

Thế nhưng theo thông tin từ Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM, đến thời điểm này chưa có một thỏa thuận nào bằng văn bản về chiều cao đối với công trình trên khu đất 53-55 Bà Huyện Thanh Quan. “Với chính sách hạn chế phát triển cao ốc khu vực quận 3 - để bảo tồn mảng kiến trúc biệt thự, theo đề xuất của Nikken Sekkei - như hiện nay thì sẽ rất khó cho P.H.G”, ông Lưu nhận định.

Hơn nữa, trước khi P.H.G muốn xây lại chung cư 53-55 thì họ còn phải làm rất nhiều việc. Vì rằng, theo quy định hiện hành, chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước nên các cơ quan chức năng chỉ hóa giá cho người dân phần diện tích đã ký hợp đồng - giới hạn trong căn hộ.
 
Riêng phần diện tích chung là nhà xe, cầu thang, sân chung, khuôn viên... vẫn thuộc sở hữu nhà nước.
 
Nếu P.H.G để nguyên hiện trạng chung cư cũ thì họ vẫn sử dụng bình thường các phần diện tích chung của chung cư thuộc sở hữu nhà nước.
 
Nhưng nếu P.H.G muốn sở hữu miếng đất 1.500 mét vuông tại 53-55 Bà Huyện Thanh Quan để xây mới lại thì công ty này phải tiếp tục thương lượng với Nhà nước về phần tài sản chung của chung cư như nhà xe, cầu thang... đặc biệt là khoảng 900 mét vuông đất khuôn viên quanh chung cư.

Khi đó, P.H.G sẽ phải chi thêm một khoản tiền khổng lồ nữa. Vì vậy, một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nhận định, nếu không thỏa thuận được chiều cao trên 20 tầng, mật độ xây dựng trên 55%, hệ số sử dụng đất trên 10... thì P.H.G “rất khó gặm” dự án này.

Nhưng chẳng lẽ bỏ ra một khoản tiền khổng lồ như vậy mà P.H.G không có “đường ra”? Nhiều nhà đầu tư bất động sản đoán già đoán non rằng, nếu P.H.G không có những thỏa thuận miệng về chiều cao công trình, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất tại 53 - 55 Bà Huyện Thanh Quan với các quan chức, các cơ quan có thẩm quyền thì P.H.G không bao giờ mạo hiểm đầu tư như thế!

Xem ra TPHCM rất cần một quy hoạch rõ ràng và một chính sách về phát triển nhà cao tầng minh bạch để tạo môi trường đầu tư công bằng cho các nhà đầu tư.

(Theo TBKTSG online)
 

Dành cho người xây nhà

Bạn quan tâm tới xe hơi?
Chat với Batdongsan.com.vn