Nhà đất

Hỗ trợ vay ngân hàngHỗ trợ vay ngân hàng

Rủi ro trong việc mua bán đất nằm trong quy hoạch

09/09/2010 08:46 

Hỏi: Hiện tại tôi đang muốn mua một mạnh đất rộng 3000 m2 tại phường Phú Hữu, quận 9, TpHCM. Đất hiện đang nằm trong dư án treo của nhà nước đã được 10 năm và chưa biết bao giờ mới tiến hành thu hồi đất hoặc xóa bỏ quy hoạch.

Địa chỉ cụ thể của mảnh đất chưa có vì chưa có xây dựng nên chưa xin số nhà. Đất có giấy quyền ở hữu đất thổ cư là 400 m2 và đất vườn là 2600 m2.

Nếu mua đất trong diện quy hoạch như trên tôi có bị rủi ro không? Tôi cần lưu ý những vấn đề gì về mặt pháp luật ? Trong trường hợp nhà nước tiến hành thu hồi đất, mức đến bù thiệt hại sẽ là bao nhiêu (hiện tại giá đất tại khu vực này là 1,2 triệu nhưng giá bán thực tế cao hơn rất nhiều)?

Tôi có thể làm thủ tục để xin mảnh đất này ra khỏi diện quy hoạch được không vì đã qua 10 năm mà nhà nước chưa làm gì với mảnh đất đó. Nếu tôi muốn xây nhà trên diện tích 400 m2 đất thổ cư thì sẽ đuộc xây nhà theo hình thức nào (biệt thự, cao tầng, 1 lầu,…)?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

- Trả lời:

Theo quy định tại Điều 29 Luật Đất đai năm 2003, trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Do đó, với quy định này, nhiều địa phương đã nghiêm cấm hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu quy hoạch hoặc việc thực hiện công chứng, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô cùng khó khăn. Đồng thời, người sử dụng đất cũng không được tiến hành xây dựng nhà ở trên đất .

Khi thu hồi đất,  Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất (Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 5 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT).

Về việc thay đổi quy hoạch sử dụng đất, Ông/Bà có thể đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thay đổi hoặc hủy bỏ quy hoạch theo quy định trên tại (Điều 29 Nghị định 181/2004/NĐ-CP), chứ không thể xin thay đổi quy hoạch riêng mảnh đất mà Ông/Bà có dự định nhận chuyển nhượng.

Đất trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì Ông/Bà chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch được duyệt đối với các công trình có quy mô cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Hết thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm nếu Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng thì công trình được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi đó chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình. Do đó, Ông/Bà cần liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất để xác định cụ thể có được xây dựng nhà ở hay không (Điều 5 Thông tư 03/2009/TT-BXD).

(Theo TVPL)

Dành cho người xây nhà

Về đầu trang