Nhà đất

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Xây căn hộ giá trung bình có lãi?

18/08/2010 09:50 

Nhiều nhà đầu tư cho rằng giá căn hộ dao động từ 12 - 17 triệu đồng/m2 là mức giá trung bình trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, hầu như không nhà đầu tư nào quan tâm mức giá ấy có thật sự trung bình không?

Căn hộ trung bình ồ ạt bung hàng, nhưng đối tượng sở hữu những sản phẩm này đa phần là giới đầu cơ. Ảnh: N.H

Vốn bao nhiêu?

Theo đại diện phụ trách kinh doanh của Công ty CP Kinh doanh địa ốc Him Lam, để có được 1 mét vuông thành phẩm căn hộ, sẽ bao gồm 4 loại phí cơ bản bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý vốn và thuế. Làm một phép tính đơn giản, mức chi phí xây dựng hiện nay cho một cao ốc có chất lượng thấp nhất vào khoảng 5 triệu đồng/m2.

Chi phí đất vào khoảng 4 triệu đồng/m2 (đất vùng ven), chi phí quản lý vốn bao gồm cả lãi suất vay vốn. Theo quy định hiện hành, sau khi thực hiện xong móng mới được phép huy động vốn,  do vậy các doanh nghiệp sẽ phải khấu trừ tiền lãi vay vào giá bán. Nếu tạm tính những khoản chi phí cơ bản này cũng có thể nhận ra mức giá bao nhiêu là trung bình.

Đồng tình với quan điểm mức giá từ 12 - 15 triệu đồng/m2 là mức giá trung bình, ông Ngô Vỹ Hùng, phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty Sacomreal, đưa ra công thức, để tính giá bình quân trên 1 mét vuông, tạm tính như sau: một doanh nghiệp mua lại 10.000m2 đất sạch tại khu vực vùng ven như quận Bình Tân có giá vào khoảng 5 triệu đồng/m2 (đơn giá cho căn hộ bình dân). Mật độ xây dựng là 4, độ cao 10 tầng, dự án sẽ có khoảng 40.000m2 sàn sử dụng, trừ đi 25% diện tích công cộng, diện tích thành phần còn lại khoảng 30.000m2. Đơn giá xây dựng vào khoảng 5 triệu đồng/m2, tổng chi phí xây dựng vào khoảng 200 tỷ đồng. Lấy chi phí xây dựng cộng với chi phí đất chia cho diện tích thành phẩm sẽ ra giá trị gốc là khoảng 8,3 triệu đồng/m2.

Nếu cộng toàn bộ các chi phí khác trong quá trình xây dựng, giá gốc thành phẩm sẽ vào khoảng 11 triệu đồng/m2, cộng lãi doanh nghiệp khoảng 25% sẽ ra được mức giá bán ra thị trường. “Lãi dưới 25% không thể đầu tư được, vì trong đó đã phải trừ đi 15% lãi mà doanh nghiệp đã cam kết với cổ đông góp vốn. 10% còn lại sẽ bù vào những khoản chi phí phát sinh”, ông Hùng cho biết.

Vẫn ngoài tầm với!

Chỉ tính từ sau Tết nguyên đán, thị trường nhà ở căn hộ liên tục đón nhận hàng chục dự án nhà ở, với khoảng 5 ngàn sản phẩm được tung ra thị trường. Mặc dù hàng loạt giải pháp kích thích thị trường được các doanh nghiệp tung ra, nhưng mãi lực vẫn cứ dùng dằng dậm chân tại chỗ.

“Trong vòng hai năm trở lại đây, thời điểm này là lúc thị trường bình ổn nhất, và cũng là thời điểm giá sản phẩm căn hộ ổn định nhất từ trước đến nay…”, anh Phạm Anh Dũng, ngụ tại Tân Phú, một nhà đầu tư địa ốc khá lâu, nhận xét. Theo anh Dũng, hầu hết dự án căn hộ chỉ đưa giá từ khoảng 12 - 15 triệu đồng/m2. Đây là một nét mới trong thị trường địa ốc.

Theo các nhà đầu tư thứ cấp, ổn định giá ở mức trung bình ở đây được hiểu là “sự đồng đều về mặt bằng giá và mức giá đó so với chất lượng cao ốc và mức giá trước đây khi thị trường thất thường là chấp nhận được…”, anh Dũng giải thích.

Với mức giá trên hầu hết các doanh nghiệp đều nhắm đến lượng khách hàng trung bình, là những người có nhu cầu ở thật sự. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia cũng như nhà đầu tư, với bối cảnh chung của xã hội hiện nay, mức giá đó có thể chấp nhận là trung bình, song vẫn còn nằm quá xa tầm với của người có mức lương thu nhập ở mức này.

Thực tế này khiến các doanh nghiệp đưa ra không ít giải pháp, trong đó có cả cách bóp nhỏ diện tích để giảm giá trị căn hộ. Theo đánh giá của nhiều doanh nghiệp, cách này nghe có vẻ hợp lý nhưng lại… khá liều. Liều là vì có thể làm giảm giá thành căn hộ nhưng ngược lại chi phí xây dựng sẽ lên cao hơn vì phải đầu tư nhiều hơn cho hệ thống kết cấu chịu lực.

Do vậy, giá thành có giảm nhưng chi phí cho 1 mét vuông ngang bằng hoặc cao hơn so với xây dựng căn hộ diện tích 40-50m2. Đó là chưa kể đến việc quá tải hạ tầng giao thông khu vực, hạ tầng dịch vụ... sẽ rất khó thuyết phục các cơ quan quản lý nhà nước và đông đảo người dân đồng tình.
 
(Theo Tamnhin)

Tin nhiều người đọc

 

Nhà đất Đức Hòa được tìm kiếm nhiều nhất Long An (09:42 08/10/2019)

Người trẻ TP.HCM mua nhà: lương chạy không kịp giá! (11:28 07/10/2019)

Giá nhà liền thổ tại TP.HCM liên tục tăng mạnh (10:06 09/10/2019)

Xuất hiện dấu hiệu bất ổn, kịch bản nào cho thị trường BĐS cuối năm? (11:14 12/10/2019)

Đà Nẵng không thể dìm giá đất (08:22 09/10/2019)

Người mua lo ngại pháp lý, đất nền giá rẻ gặp khó (08:41 12/10/2019)

Tin mới nhất

 

Phó Chủ tịch Hội Môi giới: Đất Đông Anh đã sốt ảo trước khi dự án 4,2 tỷ USD động thổ (08:18 12/10/2019)

Tận hưởng cuộc sống xanh tiện nghi bậc nhất tại Sunshine Garden (08:00 12/10/2019)

Doanh nghiệp nói gì về môi trường kinh doanh tại Khu đô thị Vạn Phúc? (08:00 12/10/2019)

Sức nóng tại lễ khai trương căn hộ mẫu dự án Paris Hoàng Kim (08:00 12/10/2019)

Giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn Hà Nội từ 20-40% (15:49 11/10/2019)

Bật mí về công nghệ thông minh Smart Home gắn liền Smart Living tại Sunshine Center (10:49 11/10/2019)

Tin cũ hơn

 

TP Hạ Long: Vi phạm xây dựng nghiêm trọng (09:19 18/08/2010)

Khởi công xây dựng khu Du lịch - Dịch vụ - Sinh thái hồ Tàu Voi (09:01 18/08/2010)

Nhà ở xã hội tại Hà Đông có giá 8,8 triệu đồng/m2 (08:51 18/08/2010)

Nhiều dự án KĐT tại Hà Nội: Chủ đầu tư đua nhau trục lợi (08:42 18/08/2010)

Chấp thuận đầu tư Khu đô thị Vietduc Legend City (08:32 18/08/2010)

Tp.HCM: Vắng vẻ đô thị vệ tinh (08:26 18/08/2010)

Dành cho người xây nhà

Về đầu trang