BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn tiềm ẩn những yếu tố thiếu bền vững trong phát triển, đằng sau những con số tăng trưởng ấn tượng đi cùng với sự hiện diện của các “đại bàng”. Thực tế này là thách thức, cần đến những giải pháp chiều sâu trong chiến lược dài hơi.
BĐS Công Nghiệp Việt Nam: Những Con Số Ấn Tượng
Bất chấp 2 năm đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp và cả đà suy thoái của thị trường bất động sản hiện tại, bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc điểm sáng với những cột mốc tăng trưởng ấn tượng. Số liệu của CBRE cho thấy, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đã duy trì hoạt động tích cực khắp các khu vực với giá đất trung bình các thị trường cấp 1 (các thành phố lớn) tăng khoảng 9% hàng năm ở phía Nam và khoảng 7% ở phía Bắc trong 5 năm qua.
Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tiếp tục khẳng định đà tăng trưởng đầy ấn tượng của BĐS công nghiệp khi tính đến hết quý 1/2023, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước đạt mức trên 80%, trong đó khu vực phía Nam trung bình đạt 85% – dẫn đầu cả nước. Đáng chú ý, một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.
Lợi thế về nguồn nhân công dồi dào và rẻ, quỹ đất rộng lớn và cũng rẻ, cùng những chính sách ưu đãi lớn khiến nguồn vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam, tìm đường đến với công nghiệp sản xuất, dưới hình hài các khu công nghiệp, nhà máy, nhà xưởng, kho bãi…. Theo báo cáo của Cục Đầu Tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong năm 2022 đạt gần 27,72 tỷ USD, mức vốn FDI thực hiện đạt kỷ lục 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm (2017 – 2022).
Đi cùng nguồn vốn FDI, hàng loạt đại bàng tên tuổi trên thế giới như Samsung, Apple, Canon, LG, Foxconn… đã chọn Việt Nam để “làm tổ”. Những năm qua, Việt Nam nổi lên là cứ điểm sản xuất của nhiều tập đoàn lớn trên thế giới.
Đằng Sau Những Con Số Màu Hồng Của BĐS Công Nghiệp Việt Nam
Thế nhưng, đằng sau những con số màu hồng và những tên tuổi đại bàng lớn, Việt Nam được biết đến như một cứ điểm “gia công, lắp ráp” của hàng hoá sau khi đã thành phẩm ở quốc gia khác. Bởi lẽ, tất cả nguồn cung ứng cấp hai, cấp ba của linh kiện, phụ kiện đều ở nước khác.
Trên thực tế, doanh nghiệp Việt ở “thế yếu” và “yếu thế” khi muốn hợp tác sâu với doanh nghiệp nước ngoài. Việt Nam tham gia chuỗi sản xuất, chuỗi giá trị ở phân đoạn thấp, chủ yếu ở lao động giản đơn với những khâu sản xuất gia công như bao bì, linh kiện đơn giản…. "Điểm yếu" cố hữu của nền sản xuất Việt Nam là công nghiệp linh kiện, phụ kiện yếu kém, nền sản xuất manh mún, thiếu đi các doanh nghiệp nhỏ và vừa đủ sức cung ứng cho khối ngoại.
Thừa nhận thực trạng trên, trao đổi với Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT DTJ Group cho biết, hiện các doanh nghiệp trong nước hầu hết chưa thể trở thành nhà cung ứng cấp 1 của các "ông lớn" ngoại như Samsung, Canon, Apple… Thậm chí, việc trở thành nhà cung ứng cấp 2, phần lớn doanh nghiệp Việt Nam cũng chưa đủ năng lực. Một thực tế không thể phủ nhận là sau hơn 30 năm thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nền sản xuất của Việt Nam vẫn rất nhỏ lẻ, manh mún.
Chia sẻ về sự nhỏ lẻ, manh mún này, ông Khánh cho biết, Việt Nam đang thiếu vắng các doanh nghiệp sản xuất lớn mạnh, tạo nên thương hiệu quốc gia trên trường quốc tế. Doanh nghiệp Việt Nam chủ yếu là vừa và nhỏ, vừa thiếu về trình độ khoa học công nghệ, vừa yếu về vốn, năng lực, quản trị, lại thiếu sự liên kết với nhau và với các doanh nghiệp nước ngoài để tạo thành chuỗi giá trị, hỗ trợ nhau cùng phát triển. Do đó, doanh nghiệp Việt chưa tiếp cận được vào chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài.
Cũng theo Chủ tịch HĐQT DTJ Group, sau hơn 30 năm đổi mới, GDP của Việt Nam và thu nhập đầu người tăng lên chủ yếu là nhờ vào công nghiệp. Thực tế phát triển tại nhiều quốc gia như Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc.. cũng cho thấy, doanh nghiệp sản xuất trong nước mới là động lực của tăng trưởng kinh tế bền vững, làm nên thương hiệu của quốc gia trên trường quốc tế
“Nếu quá dựa vào các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài để đạt chỉ tiêu tăng trưởng, đó cũng sẽ chỉ là những con số hào nhoáng bề ngoài, không phải thực chất, thực lực của nền kinh tế. Muốn đất nước hùng cường, đội ngũ các doanh nghiệp trong nước phải phát triển lớn mạnh”, ông Khánh nhấn mạnh
Cần Một Hệ Sinh Thái BĐS Công Nghiệp
Để sản xuất công nghiệp phát triển, là nền tảng cho sự cất cánh của bất động sản công nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị DTJ Group nhận định cần một hệ sinh thái bất động sản công nghiệp có vai trò kết nối, tư vấn trong việc phát triển bất động sản công nghiệp, triển khai đầu tư….
Từ thực tế làm nghề, ông Khánh cho biết, thủ tục pháp lý của bất động sản công nghiệp rất phức tạp. Doanh nghiệp phải xin giấy phép đầu tư, lựa chọn ngành nghề, các tiêu chuẩn về môi trường, thiết kế, xây dựng nhà máy. Quá trình này kéo dài từ 3 đến 6 tháng, thậm chí là hàng năm để hoàn thành thủ tục.
Do đó, hệ sinh thái bất động sản công nghiệp cho các nhà đầu tư có vai trò tư vấn lựa chọn địa điểm đầu tư, thuê, mua bất động sản công nghiệp; hỗ trợ thủ tục pháp lý; tư vấn thủ tục vay vốn ngân hàng; dự toán san lấp và xây dựng nhà xưởng; cung cấp dữ liệu thị trường nguyên phụ liệu, vật liệu sản xuất; cho thuê nhà ở cho chuyên gia quản lý khu công nghiệp, sẽ hỗ trợ đắc lực các nhà đầu tư muốn tham gia vào “sân chơi” bất động sản công nghiệp.
Hệ sinh thái bất động sản công nghiệp sẽ phát huy vai trò giúp các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí, hạ giá thành, tăng tính cạnh tranh của sản phẩm, giúp các doanh nghiệp hợp tác, cùng chia sẻ kinh nghiệm và phát triển bền vững.
Bên cạnh sự hình thành hệ sinh thái bất động sản công nghiệp, nhằm thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong chính sách phát triển nói chung, Nhà nước cần rõ ràng để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển, tương xứng với tiềm năng sẵn có.
Cụ thể, thông tin quy hoạch KCN đồng bộ cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư. Ngoài ra, yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng bất động sản công nghiệp cũng như gia tăng năng lực cạnh tranh là hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối cần được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư.
Ngoài ra, cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết các vướng mắc thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng); đặc biệt là tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn tín dụng để các doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn, nhờ đó, “có lực” để phát triển và mở rộng các hoạt động sản xuất kinh doanh.
Khánh Chi
Xem thêm
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào thời điểm đăng tải, nhưng thông tin được cung cấp trong bài viết này không nên được dựa vào để đưa ra bất kỳ quyết định tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý nào. Thêm vào đó, thông tin không thể thay thế lời khuyên từ một chuyên gia được đào tạo, người mà có thể xem xét, đánh giá các sự kiện và hoàn cảnh cá nhân của bạn, và chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào nếu bạn sử dụng những thông tin này để đưa ra quyết định.
