Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi: Ý tưởng về giá đất

25/09/2008 08:56

Mãi tới mấy năm gần đây, trên con đường nhọc nhằn tìm kiếm giải pháp khả dĩ tháo gỡ vướng mắc rắc rối về giá đất, chợt “lóe sáng” một ý tưởng về giá đất thị trường.

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi: Ý tưởng về giá đất Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, ý tưởng đó dự kiến được ghi thành luật áp dụng cho những trường hợp giao và cho thuê đất mới và thu hồi đất đang sử dụng.

Không chỉ riêng Hà Nội hợp nhất và mở rộng “khấp khởi” đón chờ ý tưởng mới, tư duy mới về giá đất, hầu hết các tỉnh, thành cũng thấp thỏm hy vọng ý tưởng ấy sớm “biến” thành văn bản pháp luật và được áp dụng nhất quán trong thực tiễn.

Bấy lâu nay, Chính phủ và UBND các địa phương đã “vắt óc” suy nghĩ và bỏ biết bao công sức cho việc định giá đất, vậy mà vẫn cứ bị coi là không sát thực tế.

Để hóa giải mâu thuẫn này, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tách hai chức năng cơ bản của giá đất thành hai giá riêng biệt. Giá đất do UBND tỉnh, thành quy định sẽ đảm nhiệm chức năng của giá tính thuế tối thiểu. Như vậy, tuy gọi là giá nhưng không phải giá mua bán mà thuộc lĩnh vực thuế và thường do cơ quan tài chính quy định.

Nhờ đó, Chính phủ, UBND khỏi phải tốn công, tốn sức định giá đất. Giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất và đền bù đất bị thu hồi mới thực sự là vấn đề “đau đầu” nhất và rất cần ý tưởng, tư duy mới để tìm ra lối thoát rộng thoáng, lâu dài, chứ không chỉ là giải pháp “chữa cháy” trước mắt.

Nếu coi việc giao đất cho dân sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thực chất là Nhà nước bán quyền sử dụng đất cho dân và coi việc Nhà nước thu hồi đất có đền bù là buộc người dân bán lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước, thì giá đất là giá bán quyền sử dụng đất. Với cách hiểu này, giá đất được trả lại đúng giá trị của nó.

Trong cả hai trường hợp mua bán trên, nếu giá đất phù hợp với giá trị đất thì mọi sự diễn ra suôn sẻ vì phù hợp với quy luật trao đổi ngang giá trị của kinh tế thị trường.

Song cần nhấn mạnh rằng, trong điều kiện kinh tế thị trường, chỉ có giá thị trường mới “sắm” nổi vai trò này. Ý tưởng về giá đất thị trường thể hiện tư duy mới trong chính sách đất đai, nhưng thực tế để biến thành hiện thực còn nhiều việc cần làm rõ.

Trước hết, khi đã chấp nhận kinh tế thị trường tất phải chấp nhận giá thị trường, kể cả đối với đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bởi chỉ như vậy mới là trao đổi ngang giá trị, đảm bảo được lợi ích của các bên. Tiếp đó, cần xác định rõ bản chất của giá thị trường phải là “thuận mua vừa bán”.

Bất luận sự “ép duyên” nào từ phía người mua hay người bán, từ Nhà nước hay tổ chức tư vấn đều làm “méo mó” giá thị trường. Tuy thế nhiều khi người ta vẫn chỉ hiểu giá thị trường là giá mà thiên hạ mua bán trên thị trường. Vì vậy, khi thấy giá đất đã ngang mức giá đó thì coi là giá thị trường.

Hiểu như thế thì đơn giản quá mà không thấy rằng “thuận mua vừa bán” chỉ xuất hiện khi việc mua bán đã thành công. Chính vì thế nếu áp giá đó cho việc mua bán đang hoặc sắp diễn ra thì đó chưa phải là giá trị trường, vì đôi bên chưa đạt được thỏa thuận.

Chính vì chưa hiểu hết “chiều sâu” của giá thị trường nên mới có kiến nghị bãi bỏ cơ chế “thỏa thuận” giá đền bù với người có đất bị thu hồi. Kiến nghị Nhà nước can thiệp khi đa số người có đất bị thu hồi không chấp nhận giá đền bù.

Muốn đưa ý tưởng giá đất thị trường vào cuộc sống, dự thảo Luật Đất đai cần phải quy định rõ cách thức thực hiện để đảm bảo nguyên tắc “thuận mua vừa bán”. Nguyên tắc này chỉ thích hợp với quan hệ dân sự, không thể áp dụng đối với những trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia thuộc về nghĩa vụ công dân.

Theo An Ninh Thủ Đô

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn