Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Sẽ “mở cửa” cho vay đầu tư bất động sản

03/10/2008 09:24

Các ngân hàng thương mại (NHTM) ở VN đang cho vay trực tiếp để kinh doanh bất động sản (BĐS) khoảng 115 ngàn tỷ đồng, cùng với 400 - 500 ngàn tỷ đồng cho vay thế chấp bằng BĐS.

Đó là một con số rất lớn đối với hệ thống tài chính cũng như nền kinh tế của VN.  Thế nhưng, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS trong thời gian qua lại gặp nhiều khó khăn, tính thanh khoản kém, ngân hàng xiết chặt tín dụng. Vậy cần phải có giải pháp nào để phục hồi thị trường BĐS cũng như giúp các ngân hàng tránh khỏi những khoản nợ xấu?

 

Bên lề hội nghị “Diễn đàn kinh tế năm 2008: Ổn định kinh tế vĩ mô – Thách thức và giải pháp”, diễn ra tại Hà Nội, ngày 2/10, ông  Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược Phát triển Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã trao đổi với báo giới chung quanh vấn đề trên.

 

- Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về những khó khăn trên thị trường BĐS hiện nay?

 

- Giá BĐS ở VN trong thời gian qua xuống không đều, đối với những dự án BĐS nhỏ trong nội thành chỉ giảm vài chục % nhưng những dự án lớn ở ngoại thành có thể giảm mạnh tới 40%. Khó khăn hiện nay của thị trường BĐS chính là ở những dự án lớn đó.

 

Sau một thời gian đóng băng, gần đây giao dịch BĐS bắt đầu tăng lên, nhất là đối với những dự án nhỏ trong thành phố. Đó là dấu hiệu rất tích cực. Tôi đã nhiều lần tiếp xúc với các nhà buôn BĐS, người sử dụng BĐS để thế chấp vay tiêu dùng và mua ô tô, hoặc vay vốn lưu động cho các DNVVN. Người ta cho rằng cái khó nhất hiện nay không phải là giá cả xuống thấp mà các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay BĐS, kể cả các dự án mà chủ đầu tư đã hoàn thành đến 80-90%, chỉ cần thêm một chút vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, khi đó mới có thể bán được (thực hiện theo Nghị định 135 của Chính phủ).

 

Thực tế, đối với những dự án đã hoàn thành sổ đỏ, tức là đã đền bù xong, đang làm mặt bằng, hay xây dựng cơ sở hạ tầng, các chủ đầu tư muốn ngân hàng tái cấu trúc lại khoản nợ để DN có thể vay thêm, hoàn thành phần hạ tầng; Sau đó mới có thể chuyển cho chủ mới, một nhà đầu tư thứ cấp. Như vậy, họ sẽ thu được tiền, còn ngân hàng thu được nợ và thị trường BĐS mới có thể sôi động trở lại được.

 

Các chủ đầu tư cũng cho rằng trong giai đoạn NHNN thắt chặt tiền tệ, việc tái cấu trúc thị trường BĐS một cách ồ ạt là không nên nhưng có thể lựa chọn các dự án. Ví dụ có nhà kinh doanh chứng khoán vay ngân hàng rất lớn, để cùng một lúc triển khai vài dự án. Ngân hàng có thể chọn trong đó một dự án tốt nhất, mức độ hoàn thành cao nhất để tập trung đầu tư cho họ xây dựng xong cơ sở hạ tầng và bán được. Như thế mới thoát được sự vỡ nợ của cả những dự án còn lại, đồng thời ngân hàng có thể thu được nợ của mình.

 

Bên cạnh đó, điều quan trọng mà tôi cho rằng để có thể tăng trưởng kinh tế một cách ổn định, thị trường BĐS phải có thanh khoản, giao dịch lớn. Ngoài ra, thủ tục cũng như các quy định liên quan đến giao dịch trên thị trường BĐS phải tương đối rõ ràng, minh bạch và đơn giản. Tránh tình trạng phụ thuộc quá nhiều vào chính quyền địa phương khiến cho các giao dịch này chậm trễ và nhiều khi do chậm trễ cả về mặt thủ tục, đẩy giá thị trường xuống sâu hơn.

 

Có thể nói, nếu như nhìn vào 115 ngàn tỷ đồng của ngân hàng cho vay trực tiếp, cộng với khoảng 400 – 500 ngàn tỷ đồng thế chấp bằng BĐS, đó là một khối lượng rất khổng lồ đối với nền kinh tế cũng như hệ thống tài chính của VN. Vì vậy, nếu để cho thị trường BĐS sụp đổ, sẽ làm cho hệ thống tài chính của VN gặp khó khăn lớn. Đặc biệt là nợ xấu của các NHTM sẽ tăng lên. Chỉ cần 2/3 số tiền cho vay BĐS trên tổng dư nợ mà biến thành nợ xấu cũng là cả chục tỷ đô la. Đó là con số rất lớn đối với ngân sách của VN cũng như là khó cho khả năng can thiệp của NHNN.

- Thưa ông, Thống đốc NHNN đã tuyên bố cho vay BĐS vẫn là hoạt động bình thường, không cấm, mà đó là quan hệ của ngân hàng với khách hàng. Vậy tại sao hiện nay các NHTM vẫn kém mặn mà với hoạt động đầu tư BĐS?

 

- Đúng là NHNN không có văn bản nào cấm việc cho vay BĐS. Thậm chí trong những văn bản gần đây Chính phủ còn thông báo phục hồi thị trường BĐS. Nhưng các NHTM phải ứng phó với việc giá BĐS xuống thấp, do đó theo lẽ thường nhất là tạm ngừng cho vay. Thậm chí có một số NHTM còn có cả nghị quyết ngừng cho vay BĐS, cho vay tiêu dùng. Theo tôi, đó là điều rất dở. Như trong lĩnh vực tiêu dùng chẳng hạn, vào thời điểm khủng hoảng tài chính như hiện nay, cho vay tiêu dùng còn an toàn hơn cả việc cho các DNNVV vay.

 

Thậm chí các NHTM có thể “lợi dụng” việc Ngân hàng TƯ chưa thay đổi lãi suất cơ bản (lãi suất cơ bản 14%, lãi suất cho vay là 21%),  để các NHTM cấu trúc lại lãi suất theo rủi ro. Ví dụ cho vay tiêu dùng, BĐS, kinh doanh chứng khoán với lãi suất 20%-21%/ năm. Ngân hàng lấy lãi của phần cho vay cao đó để có thể cho vay DN xuống 16%-17%/ năm, có lợi cho DN. Đằng này, do hạn chế cho vay kinh doanh BĐS, cho vay tiêu dùng nên ngân hàng không có cơ hội để tái cấu trúc lãi suất theo rủi ro. Nói cách khác là người ta không có khoản bù đắp nào khác để hạ lãi suất các DN xuống. Như vậy, buộc các DN phải chịu lãi suất cao, khoảng 18%/ năm.

 

- Hiện nay tổng cho vay thế chấp bằng BĐS là quá lớn, theo ông điều này có tạo khó khăn cho phía ngân hàng?

 

- Theo thông lệ quốc tế, cho vay bằng thế chấp BĐS là rất rủi ro. Ở Mỹ con số đó là 70%, cao hơn nước ta nhiều. Tỷ lệ cho vay bằng thế chấp BĐS ở VN không phải là lớn. Tuy nhiên, điều không ai ngờ tới là giá BĐS bong bóng rất ngắn, rồi sau đó xuống rất nhanh. Có một điều mà các nhà buôn BĐS thế giới nói với tôi là giá BĐS VN xuống rất thấp, họ cũng muốn “nhảy vào” để mua nhưng không làm. Bởi vì họ cũng chỉ bỏ 30% vốn, còn 70% là phải vay ngân hàng, nhưng hiện tại khoản vay này rất khó khăn. Điều đó cho thấy các nhà buôn BĐS thế giới cũng đang “chịu chết”.

 

Mặt khác, do không chứng khoán hoá nợ BĐS nên tác động của thị trường BĐS vào khu vực đầu tư và từ khu vực đầu tư tác động ngược trở lại NHTM là không có. Chúng ta chỉ hoàn toàn là nợ lần đầu. Loại nợ này thường dễ xử lý hơn, không bị nhân rộng ra theo kiểu chứng khoán hoá (nghĩa là DN nào đi vay, nằm ở DN đó chứ không phải khối lượng đó bị chứng khoán hoá rồi DN khác cũng mua vào). Qui mô nhỏ, vốn ít, chứng khoán hoá không có nên rủi ro tín dụng BĐS ở Việt Nam không lớn.

 

Một số nước trên thế giới không cho phép NHTM cho vay trực tiếp để kinh doanh BĐS mà chỉ được phép cho vay thế chấp. VN lại có chuyện cho vay trực tiếp. Vì thế, điều đáng lo ngại là khoản cho vay trực tiếp, vì thường giá xuống đồng nghĩa với rủi ro tăng lên.

 

Mặt khác, hệ thống kế toán VN lại không đánh giá hệ thống tài sản thế chấp giá trị BĐS theo hàng tháng như ở Mỹ, nên chúng ta chưa biết được một cách chính xác khoản nợ xấu xuất hiện ở thị trường BĐS là bao nhiêu để giám sát. Nhưng rất may, khác với Mỹ, các ngân hàng VN đều cho vay theo cách: giá thị trường 100, định giá 50 và cho vay 75% của mức định giá đó nên mức độ rủi ro rất thấp (ở Mỹ có thể cho vay đến trên 100% giá trị thực). Kể cả khu vực cho vay trực tiếp và thế chấp BĐS, rủi ro đối với hệ thống tài chính của VN là nhỏ hơn ở Mỹ rất nhiều.

 

- Rủi ro trong lĩnh vực cho vay BĐS có thể thấp nhưng khó đòi là hiển nhiên. Ông nghĩ sao khi nhiều dự án đang bị dừng lại hoặc là nhà không bán được?

 

- Theo tôi được biết, đến nay, số tiền cho vay kinh doanh BĐS được xếp vào loại mất vốn rất ít. Về đánh giá tổng thể, có những lý do để khẳng định cho vay BĐS ở Việt Nam có rủi ro thấp hơn nhiều so với Mỹ. Thậm chí, không loại trừ trường hợp nhiều ngân hàng sau một năm hạch toán lại có lãi.

 

Mặt khác, nhiều NHTM đang xem xét chính sách cho vay kinh doanh BĐS bằng cách tái cấu trúc khoản nợ đó. Các dự án tốt có thể cho vay thêm để hoàn thành, tranh thủ thời cơ khi thị trường tài chính Mỹ ổn định trở lại, dự án đó cũng đến lúc hoàn thành và có thể bán được. Khi thị trường tài chính ổn định, nhà đầu tư lại có niềm tin.

 

- Theo ông, trong thời gian tới phải làm thế nào để phục hồi thị trường BĐS và đảm bảo hoạt động kinh doanh của ngân hàng?

 

- Theo tôi, các NHTM nên có cái nhìn thân thiện với các dự án BĐS bằng cách tái cấu trúc khoản nợ đó. Mặt khác, Chính phủ nên bỏ qui định phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng mới được chuyển nhượng dự án bằng việc chỉ cần có sổ đỏ là đã có thể giao dịch được, để giải bớt khó khăn về tài chính cho nhà đầu tư. Vì chỉ cần xây dựng hạ tầng, một dự án cũng tốn đến hàng trăm tỷ, không phải là nhỏ.

 

- Xin cảm ơn ông!

 

Theo HNM

Tin nhiều người đọc

 

Nghịch lý giá nhà phố tại Tp.HCM: Nhà trong hẻm tăng mạnh hơn mặt tiền (09:06 11/12/2018)

Bất động sản 2019: Đầu tư vào đâu để sinh lời? (09:01 12/12/2018)

Lừa bán đất dự án tràn lan: Gốc rễ do lòng tham (10:10 11/12/2018)

Tin tức, dự án bất động sản nổi bật tuần từ 3/12 - 9/12/2018 (08:27 10/12/2018)

Tp.HCM điều chỉnh, hủy bỏ 180 dự án "treo" kéo dài (09:02 14/12/2018)

Thị hiếu của người mua nhà đang dần thay đổi qua các năm (08:54 14/12/2018)

Tin mới nhất

 

10 năm, Hà Nội cải tạo được 1% chung cư cũ (17:24 15/12/2018)

Nhà ở thương hiệu sẽ là mô hình đầu tư hốt bạc trong tương lai? (10:15 15/12/2018)

2019 sẽ là khởi đầu chu kỳ khó khăn của bất động sản? (08:49 15/12/2018)

5 ưu điểm nổi bật của New Times City (08:00 15/12/2018)

Căn hộ diện tích nhỏ đạt thanh khoản cao trên thị trường (10:51 14/12/2018)

Điểm hẹn mới “trên bến dưới thuyền" cho giới tinh hoa tại Hội An (09:48 14/12/2018)

Tin cũ hơn

 

Phú Mỹ Hưng: Đô thị 'chuẩn' đầu tiên ở Việt Nam (09:23 03/10/2008)

Kết luận thanh tra khu đô thị mới Thủ Thiêm (09:22 03/10/2008)

Hà Nội: Rà soát lại quy hoạch các khu công nghiệp (09:19 03/10/2008)

SCID và BMC hợp tác đầu tư vào bất động sản bán lẻ (09:09 03/10/2008)

HAGL và Thanh Bình đầu tư trùng trên 1 khu đất (09:06 03/10/2008)

Tái định cư Thủ Thiêm: trách nhiệm “dồn” cho cấp dưới ? (08:57 03/10/2008)

Dành cho người xây nhà

Bạn quan tâm tới xe hơi?
Chat với Batdongsan.com.vn