Sự phổ biến của hợp đồng góp vốn trong giao dịch mua bán bất động sản những năm gần đây đã gây ra nhiều tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nếu quá thời hạn ký hợp đồng mua bán nhà mà chủ đầu tư không ký, người mua cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích của mình?
Hỏi: Tôi mua một căn nhà phố dự án nhưng chủ đầu tư không ký hợp đồng mua bán mà chỉ mới ký theo hình thức hợp đồng góp vốn. Hiện tại, chủ đầu tư đã trễ hẹn 1 năm theo cam kết sẽ ký hợp đồng mua bán nhà thì tôi có được phép hủy hợp đồng và đòi lại tiền cũng như được bồi thường không? Tôi cần làm gì để lấy lại tiền gốc và yêu cầu chi trả các khoản lãi phát sinh?
P.U (TP. Hồ Chí Minh)
Trả lời:
Câu hỏi của độc giả (bên mua) không cung cấp thông tin cụ thể về “căn nhà phố dự án”, cũng như không cung cấp các nội dung trong hợp đồng góp vốn đã ký. Vì vậy, chúng tôi giả định trường hợp của độc giả là mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Vui lòng lưu ý bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo do chúng tôi chưa có thông tin cụ thể về nội dung hợp đồng trong trường hợp của độc giả.
Thời gian gần đây, rất nhiều chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn. Theo các hợp đồng góp vốn này, khách hàng cam kết góp vốn vào dự án, chủ đầu tư cam kết ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng khi đến một thời hạn nhất định.
Sự phổ biến của loại hợp đồng này trong vài năm qua đã gây ra nhiều tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Điều này là hậu quả không tránh khỏi do loại hợp đồng này vốn dĩ đã tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư có thể huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân(1). Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định bên tham gia góp vốn trong trường hợp này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn (trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở)(2).
Như vậy, hành vi ký kết hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và khách hàng để phân chia sản phẩm nhà ở nói trên bị coi là hành vi vi phạm quy định về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại. Do đó, loại hợp đồng góp vốn này bị coi là có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật. Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu(3). Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường(4).
Vì vậy, trong trường hợp này, trước hết, bên mua có thể thỏa thuận với chủ đầu tư về việc hoàn trả lại số tiền đã góp và các khoản chi phí khác như tiền bồi thường thiệt hại (nếu chứng minh được chủ đầu tư là bên có lỗi gây thiệt hại và chứng minh được thiệt hại thực tế của bên mua). Nếu các bên không thể đạt được thỏa thuận chung, bên mua có thể cân nhắc khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.
Chú thích:
(1) – Điều 69.2 Luật Nhà ở năm 2014
(2) – Điều 19.2.(a) Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
(3) – Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015
(4) – Điều 131.2 và 131.4 Bộ luật Dân sự năm 2015
(2) – Điều 19.2.(a) Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
(3) – Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015
(4) – Điều 131.2 và 131.4 Bộ luật Dân sự năm 2015
Nhóm Cố vấn Luật – Công ty Luật RHTLaw Việt Nam
Xem thêm:
- Có Được Sửa Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Chung Cư Không
- Hợp Đồng Mua Bán Nhà Có Bị Hủy Khi Người Bán Qua Đời?
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam, và Nhóm Cố vấn Luật – Công ty Luật RHTLaw Việt Nam không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào thời điểm đăng tải, nhưng thông tin được cung cấp trong bài viết này không nên được dựa vào để đưa ra bất kỳ quyết định tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý nào. Thêm vào đó, thông tin không thể thay thế lời khuyên từ một chuyên gia được đào tạo, người mà có thể xem xét, đánh giá các sự kiện và hoàn cảnh cá nhân của bạn, và chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào nếu bạn sử dụng những thông tin này để đưa ra quyết định.
