Kênh thông tin mua bán, cho thuê nhà đất số 1

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Tìm lời giải về giá trị thực của nhà đất

30/06/2008 09:44

Hiện tại, giá nhà đất đang có khuynh hướng giảm mạnh, có nơi đến 40-50%. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, giá vẫn còn xa tầm với của người dân có thu nhập trung bình.

 Tìm lời giải về giá trị thực của nhà đất Ngay cả khi thị trường trong thời điểmhoàng kimcuối năm 2007 và sụt giảm hiện nay, giá nhà đất đều chưa phản ánh đúng giá trị thực chất của nó.

Nghịch lý giá

Hiện nay, một suất đầu tư xây dựng nhà ở thông thường sau khi tính chi phí sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, hệ số sử dụng đất, hệ số xây dựng thì vào mức từ 10-12 triệu đồng/m2. Việc xác lập giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố định giá tài sản về đất và tài sản tạo dựng trên đất.

Theo một chuyên gia của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bên cạnh việc giá của bất động sản khi đưa ra thị trường không thể dưới chi phí xây dựng thì yếu tố cung - cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản.
 
Một nền kinh tế phát triển ổn định, nhu cầu của thị trường bất động sản biểu hiện qua nhu cầu cần văn phòng, nhà ở của nhà đầu tư hoặc của người dân. Từ đó, giá bất động sản sẽ ở mức cao nếu nhu cầu cao.
 
Một chuyên gia của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) cho biết, thị trường nhà đất gồm nhiều loại, giá cả cũng vì thế mà có sự chênh lệch nhau.
 
Cụ thể, giá đất chưa có hạ tầng chắc chắn phải khác so với giá đất đã được đầu tư đầy đủ về mặt hạ tầng. Tương tự, giá đất đô thị cũng không thể thấp hơn giá đất nông nghiệp.

Ngoài ra, vị trí của bất động sản rất quan trọng trong việc định giá trị của bất động sản đó. Vì thế không có gì khó hiểu khi những khu vực xa ngoại thành, giá nhà đất thấp nhưng cũng không mấy người hỏi mua, trong khi những khu vực đắc địa thì giá rất cao nhưng rất khó mua được. "Ví dụ những khu vực như Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội) hoặc quận 1 (TPHCM) không bao giờ có chuyện ế hàng",chuyên gianày khẳng định.

Hiện nay, theo nhiều chuyên gia bất động sản, nghịch lý của thị trường bất động sản là giá quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.
 
Chuyên gia Vũ Thành Tự Anh, Phó tổng giám đốc chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright cho rằng, giá nhà đất tại Việt Nam đã vượt xa giá trị thực rất nhiều.
 
Theo ông Anh, khi đề cập đến giá đất bình quân thấp hay cao tại một thị trường phải xét đến yếu tốthu nhập bình quân của người dân, và giá đất hiện thời vẫn còn cao so với thu nhập người dân tại Việt Nam (thu nhập bình quân đầu người khoảng 800 đô la Mỹ)
 
Ông Anh dẫn chứngNhật Bản có thu nhập bình quân đầu người cao gấp 50 lần so với Việt Nam, dân số gấp1,5 lầndân số Việt Nam, đất đai không nhiều hơn Việt Nam, thậm chí nhiều khu vực không thể xây dựng vì thường xuyên bị ảnh hưởng bởi động đất, nhưng giá bất động sản tại khu vực đô thị trung tâmcủa Nhật Bản không cao hơn mấy so với giá nhà đất cao nhất tại trung tâm các đô thị ớn củaViệt Nam, ở mức 10.000 - 20.000 đô la Mỹ/m2.
 
Tại Bắc Kinh (Trung Quốc), vào thời điểm sắp diễn ra thế vận hội, giá đất tại một số khu vực tuy không phải trungtâm nhưng có hạ tầng giao thông đi lại thuận tiện cũng chỉ khoảng 1.000 đô la Mỹ/m2. Còn nếu so sánh với Thái Lan thì giá nhà đất của Việt Nam cao gấp hai lần.

"Giá nhà đất đã rơi vào tình trạng giá cả bong bóng và không được kiểm soát trong một thời gian rất dài so với giá thành", ông Anh nói. Giá đất ảo, dẫn đến giá thành sản phẩm trên đất cũng ảo theo và điều này làm cho nhà đầu tư dè dặt hơn khi quyết định bỏ đồng vốn vào thị trường này, hoặc đầu tư theo kiểu lướt sóng.

Cung không gặp cầu

Nhìn lại những trái ngược của thị trường bất động sản trong nửa năm qua, nhiều chuyên gia đánh giá có sự ảnh hưởng lớn của yếu tố tâm lý.

Thị trường nhà đất mới ở giai đoạn khởi đầu, khả năng chuẩn hoá và định dạng của thị trường chưa rõ nét. Nắm bắt được tâm lý đầu tư đám đông, giới đầu cơ đã găm hàng chờ thời đẩy giá lên cao, hoặc khi thị trường có dấu hiệu sụt giảm liền bán hàng ồ ạt để thu hồi vốn. Tất cả những yếu tố này đã tạo ra một áp lựcảo cho thị trường.

Một đại diện của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Bộ Xây dựng) cho biết, giá thành một mét vuông đất xây dựng năm 2007 vào khoảng 8-10 triệu đồng. Nhưng lúc cao điểm khách hàng phải mua với giá dao động từ 15-35 triệu đồng/m2. Con số dao động này do giới đầu cơ gom hàng đẩy giá lên cao, hoặc bán quyền mua hưởng chênh lệch.

Ông Nguyễn Đình Cung, Trưởng ban kinh tế vĩ mô, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cho rằng, xét về bản chất, bất động sản ngoài việc đáp ứng nhu cầu ở của người dân thì đó còn là một khoản đầu tư lớn. Việc giá nhà đất bị đẩy lên quá cao trong thời gian qua chủ yếu diễn ra tại thị trường thứ cấp.

Theo ông Cung, việc đưa đất đai ra thị trường để trở thành hàng hóa thông qua quy hoạch sử dụng đất chỉ bằng biện pháp hành chính tại thị trường sơ cấp đã khiến giá đất thấp hơn rất nhiều so với thực tế.Có trường hợp, chỉ qua sự "phù phép" bằng quyết định hành chính đã chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất đô thịđã làm cho giá thành của mộtmảnh đất tại thị trường thứ cấp có thể bị đẩy lên hàng chục hoặc hàng trăm lần chỉ qua một đêm.

Cũng theo ông Cung thì cái khó nhất trong chính sách của thị trường bất động sản hiện nay là xác định giá thị trường của đất đai. Một bất hợp lý dẫn đến những tranh chấp tại khâu đền bù đất là nhà nước giao đất theo giá của thị trường sơ cấp nhưng người dân lại muốn được đền bù theo giá của thị trường thứ cấp. Trong khi thị trường thứ cấp tại Việt Nam lại thiếu minh bạch.

Các chuyên gia của Jones Lang LaSalle -một tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới, chỉ số minh bạch của thị trường nhà đất Việt Nam hiện còn rất kém. Trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch toàn cầu sắp được tập đoàn này công bố vào cuối tháng 6này thì mặc dù chỉ số này có được cải thiện hơn nhưng vẫn phản ánh một thị trường chưa hoàn toàn tốt.

Cũng liên quan đến yếu tố minh bạch của thị trường nhà đất Việt Nam, chuyên gia Vũ Thành Tự Anh cho rằng, giá trị thực sự của bất động sản chỉ có được từ một sự cạnh tranh sòng phẳng. Nếu chính sách nhà đất tác động vào nhiều đối tượng nhưng mỗi đối tượng lại bị đối xử khác nhau (qua hình thức giao đất, thuê đất - PV) thì vẫn chưa có sự cạnh tranh bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Chắc chắn giá cả sẽ bị đội lên cao từ sự thiếu tính cạnh tranh đó.

Cònông Cung của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cho rằng bản thân mỗi khu đất đã là một thị trường trong điều kiện bình thường. Thị trường sốt cao vào cuối năm 2007, đầu năm 2008 như vừa qua có yếu tố đầu cơ rất rõ. Theo quan điểm của tiến sĩ Nguyễn Đình Cung, thị trường nhà đất hiện nay sụt giảm chủ yếu về giao dịch vì ai cũng đổ xô đi bán nhưng không có ai mua. Do đó, giá tuy có giảm nhưng vẫn chưa phải là mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, thật khó để xác định được giá trị thực của thị trường bất động sản lúc này khi "người chơi" phần nhiều là những nhà đầu cơ. Giá trị ảo còn nằm ngay tại những thủ tục hành chính rườm rà và hệ thống luật pháp chồng chéo, đã đội giá nhà đất lên cao.

Tiến sĩ Nguyễn Đình Cung cho rằng, việc giá đất quá cao hoặc quá thấp đều không có lợi cho thị trường. Giá cao, trước hết người nông dân có đất sẽ phải chịu thiệt thòi. Giá cao cũng đẩy những khó khăn về nhà ở, đặc biệt đối với bộ phận người dân có thu nhập thấp thêm phần bức xúc. Hiện nay, mặc dù giá đang sụt giảm nhưng đại bộ phận thị dân nghèo vẫn chưa có nhà để ở. "Cung và cầu vẫn chưa gặp được nhau. Chưa kể đến việc Nhà nước thất thu một khoản lớn từ đất đai", tiến sĩ Cung nói.

Một quan chức của Bộ Xây dựng cho biết, giá đất cao đã đẩy thị trường vào một vòng luẩn quẩn. Có thể thấy thời gian vừa qua, do thị trường địa ốc phát triển nóng, rất nhiều doanh nghiệp đã dồn năng lực và tiềm lực của mình đầu tư tay ngang sang lĩnh vực nhà đất. Trong khi đó, lẽ ra đồng vốn của doanh nghiệp phải được tập trung để tạo ra giá trị sản xuất mới trong lĩnh vực mà doanh nghiệp đảm nhận. Giá đất cao đội chi phí sản xuất lên cao khiến năng lực cạnh tranh của thị trường giảm sút. Và chính doanh nghiệp lại là đối tượng gánh hậu quả.

Theo TBKTSG

Tin nhiều người đọc

 

Tâm lý mua nhà dần thay đổi trong tháng 7 âm lịch (13:53 13/08/2018)

Thị trường nhà phố cho thuê tại Tp.HCM tụt dốc (09:02 15/08/2018)

Khách hàng Hàn Quốc ngày càng chuộng bất động sản Việt Nam (08:13 13/08/2018)

Cảnh báo đảo lộn tỷ trọng nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM (08:53 14/08/2018)

Tin tức, dự án bất động sản nổi bật tuần từ 6/8-12/8/2018 (08:11 13/08/2018)

4 vụ lừa đảo, huy động vốn trái phép bất động sản trong vòng 1 tuần (09:09 16/08/2018)

Tin mới nhất

 

Biệt thự, nhà phố Sài Gòn rộn ràng đón nguồn cung mới (10:16 17/08/2018)

Nghịch lý không có ô tô vẫn mất tiền triệu cho chỗ đỗ xe (08:52 17/08/2018)

Tp.HCM: Mở rộng tuyến đường vào sân Golf Tân Sơn Nhất (08:36 17/08/2018)

Bất động sản: Thời của trải nghiệm khách hàng lên ngôi (08:00 17/08/2018)

Hồng Hà Eco City hút khách trong ngày ra mắt tòa căn hộ Rosa (08:00 17/08/2018)

Diện mạo nào cho thị trường BĐS Việt Nam khi phát triển đô thị thông minh? (16:29 16/08/2018)

Tin cũ hơn

 

Công nhân KCN Bắc Thăng Long: "Dài cổ" chờ nhà ưu đãi (09:34 30/06/2008)

Khu đô thị mới cần quản lý sau xây dựng (09:27 30/06/2008)

TP Hồ Chí Minh: Công chức được vay 300 triệu mua nhà (09:03 30/06/2008)

Cải thiện chính sách nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (08:57 30/06/2008)

"Tuyến đường vàng" ven sông Hương sẽ ra sao? (08:43 30/06/2008)

Kinh doanh bất động sản: Thủ tục hành chính quá nhiêu khê! (08:28 30/06/2008)

Bỏ 25 thủ tục trong cấp phép dự án khu đô thị (00:18 29/06/2008)

Nhà xây không phép tăng do quy hoạch chậm (11:09 28/06/2008)

Dành cho người xây nhà

Chat với Batdongsan.com.vn